Comment reprendre un logement après l'envoi d'un commandement de quitter les lieux ?

Lorsque le locataire confirme qu’il quittera les lieux à un peu avant ou à l’échéance du délai fixé par le commandement, la reprise du logement s'effectue sans trop de difficulté. Pour autant, il faut organiser cette sortie de façon rigoureuse pour éviter tout litige.

Dans cette optique, le bailleur doit :

1. Confirmer le départ par écrit : dès que le locataire indique son intention de quitter le logement dans les délais (par mail, courrier ou SMS), le bailleur doit répondre formellement et proposer un rendez-vous pour la remise des clés et l’état des lieux de sortie ;
2. Organiser la remise des clés à une date précise : il est fortement recommandé de fixer un rendez-vous le dernier jour du délai légal (ou un jour ouvré proche), afin d’éviter toute discussion sur la date réelle de libération des lieux. Si le locataire ne peut pas être présent, il doit se faire représenter ;
3. Réaliser l’état des lieux de sortie : cette étape est essentielle pour constater les dégradations locatives et plus tard justifier une retenue du dépôt de garantie. L'état des lieux de sortie doit être établi en deux exemplaires signés par les deux parties ;
4. Faire signer un reçu de remise des clés : au moment de la remise des clés, le bailleur doit faire signer au locataire un document indiquant la date, le nombre de clés remises et la reconnaissance de la libération complète des lieux ;
5. Clore la location en remettant ou non le dépôt de garantie et préparer la relocation.

Un logement vidé sans que le propriétaire soit prévenu ne signifie pas nécessairement abandon. Le bailleur ne peut ni entrer ni reprendre possession des lieux sans décision judiciaire, même si le bien est manifestement inoccupé. Il faut enclencher une procédure spécifique.

Dans cette situation, voici les étapes à suivre pour reprendre le logement : 

1. Solliciter un commissaire de justice pour constater l'abandon : un huissier de justice doit se rendre sur place pour dresser un procès-verbal d'abandon. Cette acte d'huissier est indispensable pour attester que le locataire a abandonné le logement ;
2. Envoyer une mise en demeure au locataire : avant de saisir le tribunal, le commissaire de justice doit adresser au locataire une mise en demeure. Le document lui demandera de justifier l'occupation du logement ou de s'opposer à la reprise du logement. La pièce accorde au locataire un mois pour se manifester ; 
3. Déposer une requête auprès du juge des contentieux de la protection : le bailleur saisit le juge des contentieux et de la protection pour résilier le bail et demander la reprise du logement. Le juge étudiera l'affaire sur dossier. Aucune audience n'aura lieu ;
4. Obtenir une ordonnance du juge et accéder au logement en se faisant assister d'un commissaire de justice : en cas de décision favorable, le juge rendra une ordonnance. Le propriétaire doit ensuite solliciter un commissaire de justice pour user de ce titre exécutoire. Le bailleur pourra alors accéder au lieu pour que l'huissier établisse un procès-verbal de reprise ; 
5. Réaliser l'état des lieux de sortie par voie d'huissier : Il faut réaliser l'état des lieux de sortie pour mettre fin à la location et décider du devenir du dépôt de garantie ;
6. Reprendre le logement pour ensuite le relouer.

Lorsque le délai imparti par le commandement de quitter les lieux est dépassé et que le locataire reste dans le logement, le bailleur ne peut pas agir seul. Toute tentative de reprise forcée est strictement interdite et sanctionnée par la loi.

Pour reprendre le logement, il faut alors : 

1. Solliciter un commissaire de justice pour exécuter l’expulsion : le bailleur doit mandater un commissaire de justice (ancien huissier) afin de faire exécuter le jugement d’expulsion. Ce dernier se rendra sur place pour tenter une première tentative d’expulsion amiable. Si le locataire est absent ou refuse toujours de quitter les lieux, l’huissier dressera un procès-verbal de tentative d’expulsion infructueuse ;
2. Demander le concours de la force publique : après l’échec de la tentative amiable, le commissaire de justice adresse une demande de concours de la force publique à la préfecture. Le préfet peut mettre plusieurs semaines à répondre, voire refuser l’expulsion s’il estime que l’intervention porte atteinte à l’ordre public. En cas de silence prolongé au-delà de deux mois, le bailleur peut engager un recours en indemnisation de l’État pour carence fautive ;
3. Réaliser l’expulsion en présence d’un commissaire de justice : une fois le concours de la force publique obtenu et hors période de trêve, le commissaire de justice organise l’expulsion. Il peut être accompagné de la police ou de la gendarmerie pour ouvrir les lieux et faire sortir le locataire et ses biens. Un procès-verbal d’expulsion est alors établi, mettant officiellement fin à l’occupation ;
4. Réaliser l’état des lieux de sortie et reprendre possession du logement.