Loyer impayé : que faire ?

Modèle de mise en demeure pour le propriétaire

Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire avec l’usage paisible du logement. Le paiement, selon les modalités du bail, se fait à l’avance ou pour une période écoulée, chaque mois ou trimestre.

Il peut arriver que le locataire ait un peu de retard, ou ait tout simplement oublié de vous payer le loyer. Dans les faits, on considère qu’un loyer payé au plus tard le 10 du mois pour le mois à venir est payé dans les temps. Si toutefois, le loyer tarde à arriver, vous pouvez adresser au locataire une lettre pour loyer impayé.

Ce rappel formalise une démarche à l’amiable de la part du propriétaire. Si ce premier courrier reste sans réponse, vous pourrez mettre le locataire ou son garant en demeure pour loyer impayé.

BailFacile vous propose un modèle de lettre de relance ou de mise en demeure pour loyer impayé, à destination du locataire ou de son garant. Ce modèle peut aussi bien s’utiliser en location vide qu’en location meublée.

Le premier réflexe est d’entamer une procédure à l’amiable. L’objectif est d’entrer en contact avec le locataire de manière calme, respectueuse, afin d’engager un dialogue et comprendre les raisons de ce retard de paiement. Comme évoqué précédemment, le retard de paiement peut être le fait d’un simple oubli. 

Si malgré vos mains tendues le locataire ne réagit pas à vos sollicitations, il vous faudra muscler l’approche et le contacter de manière plus formelle. 

La loi du 6 juillet 1989 nous rappelle dans son article 7 que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Le bailleur dispose de certains moyens de rappeler – et faire exécuter – l’obligation de payer du locataire, notamment par l’envoi d’une simple lettre de relance, puis d’une lettre de mise en demeure. 

Simple lettre de relance ou lettre de mise en demeure : quelles différences ?

La lettre de relance est un premier rappel à l’amiable. Elle vous permet de formaliser la situation d’impayé et de garder une trace écrite de vos échanges.

La mise en demeure est le début d’un processus qui peut aller jusqu’à la résiliation du bail par décision judiciaire. Elle fait généralement suite à des rappels à l’amiable et est donc utilisée lorsqu’une tentative de résolution à l’amiable n’a pas pu aboutir, pour formaliser la situation.

Que contient ce document ? 

Vous faites référence au bail en rappelant la date de signature du contrat, l’adresse du logement et le nom du locataire. Vous rappelez également au locataire à la caution ses obligations. Enfin, vous précisez le montant de l’impayé et les mois correspondants.

Quelle est l’efficacité de la lettre de mise en demeure au garant ?

En dehors des dispositions purement légales de l’acte de cautionnement solidaire, le garant est généralement dans le cercle familial du locataire. Cette lettre permet donc d’ajouter une pression morale. Vous imaginerez que les parents d’un enfant majeur ne se substitueront pas avec enthousiasme au paiement de son loyer.

Sur quoi est engagée la caution solidaire ?

Le garant – qui peut être une personne physique ou morale (mécanismes publics type Visale ou société privée) –  qui a signé un acte de cautionnement s’est engagé à prendre à sa charge les dettes locatives du locataire.

Y’a-t-il un délai minimum à respecter avant de pouvoir contacter le locataire ou son garant pour loyer impayé ?

Non, vous pouvez prendre contact dès le premier mois impayé. En tenant compte de la jurisprudence, il est recommandé d’attendre au moins le 10 du mois pour considérer que le loyer est impayé et envoyer une première lettre de relance.

Si vous voyez que le locataire n’est pas de bonne volonté, nous vous conseillons d’agir vite. Plus vous mettez du temps à contacter le locataire ou son garant, plus le montant des impayés sera important et difficile à recouvrer.

Avant d’entamer toute action permettant de résilier le bail, le propriétaire va devoir contacter les éventuelles personnes (physiques ou morales) en capacité de régler les impayés. 

