Pourquoi et comment faire un dédommagement sur le loyer pour la réalisation de travaux ?

Conformément à l'article 1724 du Code civil, un locataire peut demander une indemnisation quand les travaux réalisés dans le logement dépassent une certaine durée. La loi Alur de 2014 a élargi cette possibilité de dédommagement à tous les types de travaux, qu'ils soient urgents ou pas. 

Quand peut-on demander une diminution de loyer ? 

La loi ne prévoit pas de diminution de loyer de la part du propriétaire lorsque les travaux durent moins de 21 jours. En revanche, vous devrez accorder une baisse de loyer s'ils durent plus de 21 jours. Le montant du dédommagement est calculé au prorata de la durée des travaux et selon la pièce dont le locataire est privé pendant cette période. 

Comment peut-on demander une diminution de loyer ?

Si des travaux doivent être réalisés dans le logement loué, le locataire a le droit de demander par écrit une réduction de loyer pour les désagréments occasionnés pendant toute la durée des travaux. 

Lettre de demande de dédommagement via le loyer

Pour obtenir une réduction de loyer, le locataire transmet un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, il mentionne la demande de réduction de loyer en raison de travaux et en précisant les éléments suivants : 

• La nature des travaux ;  
• La durée du chantier ;
• La date de début des travaux ; 
• Les désagréments subis : les travaux peuvent engendrer des nuisances telles que du bruit, de la poussière, des coupures d'eau ou d'électricité, qui peuvent perturber la vie quotidienne du locataire ;
• Les transformations opérées dans le logement et les pièces inaccessibles pendant cette période. 

Le locataire doit fournir des détails précis pour que vous puissiez évaluer sa demande et y répondre de manière appropriée.

Obligation du bailleur et recours en justice

Si vous refusez d'accorder cette baisse de loyer, sachez que votre locataire dispose de droits aux travaux et pourra engager une action en justice à la fin de ceux-ci. Si vous ne pouvez pas trouver un accord amiable, le tribunal pourra statuer sur une réduction de loyer en fixant un montant précis à appliquer. 

Tout d'abord, si vous envisagez de réaliser des travaux, il est impératif de vérifier si ces derniers font l’objet d’une déclaration préalable de travaux. Cependant, en cas d'oubli de déclaration de travaux, il est possible de faire une demande de régularisation auprès de l’urbanisme une fois les travaux effectués.

En tant que bailleur, vous êtes dans l'obligation de conserver le bien immobilier en bon état. Au cours du bail, vous pouvez donc être amené à réaliser des travaux pour : 

• Le maintien en bon état du logement loué ; 
• La décence dans le logement ; 
• L'amélioration dans les parties communes ou privatives ; 
• L'optimisation de la performance énergétique. 

Vous pouvez réaliser ces travaux à tout moment, mais vous devez en informer votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, en précisant la nature des travaux, leur durée et leur date de début.

L'indemnisation du locataire pour des travaux supérieurs à 21 jours

La loi Alur simplifie l'indemnisation en cas de travaux imposés au locataire : 

• Si les travaux durent moins de 21 jours, l'indemnisation est facultative et laissée à votre appréciation ; 
• Si les travaux durent plus de 21 jours : l'indemnisation du locataire est obligatoire. 

Le montant de la réduction de loyer dépend de la durée des travaux et de la superficie indispensable pendant le chantier. Par exemple, vous effectuez des travaux de rénovation dans une salle de bains de 10 m2 dans un logement de 80 m2 loué à 1000 € par mois. Le loyer devra donc être baissé à 875 € par mois pendant toute la durée des travaux. 

Un locataire peut-il exiger des travaux de remise en état ?

Au cours du bail de location, le locataire vous prévient si des travaux sont nécessaires pour conserver le bien immobilier en bon état. Si vous ne faites pas le nécessaire, le locataire peut vous mettre en demeure de respecter vos obligations. Dans tous les cas, rappelez-vous que le locataire est en droit de demander la réalisation des travaux nécessaires pour garantir la décence et la sécurité du logement.

Dans les deux mois qui suivent la réception de cette mise en demeure, vous devez trouver un accord avec votre locataire. Dans le cas contraire, il pourra saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal. 

Si le juge estime que les travaux nécessaires relèvent des obligations du bailleur, il peut vous contraindre à les exécuter. Il peut également les confier au locataire mais vous serez dans l'obligation de les rembourser par la suite. Sachez qu'il peut également décider du versement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. 

Le locataire peut-il refuser des travaux dans son logement en location ? 

Le locataire ne peut refuser l'accès au logement pour des travaux ou s'opposer à la réalisation de travaux de remise en état, d'amélioration des équipements ou d'optimisation de la performance énergétique. Dans le cas contraire, vous pouvez le poursuivre pour l'obliger à vous laisser l'accès au logement. Vous devrez prouver que les travaux sont bien justifiés et que vous avez préalablement informé le locataire du déroulement des travaux.

Lorsque des travaux sont nécessaires dans le logement, vous devez en informer le locataire et déterminer : 

• Les conditions de jouissance pendant toute la durée du chantier ; 
• L'augmentation de loyer suite aux travaux. 

Un avenant au contrat de location ou un nouveau bail pourront être signés afin de contractualiser ces nouvelles conditions. 

Pour que des travaux d'amélioration du logement soient inscrits dans un nouveau contrat de location, ils doivent respecter certaines conditions : 

• Les travaux doivent être réalisés en début de bail ou au moment du renouvellement du bail ; 
• Les travaux doivent correspondre au moins à 50 % d'une annuité de loyer. L'augmentation du loyer annuel correspond à 15 % du montant des travaux ; 
• Si les travaux réalisés représentent plus qu'une annuité de loyer, vous pouvez fixer librement le nouveau montant du loyer.