Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés après une expulsion ?

Cas 1 : Si l’expulsion fait suite à des impayés de loyer

Dans ce scénario, le bailleur dispose déjà d’un titre exécutoire. En effet, le jugement ayant prononcé l’expulsion mentionne généralement le montant de la dette locative et ordonne au locataire de la régler. Ce titre permet au bailleur de recourir immédiatement aux voies d’exécution forcée, sans passer par une nouvelle procédure judiciaire.

Autrement dit, le bailleur peut directement faire appel à un commissaire de justice pour récupérer les sommes dues en se référant aux dispositions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

Cas 2 : Si l’expulsion fait suite à d’autres manquements

Lorsque l’expulsion repose sur un motif autre que les loyers impayés (nuisances, défaut d’assurance, occupation sans droit ni titre…), le bailleur ne possède pas de titre exécutoire pour réclamer les loyers dus.

Il devra alors reprendre toute la procédure de recouvrement. Dans cette optique, il doit envoyer :

1. Une lettre de relance amiable ;
2. Une mise en demeure par courrier recommandé ;
3. Un commandement de payer par commissaire de justice.

Sans régularisation de la dette, le bailleur devra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision condamnant l’ancien locataire à payer. Ce jugement tiendra lieu de titre exécutoire pour engager les voies de recouvrement forcé.

Dès lors qu’un titre exécutoire est obtenu, plusieurs procédures peuvent être engagées pour récupérer la dette locative.

La saisie sur salaire pour recouvrer les loyers impayés

La saisie sur salaire est la solution la plus courante pour récupérer les loyers impayés si le locataire a un emploi stable et un revenu régulier. D'ailleurs, la procédure a été grandement simplifiée depuis juillet 2025. Depuis la réforme sur les impayés de loyer, un commissaire de justice peut procéder à cette saisie sans qu'aucune audience auprès d'un juge soit nécessaire. 

Effectivement, la saisie sur rémunération se déroule comme suit : 

1. Après avoir obtenu un titre exécutoire, un commissaire de justice envoie un commandement de payer qui laisse au locataire 15 jours pour régler la dette ; 
2. Si aucun versement n'a lieu, le bailleur doit solliciter le commissaire de justice répartiteur. Pour cela, il peut s'adresser à l'huissier qui avait signifié le commandement de payer infructueux ; 
3. Le commissaire de justice répartiteur vérifie les documents remis par son confrère avant de rédiger un procès-verbal de saisie. Ce document sera ensuite transmis au locataire et à son employeur.  Par la suite, une certaine somme sera prélevée chaque mois sur le salaire du débiteur pour régler la dette.

Un juge n'interviendra que si le locataire conteste la saisie sur salaire. Celui-ci se penchera rarement en faveur du débiteur puisqu'un jugement a déjà été rendu. Toutefois, le juge de l'exécution (JEX) peut accorder un délai supplémentaire avant la saisie sur salaire.

La saisie-vente des biens mobiliers du locataire

Le bailleur peut également récupérer les sommes dues en demandant la saisie-vente des biens mobiliers du locataire.

Pour cela :

1. Le bailleur fait appel à un commissaire de justice (anciennement appelé huissier).
2. L'huissier adresse au locataire un commandement de payer aux fins de saisie-vente. Le locataire dispose alors d'un délai de 8 jours pour régler ses dettes, faute de quoi ses meubles seront saisis.
3. Si la dette n'est pas réglée à l'expiration de ce délai, les meubles sont saisis puis mis en vente aux enchères. Le bailleur perçoit le fruit de la vente pour rembourser la dette locative.

Notons que les meubles nécessaires à la vie courante et les objets personnels ne peuvent pas être saisis.

La saisie des comptes bancaires pour payer une dette locative

Enfin, il est possible de prélever la dette directement sur le compte bancaire du locataire. Cette saisie-attribution passe par ces 3 étapes :

1. Le bailleur s'adresse cette fois au commissaire de justice, qui doit informer le locataire de la saisie imminente ;
2. L'huissier avertit ensuite la banque en lui envoyant un procès-verbal de saisie-attribution ;
3. Si la somme demandée est disponible sur le compte, la banque la prélève et la transfère vers le compte du bailleur.

La procédure de recouvrement des loyers impayés se complique si le locataire expulsé est insolvable. L'insolvabilité signifie que le locataire n'a pas les ressources financières suffisantes pour honorer ses dettes. La déclaration d'insolvabilité est faite par le tribunal compétent.

En cas d'insolvabilité du locataire expulsé, le bailleur peut envisager quelques démarches. Tout d'abord, il peut engager un commissaire de justice pour vérifier si le locataire possède des biens saisissables. L'huissier dresse alors un inventaire des éventuels objets saisissables et fait une estimation de leur valeur. la procédure de saisie-vente peut ensuite être engagée.

Si les biens saisissables sont inexistants ou insuffisants, le bailleur peut faire appel à une société de recouvrement de créances. Ces sociétés spécialisées disposent de ressources et de méthodes efficaces pour recouvrer des dettes auprès de débiteurs insolvables. Ces services peuvent cependant être onéreux.

Si le bailleur a épuisé tous les outils de recouvrement à sa disposition, il ne lui reste plus qu'à déclarer la créance irrécouvrable. Il peut ainsi demander une déduction fiscale des pertes irrécouvrables. Si cette solution n'équivaut pas au paiement des loyers en retard, elle permet au moins d'alléger un peu la charge financière supportée par le propriétaire.

Une fois l’expulsion prononcée et exécutée, la dette locative ne s’arrête pas aux seuls loyers impayés. Plusieurs montants peuvent venir s’y ajouter :

• Les arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de récupération des clés ;
• Les intérêts de retard, calculés à compter du jugement ou de la mise en demeure, selon les cas ;
• Les frais de procédure, incluant notamment les frais de commissaire de justice, d’assignation, d’exécution du commandement de quitter les lieux, ou encore les frais d’expulsion avec force publique ;
• Les éventuels dommages et intérêts en cas de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ;
• Les frais de remise en état du logement, si la restitution ne permet pas une relocation immédiate.

Ces sommes doivent être précisées dans le titre exécutoire (souvent le jugement d’expulsion), ou faire l’objet d’une liquidation judiciaire si le titre ne les détaille pas intégralement.