Quelle est la procédure à suivre pour saisir la caution solidaire en cas d'impayé de loyer ?

La caution solidaire s’engage à payer les dettes locatives du locataire dès le premier impayé, sans que le bailleur ait à poursuivre le locataire au préalable.
Elle se distingue de la caution simple, qui ne peut être sollicitée qu’après épuisement des démarches contre le locataire.

Pour le bailleur, c’est donc une garantie puissante, à condition que l’acte de cautionnement soit valide et complet.

Si vous n’avez pas encore rédigé cet acte ou si vous souhaitez le mettre à jour, vous pouvez utiliser un modèle conforme à la loi pour éviter toute erreur de forme.

Étape 1 : Vérifier la validité de l’acte de cautionnement

Avant toute action, le bailleur doit s’assurer que l’acte de caution solidaire est juridiquement valable.
Ce document doit notamment préciser :

• la durée de l’engagement ;
• le montant maximal garanti (ou la mention "tous loyers et charges dus") ;
• les conditions de mise en œuvre de la caution.

Un acte incomplet ou irrégulier (par exemple sans mention manuscrite obligatoire pour les anciens baux) peut être déclaré nul, privant le bailleur de tout recours contre le garant.

Vérifiez que la copie de l’acte est bien annexée au contrat de location et conservée dans vos archives. En cas de contentieux, ce document est essentiel pour justifier la validité de votre recours. 

En gérant votre location avec BailFacile, chaque bail et document (caution, état des lieux, quittance, etc.) est automatiquement archivé dans votre espace propriétaire. Vous pouvez ainsi retrouver et prouver facilement chaque pièce du dossier en cas de litige.

Étape 2 : Envoyer une mise en demeure au locataire (fortement conseillée)

Même si la loi autorise à s’adresser directement à la caution solidaire dès le premier impayé, il est recommandé d’adresser d’abord une mise en demeure au locataire.

Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, doit :

• rappeler les montants exacts des loyers et charges impayés ;
• accorder un délai pour régulariser la situation (généralement 8 à 15 jours) ;
• mentionner les conséquences en cas de non-paiement.

Cette étape, bien que non obligatoire, prouve la bonne foi du propriétaire et renforce la solidité du dossier en cas de recours judiciaire ultérieur.

Étape 3 : Notifier la caution solidaire

Si le locataire ne régularise pas, le bailleur peut saisir la caution solidaire sans délai.
La notification s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception contenant :

• le décompte détaillé des loyers impayés ;
• la copie du bail et de l’acte de cautionnement ;
• la preuve de la mise en demeure adressée au locataire.

LETTRE TYPE – NOTIFICATION D’UN IMPAYÉ DE LOYER AU GARANT

Si la caution ne paie pas dans le délai imparti, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement judiciaire.

Étape 4 : Saisir le tribunal judiciaire en cas de non-paiement

En cas de refus ou d’absence de réponse de la caution, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement loué.

Cette procédure se fait par assignation rédigée par un avocat, accompagnée des pièces justificatives :

• le contrat de location ;
• l’acte de cautionnement ;
• les mises en demeure au locataire et à la caution ;
• le décompte des loyers impayés.

Le juge vérifiera la régularité de la procédure et, si elle est conforme, pourra condamner la caution solidaire à payer les sommes dues, dans la limite de son engagement.

Étape 5 : Faire exécuter la décision de justice contre la caution

Si la caution solidaire ne règle toujours pas malgré la condamnation, le bailleur peut mandater un commissaire de justice (ex-huissier) pour procéder à l’exécution forcée :

• saisie sur compte bancaire ou salaire,
• saisie-vente des biens mobiliers,
• voire hypothèque judiciaire sur un bien immobilier du garant.

Les frais d’exécution sont avancés par le bailleur mais restent récupérables dans les limites du jugement et de l’acte de cautionnement.

Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans à compter du dernier paiement ou de la résiliation du bail pour agir contre la caution (article 2224 du Code civil).
Au-delà, la dette devient prescrite et la caution ne peut plus être poursuivie.

Pour limiter les risques d’impayés :

• privilégiez les profils solvables (revenus ≥ 3x le loyer) ;
• vérifiez la validité de la caution avant signature ;
• souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) ou optez pour la Garantie Visale ;
• gérez vos loyers via un outil dédié pour suivre les retards de paiement du locataire et générer automatiquement les relances.