Le propriétaire va s’adresser : 

• À la personne qui s’est portée caution pour le locataire (et qui, au travers de l’acte de cautionnement, s’est engagée à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part) ; 
• Ou à Action Logement si le locataire a souscrit à la Garantie Visale ;
• Ou à son assureur s’il a souscrit à une Garantie des Loyers Impayés (GLI).

L’injonction de payer le loyer est une procédure judiciaire qui va obliger le locataire à régler la somme qu’il doit. Cette procédure permet d’obtenir rapidement le paiement d’une créance issue d’un contrat. Cette procédure varie selon la nature du cautionnement du locataire.

Lorsque la caution est solidaire

Vous pouvez utiliser la procédure simplifiée d’injonction de payer grâce au formulaire Cerfa n° 12948*02, sans forcément agir sur le locataire. Ce formulaire vous dispense du recours à un avocat et sera déposé au tribunal d’instance pour un coût de 35 € (en timbre fiscaux).

Si la requête du propriétaire est légitime, le juge enverra une injonction de payer au locataire. Ce dernier peut contester l’injonction en saisissant le tribunal sous un mois. Enfin, si le locataire ne conteste pas, l’ordonnance pourra s’exécuter.  

Cette procédure ne permet pas au propriétaire de mettre un terme au contrat de location. Vous pouvez cependant, en parallèle, entamer une procédure de résiliation du bail de votre locataire pour non-respect de ses engagements, en faisant un référé avec clause résolutoire du bail.

Lorsque la caution est simple

Il faudra d’abord se retourner contre le locataire. Si celui-ci ne paye pas sa dette vous pourrez alors engager la même procédure que dans le cas d’une caution solidaire, avec le garant. 

Existe-t-il des organismes d’aide en cas d’impayés ? 

Propriétaires et locataires peuvent prendre contact auprès de SOS loyers impayés, un service d’accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d’expulsions liées aux situations d’impayés de loyers. Ce numéro vert de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) peut vous mettre en relation avec un juriste qui vous renseignera sur les démarches à effectuer et les procédures existantes.

Depuis 2011, la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) est l’interlocuteur direct des propriétaires bailleurs et des locataires en cas d’impayé de loyer. 

Effectuer le signalement

Dès le premier loyer impayé, le bailleur dispose de deux mois pour faire parvenir cette information à la Caisse d’Allocation Familiale ou à la Mutualité Sociale Agricole en charge des allocations logements quelles qu’elles soient (APL, ALF ou ALS). 

Ce signalement est une obligation. Si la Caf a connaissance de loyers impayés non rapportés, elle peut elle-même mettre en marche une procédure, mais le bailleur s’expose alors à une pénalité d’un montant maximal de 6856 € (en 2020).

Une seule exception justifie que le bailleur ne déclare pas la situation d’impayé : dans le cas où la somme due lui a été réglée entre-temps en totalité.

A partir de quel moment la CAF considère-t-elle qu’il y a un impayé ? 

L’Article R*351-30 du Code de la construction et de l’habitation nous renseigne sur les modalités concernant les aides au logement, et notamment le moment à partir duquel la CAF considère qu’il y a un impayé. 

• Dans le cas ou le locataire perçoit l’allocation logement : il y a un impayé à partir du moment où la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charge. Exemple : 
  • Loyer de 500 € ; 
  • Charges de 50 € ; 
  • Aide au logement de 150 €.
  • La Caf considérera l’impayé quand la dette sera de : 500 x 2 = 1000 €.
• Dans le cas ou le propriétaire perçoit l’allocation logement : il y a un impayé à partir du moment où la dette du locataire est égale à deux fois le loyer net (loyer – l’aide au logement) hors charge. Exemple : 
  • Loyer de 500 € ; 
  • Charges de 50 € ; 
  • Aide au logement de 150 €.
  • La Caf considérera l’impayé quand la dette sera de : 500 – 150 = 350 €. 350 x 2 = 700 €.

Que se passe-t-il suite au signalement du loyer impayé à la CAF ? 

Une fois le signalement effectué, la CAF va demander au bailleur de mettre en place un plan d’apurement de la dette, ou demandera au Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de mettre en place un dispositif d’apurement de la dette. 

