SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un arriéré de loyer ?
- Quel est le délai de prescription en cas d'arriérés de loyers ?
- Quelle est la procédure de recouvrement des arriérés de loyers ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les loyers impayés doivent être réclamés dans un délai de 3 ans selon la loi Alur de 2014.
Les arriérés de loyer peuvent entraîner la résiliation du bail et la suspension des allocations logement.
Le bailleur peut recouvrer les arriérés par des démarches amiables ou en engageant une action en justice.
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La gestion des loyers impayés est strictement encadrée par des délais légaux. En effet, depuis la loi Alur de 2014, les bailleurs disposent d'un délai de 3 ans pour réclamer le paiement des arriérés de loyers dus par leurs locataires. Par ailleurs, cette loi accorde aux propriétaires le droit de réviser le montant de la location jusqu'à un an après la date prévue pour cette révision conformément aux termes du bail.
Qu'est-ce qu'un arriéré de loyer ?
Définition
L'arriéré de loyer représente le montant dû par un locataire à son bailleur pour des périodes de location passées.
Durant cet intervalle, le paiement du loyer n'a pas été effectué à la date convenue, généralement à cause de difficultés financières du locataire (perte d'emploi, dépenses imprévues, mauvaise gestion), d'oublis ou de désaccords sur les termes du bail.
Conséquences des dettes locatives
L'accumulation d'arriérés de loyer peut entraîner pour le locataire, outre une détérioration de sa relation avec le bailleur, la résiliation du bail et son expulsion du logement.
D'autre part, la Caisse d'allocations familiales (ou la MSA) peut décider de suspendre le versement des allocations logement au locataire si l'impayé équivaut à au moins deux fois le montant mensuel du loyer et des charges.
À noter que le propriétaire n'a pas le droit de réclamer à son locataire des frais ou intérêts en cas de retard de paiement du loyer. Toute clause du contrat de location autorisant le bailleur à appliquer des pénalités pour retard de paiement serait abusive et considérée comme nulle et non avenue devant le tribunal judiciaire.
Quel est le délai de prescription en cas d'arriérés de loyers ?
Délai pour le recouvrement des loyers impayés
Conformément à l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à la loi Alur du 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date d'échéance du loyer impayé, pour réclamer le montant des loyers et des charges qui lui sont dus. Ce délai est valable même si le locataire a quitté le logement.
Par exemple, une dette de loyer datant de janvier 2024 peut être réclamée jusqu'en janvier 2027.
Délai de prescription des révisions annuelles de loyer
Le propriétaire doit procéder à la révision annuelle du loyer dans le délai de 1 an suivant la date à laquelle le loyer aurait dû être révisé.
La révision n'est pas rétroactive, elle s'applique à compter de la demande de révision.
Quelles sont les 3 étapes d'une procédure de recouvrement des arriérés de loyers ?
Étapes 1 : Les démarches préalables
Dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut faire appel à un conciliateur de justice afin de formaliser avec le locataire un accord sur un étalement de la dette par exemple.
Par ailleurs, avant d'entamer une procédure en recouvrement des arriérés, le propriétaire peut réclamer le montant dû auprès de :
- la caution du locataire ;
- l'organisme Action logement si le locataire bénéficie d'une garantie Visale ;
- son assurance s'il avait souscrit une assurance loyers impayés.
Étapes 2 : La mise en demeure
Le bailleur peut adresser une mise en demeure à son locataire. Cette lettre recommandée avec accusé de réception rappelle formellement au locataire ses obligations et l'avertit des actions légales potentielles en cas de non-paiement.
La mise en demeure doit détailler les montants dus, les périodes concernées, et accorder un dernier délai pour le règlement des arriérés.
Elle est généralement adressée 20 jours après la date prévue pour le paiement du loyer.
Éditez une mise en demeure pour loyer impayé
Étapes 3 : L'action en justice
Si les démarches précédentes ne permettent pas de récupérer les sommes dues, le bailleur peut alors engager une action en justice. On distingue 2 cas :
- Soit, le contrat de location contient une clause résolutoire : le bailleur mandate un commissaire de justice pour adresser au locataire un commandement de payer les arriérés sous un délai de deux mois.
Passé ce délai et en l'absence de remboursement de la dette, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection afin qu'il constate la résiliation du bail de plein droit et prononce l'expulsion du locataire. - Soit, le bail ne contient pas de clause résolutoire : le bailleur demande au commissaire de justice d'assigner le locataire devant le tribunal d'instance afin qu'il statue sur une potentielle résiliation de bail et une expulsion du locataire.
FAQ
Quelles sont les conséquences quand on ne paye pas le loyer ?
À défaut de paiement du loyer qui lui incombe, le locataire s'expose, au-delà d'une dégradation de ses relations avec le propriétaire, à des poursuites judiciaires. En effet, après une éventuelle mise en demeure restée sans réponse, le propriétaire est en droit d'engager une procédure devant les tribunaux visant non seulement à la résiliation du bail, mais aussi à l'expulsion du locataire.
C'est quoi un rappel de paiement de loyer mensuel ?
Un rappel de loyer mensuel constitue une relance envoyée par le bailleur au locataire pour lui rappeler son obligation de paiement du loyer et l'échéance du versement. Ce rappel peut être envoyé avant ou après la date d'échéance convenue. Il peut prendre la forme d'un avis écrit, d'un courriel, ou d'une notification par une plateforme de gestion locative en ligne. Le bailleur n'a par ailleurs pas le droit de réclamer au locataire des frais pour retard de paiement de son loyer. Toute clause contraire dans le contrat de location serait abusive.
Comment faire un rattrapage de loyer (calcul) ?
Depuis la loi Alur du 27 mars 2014, la révision des loyers ne peut plus être rétroactive. Aussi, elle doit être effectuée par le propriétaire dans l'année qui suit la date de révision prévue dans le bail. La formule de calcul pour la révision de loyer est la suivante : nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Quel délai pour récupérer des loyers impayés (prescription de la dette) ?
Le délai de prescription pour entreprendre des actions en recouvrement des loyers impayés est de 3 ans, conformément à l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En d'autres termes, le bailleur a jusqu'à 3 ans après la date d'échéance du loyer impayé pour initier une procédure de recouvrement.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (arriérés de loyers et de charges)
- Legifrance.gouv.fr - Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (révision annuelle de loyer)
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