Quelle est la liste des travaux dont la responsabilité revient au locataire et ceux qui incombent au propriétaire ?

Pour répartir les travaux et réparations locatives, ce décret dresse une liste détaillée pour le locataire et le propriétaire. Le locataire se charge de l'entretien courant du logement et des petites réparations. De votre côté, vous vous chargez des autres travaux. 

Quels sont les travaux et réparations à la charge du locataire ? 

Si vous vous chargez des gros travaux, le locataire a la responsabilité des travaux légers et de l'entretien du logement pendant toute la durée du contrat de location. 

L'obligation d'entretien du locataire

Selon le décret du 26 août 1987, la liste des réparations et de l'entretien obligatoire est annexée au contrat de bail : 

• Entretenir les revêtements muraux et de sol : parquet abîmé, mur taché, le locataire se charge des réparations afin de respecter les obligations inscrites dans le contrat de location signé ; 
• Entretenir les placards et les plinthes : le locataire se charge des menues réparations de remise en état ; 
• Se charger de l'entretien des portes et des fenêtres : graissage des gonds, entretien des serrures, remplacement de vitrages incombent au locataire ; 
• Détartrer les équipements de plomberie, déboucher les canalisations d'eau et changer les joints si nécessaire. De plus, le locataire se charge de la révision annuelle de la chaudière, des radiateurs et du chauffe-eau ; 
• Veiller à l'état des équipements électriques en remplaçant les ampoules usagées, les prises électriques cassées et les fusibles usagés ; 
• Entretenir les équipements extérieurs : nettoyer les gouttières et la piscine, procéder à la taille des arbres et à l'entretien de la pelouse, éliminer les mousses des terrasses et balcons. 

Le locataire peut-il faire des travaux contre une réduction de loyer ?

Selon la loi du 6 juillet 1989, vous pouvez convenir d'une clause expresse concernant les travaux dans le contrat de location. Un dédommagement pourra donc être prévu selon la nature et la durée des travaux effectués dans le logement. 

Vous pouvez donc négocier une réduction de loyer avec votre locataire s'il réalise des travaux dans le logement. Bien entendu, elle est soumise à la présentation de justificatifs des dépenses réalisées. 

Conformément aux obligations du propriétaire, vous devez veiller à conserver le logement et ses équipements en bon état. Les travaux les plus urgents concernent ceux qui garantissent la décence du logement. 

Liste des travaux à la charge du propriétaire

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, chaque bailleur à la charge des travaux suivants : 

• L'amélioration des parties communes et privatives, afin d'apporter une valeur ajoutée au logement : nouvel équipement, sécurisation de l'immeuble ou du logement ; 
• Le maintien en état du logement en remplaçant les équipements défectueux ; 
• L'amélioration de la performance énergétique ; 
• L'entretien des toitures et façades végétalisées.

Selon le décret du 26 août 1987, vous devez vous charger des travaux et réparations suivantes : 

• Remplacer les revêtements des murs et de sols en cas de besoin : parquets, carrelages ou encore tapisseries.
• Changer les menuiseries pour garantir l'étanchéité du logement conformément aux critères de décence, installation de double ou triple vitrage.
• Mettre aux normes les installations électriques et de gaz afin de garantir la sécurité dans le logement loué.
• Effectuer les gros travaux de plomberie : remplacer les robinets, les siphons et les équipements sanitaires s'ils sont défectueux. Vous devez également changer les canalisations si elles présentent des fuites trop importantes.
• Remplacer les équipements de chauffage et d'eau chaude s'ils ne fonctionnent pas correctement. 
• Changer les lames de stores et les volets s'ils ne peuvent plus s'ouvrir ou se fermer correctement. 
• Installer un détecteur de fumée pour veiller à la sécurité du locataire du logement.

Certains travaux qui incombent normalement au locataire peuvent être à la charge du bailleur s'ils sont dus à la vétusté.

Un locataire peut-il exiger des travaux ? 

Le locataire doit vous informer en cas de problème dans le logement, afin que vous puissiez réaliser les travaux nécessaires. Si vous ne faites pas le nécessaire, il peut vous mettre en demeure de respecter vos obligations.

Si les travaux requis ne sont pas effectués dans un délai de 2 mois, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation ou au greffe du tribunal. En tant que propriétaire, il vaut mieux vous charger des travaux nécessaires pour éviter ces procédures judiciaires.

Est-ce qu'un propriétaire peut faire des travaux chez son locataire ?

Conformément au contrat de location, vous avez l'obligation de prévenir votre locataire avant de réaliser des travaux. Vous lui transmettez une notification de travaux en recommandé avec accusé de réception en précisant les points suivants : 

• Le contrat de location et le logement concernés ; 
• La nature des travaux prévus ; 
• Les modalités d'exécution des travaux prévus avec les professionnels qui doivent intervenir, les dates et horaires prévus. 

Si vous souhaitez réaliser des travaux dans le logement loué, vous devez respecter un délai de deux mois pour prévenir votre locataire.

Les droits des locataires pendant les travaux

Comme indiqué précédemment, la réalisation de travaux ne se fait pas au détriment des droits de votre locataire. Toutefois, si les réparations sont urgentes comme le remplacement d'une chaudière individuelle ou d'un nouveau système de chauffage, vous pouvez lui demander de vous fournir une autorisation exceptionnelle pour les réaliser rapidement. 

Le dédommagement de loyer en cas de travaux

Si les travaux nécessaires dans le logement durent plus de 21 jours, le locataire peut réclamer une baisse de loyer proportionnelle à cette durée. Vous devrez donc recalculer le montant du loyer pour ce mois et transmettre l'avis d'échéance modifié à votre locataire.