• Dans le cadre d’un plan d’apurement du bailleur : ce plan vient définir les conditions de remboursement des loyers impayés, il doit être mis en place dans un délai de 6 mois maximum. 
• Si le FSL met en place le dispositif d’apurement :  l’aide au logement est maintenue si le locataire reprend le paiement du loyer en cours. Si le dispositif n’est pas respecté, ou que le loyer continue d’être impayé, l’aide au logement sera suspendue. 

Si rien n’évolue, il vous faudra entamer la résiliation du bail. En principe, une clause résolutoire est présente dans votre contrat de bail. Celle-ci prévoit que le bail est automatiquement résilié dans le cas ou le locataire ne paie plus le loyer ainsi que les charges à l’échéance convenue. 

Si cette clause n’est pas présente au contrat, il vous ferez ce qu’on appelle une résiliation judiciaire. 

Dans le cadre d’une résiliation par la clause résolutoire

Le propriétaire doit prendre contact avec un huissier de justice (retrouvez ici l’annuaire des huissiers), afin que celui-ci adresse au locataire, ainsi qu’à son garant un commandement de payer, détaillant les sommes réclamées. 

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer les sommes réclamées, ainsi que les frais d’huissier. S’il n’est pas en mesure de couvrir ces frais, il devra contacter un juge en saisissant le tribunal de son domicile, ou demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

À l’issu de ce délai de deux mois : 

• Si les sommes sont acquittées, le locataire peut rester dans le logement. 
• Sinon, le propriétaire devra saisir le tribunal pour qu’il prononce l’expulsion. Il arrive parfois que le juge accorde de nouveau un délai de paiement au locataire. 

La clause résolutoire permet de faire gagner un temps précieux dans la réalisation de la démarche. Le juge n’aura qu’à constater le non-respect de la clause, et n’aura donc pas à juger le fond (ce qui prend bien plus de temps). 

Dans le cadre d’une résiliation judiciaire

Ce cas de figure ne se présente que lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire. 

Le propriétaire fera ici appel à un huissier de justice, qui assignera le locataire devant le tribunal, dans le but d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge appréciera selon la situation et statuera sur la résiliation du bail et l’expulsion. Il pourra éventuellement accorder un délai de paiement supplémentaire au locataire. 

Une fois la résiliation du bail et l’expulsion ordonnées, le propriétaire fera de nouveau appel à un huissier afin de transmettre au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire devra ensuite quitter les lieux dans un délai de deux mois.

Là encore, le juge pourrait lui obtenir un délai supplémentaire n’allant pas au-delà de 3 ans.

Une procédure d’expulsion nécessite systématiquement l’intervention d’un huissier de justice. 

Le jour de l’expulsion, 3 cas peuvent se présenter :

• Si le locataire coopère : l’huissier dresse un procès-verbal, récupère les clefs du logement et dresse l’inventaire des meubles. 
• Si le locataire ne coopère pas : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel aux forces de l’ordre. 
• Si le locataire est absent : l’huissier pourra pénétrer dans le logement accompagné d’une autorité de police, et d’un serrurier. Il fera enlever les meubles, changer la serrure, et dressera un procès-verbal d’expulsion. Le locataire perdra ainsi tout droit d’accès au logement. 

Faire appel aux forces de l’ordre est compliqué, il s’agit souvent du dernier recours après plusieurs tentatives où le locataire est absent. Les locataires le savent et certains d’entre eux peuvent en abuser afin de gagner du temps. Le préfet peut également garder le silence face à votre demande de recours aux forces de police, ce qui correspond, au bout de 2 mois, à un refus tacite. 

Combien de temps peut durer l’expulsion d’un mauvais payeur ? 

Comme nous venons de le voir, la procédure d’expulsion dure plusieurs mois voire années, en moyenne deux ans. Cela l’importance de la mettre en œuvre dès le premier loyer impayé. 

Celle-ci peut être engagée à tout moment, y compris pendant la trêve hivernale, mais aucune expulsion locative ne pourra se dérouler durant cette période (du 1er novembre 2019 au 31 mars 2020).