SOMMAIRE
- La procédure pour saisir la caution solidaire
- Modèle de lettre de notification
- Recours en cas de refus de payer du garant
Ce qu'il faut retenir
Pour saisir la caution solidaire, le bailleur doit simplement notifier au garant les impayés de loyer.
Avant la notification, il faut cependant vérifier la validité de l'acte de cautionnement et envoyer une mise en demeure au locataire.
Si le garant refuse de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire.
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Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur peut faire appel à la caution solidaire prévue au contrat de location. Même si cette garantie peut être sollicitée dès le premier impayé, la procédure reste strictement encadrée. Chaque étape, de la mise en demeure à la saisine du tribunal, garantit la validité du recours et le recouvrement des loyers dus.
Quelle est la procédure pour saisir la caution solidaire ?
1. Vérifier la validité de l’acte de cautionnement
Avant de solliciter la caution solidaire, le bailleur doit s'assurer de la validité de l'acte de cautionnement.
L’acte de caution doit préciser :
- La durée de l’engagement ;
- Le montant maximal garanti ;
- Les conditions de mise en œuvre.
Un document incomplet ou imprécis peut être déclaré nul et priver le bailleur de tout recours contre le garant.
2. Envoyer une lettre de mise en demeure au locataire
Avant de saisir la caution, le bailleur doit adresser une mise en demeure au locataire.
Ce courrier précise le montant exact des loyers impayés et le délai accordé pour régulariser la situation.
En présence d’une caution simple, cette étape est obligatoire, car le garant ne peut être sollicité qu’après l’échec des démarches engagées contre le locataire.
Cette étape n'est pas obligatoire avec une caution solidaire. Toutefois, elle est vivement conseillée pour prouver la bonne foi du propriétaire. Cette simple formalité peut retarder le recouvrement des sommes dues en cas de procédure judiciaire.
3. Notifier la caution solidaire
Le propriétaire peut saisir la caution par une simple notification.
Cette notification prend la forme d'une lettre recommandée avec avis de réception livrant le décompte détaillé des loyers impayés et mentionnant la mise en demeure adressée au locataire.
Le courrier doit être accompagné d'une copie du bail et de l'acte de cautionnement.
Si la caution ne règle pas les sommes dues dans un délai raisonnable, le bailleur peut alors engager une procédure de recouvrement contre le garant locatif devant le tribunal judiciaire.
Modèle de lettre de notification de la caution pour impayé de loyer
LETTRE TYPE – NOTIFICATION D’UN IMPAYÉ DE LOYER AU GARANT
[Nom et prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Code postal] [Ville]
[Ville], le [Date]
À l’attention de :
[Nom et prénom du garant]
[Adresse complète du garant]
[Code postal] [Ville]
Objet : Notification d’un impayé de loyer concernant le locataire [Nom et prénom du locataire]
Madame, Monsieur,
Je me permets de vous informer qu’à ce jour, le locataire dont vous vous êtes porté(e) caution solidaire, [nom et prénom du locataire], n’a pas réglé le loyer et les charges du mois de [mois concerné], d’un montant de [montant en euros], conformément au bail signé le [date du bail] pour le logement situé au [adresse du logement loué].
Une mise en demeure de payer a déjà été adressée au locataire le [date de la mise en demeure], restée à ce jour sans effet. Malgré cette relance formelle, la dette locative demeure impayée.
En votre qualité de caution solidaire, vous êtes juridiquement tenu(e) au paiement des sommes dues par le locataire, conformément à votre engagement de cautionnement.
Je vous invite en conséquence à procéder au règlement du montant de [montant total dû] € dans les plus brefs délais, par virement sur le compte habituel ou par tout autre moyen de paiement convenu.
À défaut de règlement sous [nombre de jours, ex. 8 jours] à compter de la réception de la présente, je me verrai contraint(e) d’engager les démarches nécessaires pour obtenir le recouvrement de cette somme, y compris par voie judiciaire.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Nom et prénom du bailleur]
Que faire si la caution solidaire refuse de payer les loyers impayés ?
Si la caution solidaire ne répond pas à la demande de paiement ou conteste sa dette, le bailleur peut engager une action en recouvrement pour obtenir le paiement des loyers impayés.
Saisir le tribunal judiciaire en cas de refus de paiement
Le bailleur saisit le tribunal judiciaire du lieu du logement loué, par assignation rédigée et transmise par un avocat.
Le dossier comprend :
- Le contrat de location ;
- L’acte de cautionnement ;
- Les mises en demeure adressées au locataire et à la caution ;
- Le décompte détaillé des loyers et charges impayés.
Le juge vérifie la régularité de la procédure, et peut condamner la caution solidaire au paiement des sommes dues, dans la limite du montant garanti par son engagement.
Faire exécuter la décision de justice contre le garant
Si la caution solidaire ne règle pas les sommes fixées par le jugement, le bailleur peut mandater un commissaire de justice afin d'en assurer l’exécution forcée.
Cette procédure de recouvrement permet d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés directement sur les biens du garant locatif (compte bancaire, salaire, mobilier).
Selon le montant de la dette, le commissaire de justice peut également engager une saisie-vente ou inscrire une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier appartenant au garant.
Les frais d’exécution sont avancés par le bailleur, mais récupérables dans la limite prévue par le jugement et par l’acte de cautionnement.
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Sources
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- Modèle de lettre de notification
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