Tout d'abord, si vous envisagez de réaliser des travaux, il est impératif de vérifier si ces derniers font l’objet d’une déclaration préalable de travaux. Cependant, en cas d'oubli de déclaration de travaux, il est possible de faire une demande de régularisation auprès de l’urbanisme une fois les travaux effectués.
En tant que bailleur, vous êtes dans l'obligation de conserver le bien immobilier en bon état. Au cours du bail, vous pouvez donc être amené à réaliser des travaux pour :
- Le maintien en bon état du logement loué ;
- La décence dans le logement ;
- L'amélioration dans les parties communes ou privatives ;
- L'optimisation de la performance énergétique.
Vous pouvez réaliser ces travaux à tout moment, mais vous devez en informer votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, en précisant la nature des travaux, leur durée et leur date de début.
L'indemnisation du locataire pour des travaux supérieurs à 21 jours
La loi Alur simplifie l'indemnisation en cas de travaux imposés au locataire :
- Si les travaux durent moins de 21 jours, l'indemnisation est facultative et laissée à votre appréciation ;
- Si les travaux durent plus de 21 jours : l'indemnisation du locataire est obligatoire.
Le montant de la réduction de loyer dépend de la durée des travaux et de la superficie indispensable pendant le chantier. Par exemple, vous effectuez des travaux de rénovation dans une salle de bains de 10 m2 dans un logement de 80 m2 loué à 1000 € par mois. Le loyer devra donc être baissé à 875 € par mois pendant toute la durée des travaux.
Un locataire peut-il exiger des travaux de remise en état ?
Au cours du bail de location, le locataire vous prévient si des travaux sont nécessaires pour conserver le bien immobilier en bon état. Si vous ne faites pas le nécessaire, le locataire peut vous mettre en demeure de respecter vos obligations. Dans tous les cas, rappelez-vous que le locataire est en droit de demander la réalisation des travaux nécessaires pour garantir la décence et la sécurité du logement.
Dans les deux mois qui suivent la réception de cette mise en demeure, vous devez trouver un accord avec votre locataire. Dans le cas contraire, il pourra saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal.
Si le juge estime que les travaux nécessaires relèvent des obligations du bailleur, il peut vous contraindre à les exécuter. Il peut également les confier au locataire mais vous serez dans l'obligation de les rembourser par la suite. Sachez qu'il peut également décider du versement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Le locataire peut-il refuser des travaux dans son logement en location ?
Le locataire ne peut refuser l'accès au logement pour des travaux ou s'opposer à la réalisation de travaux de remise en état, d'amélioration des équipements ou d'optimisation de la performance énergétique. Dans le cas contraire, vous pouvez le poursuivre pour l'obliger à vous laisser l'accès au logement. Vous devrez prouver que les travaux sont bien justifiés et que vous avez préalablement informé le locataire du déroulement des travaux.