Que doit faire le bailleur en cas de non respect de la date de paiement du loyer ?

La date fixée dans le bail : un repère essentiel

La loi ne fixe aucune date précise pour payer un loyer : c’est le bail qui fait foi.
En pratique :

• Location vide : la date figure dans le contrat ; à défaut, le paiement doit intervenir avant la fin du mois.
• Location meublée : le versement est souvent prévu en début de mois.

Ce repère contractuel permet de qualifier objectivement un retard.

Retard ponctuel, retard répété et impayé : des situations différentes

Tous les retards ne nécessitent pas la même réaction.
On distingue généralement :

• Le retard ponctuel (1 à 3 jours) : souvent un oubli ou un décalage bancaire.
• Les retards répétés : si sur plusieurs mois de suite, il s'agit d'un signe de difficulté financière.
• L’impayé réel : absence de paiement après la date prévue au bail.

Savoir de quel cas il s’agit permet d’adapter la démarche.

Étape 1 : commencer par un rappel amiable

La première réaction consiste à contacter le locataire pour clarifier la situation.
Le rappel peut prendre différentes formes :

• un appel téléphonique,
• un SMS,
• un email,
• un courrier simple.

Dans la majorité des cas, le problème se règle à ce stade.

Étape 2 : envoyer une mise en demeure si le retard persiste

Si les retards deviennent récurrents ou qu’aucune réponse n’est donnée, la mise en demeure est la démarche à privilégier. Elle doit être envoyée en recommandé avec AR, en indiquant :

• le montant dû,
• la date d’exigibilité prévue au bail,
• la demande de régularisation.

La mise en demeure fait courir un délai de deux mois avant activation éventuelle de la clause résolutoire.

Pour sécuriser cette étape, il est conseillé d’utiliser un document conforme aux exigences légales.

Étape 3 : mobiliser le garant, Visale ou un huissier

Si la dette n’est pas régularisée, plusieurs leviers existent :

• activation du garant (personne physique ou organisme),
• déclaration d’incident auprès de Visale si le locataire est couvert,
• intervention d’un huissier, possible dès 500 € d’impayés, pour signifier un commandement de payer.

La clause résolutoire : un outil efficace mais encadré

Si le bail contient une clause résolutoire pour impayés, le bailleur peut la mettre en œuvre après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois.
La résiliation doit ensuite être validée par le juge.

La procédure d’expulsion : un cadre strict

En l’absence de règlement, la procédure suit trois étapes :

1. Délivrance d’un commandement de payer.
2. Saisine du juge des contentieux de la protection.
3. Éventuelle expulsion, après décision judiciaire.

La trêve hivernale et les délais légaux prolongent souvent la procédure.

Les pénalités de retard sont interdites

Même en cas de retards répétés, le bailleur ne peut pas facturer de pénalités.
Toute clause prévoyant des amendes ou majorations est abusive et inopposable.

Un accord écrit est indispensable

Le changement de date est possible, mais uniquement via un accord écrit, idéalement formalisé dans un avenant au bail. Ce dernier doit préciser la nouvelle date et sa date d’application.

Les cas où un changement est utile

Deux situations reviennent souvent :

• les décalages liés aux APL, qui peuvent retarder le paiement,
• la volonté d’instaurer un virement automatique à une date qui convient mieux au locataire.

Mettre en place un virement automatique

Solution simple et efficace : elle supprime les oublis et garantit une date fixe.

Anticiper les décalages CAF

Les versements directs au bailleur peuvent être légèrement décalés.
Le préciser dans le bail limite les tensions.

Utiliser des outils de gestion locative

Pour éviter que les retards ne s’installent, un suivi rigoureux est essentiel. Lorsqu’un bailleur gère plusieurs biens ou que les dates d’échéance diffèrent, il peut être difficile d’identifier rapidement un problème. Un tableau de bord clair permet d’anticiper avant que la situation ne devienne un impayé.

Dans cette logique, des outils comme BailFacile facilitent la gestion quotidienne :

• suivi des paiements,
• alertes en cas de retard,
• rappels automatiques,
• historique des échanges utile en cas de litige.