Des travaux essentiels n'ont pas été réalisés, une baisse de loyer est-elle envisageable ?

Obligations du propriétaire en matière de travaux immobiliers 

En tant que propriétaire bailleur, vous avez l'obligation de maintenir le logement en bon état et de réaliser les travaux nécessaires pour garantir le confort et la sécurité. De plus, le locataire dispose de droits pendant les travaux. 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (...)."

En tant que propriétaire, il vous incombe donc de vous assurer personnellement que les travaux de mise en norme ou de réparations nécessaires à la sécurité physique et à la santé des occupants de votre bien immobilier sont effectués avant sa mise en location.

Les travaux de rénovations suivants relèvent notamment de votre responsabilité : 

• La réparation du toit ou des ouvertures extérieures pour garantir leur étanchéité ;
• L'installation de garde-corps de protection aux fenêtres ou aux balcons ;
• La mise aux normes des installations électriques ou de chauffage ;
• L'aménagement d'installations sanitaires à l'intérieur du logement.

La responsabilité de réalisation des travaux ne peut pas être attribuée au locataire

La législation ne vous permet pas de conclure un accord qui attribuerait à votre locataire, en échange d'une diminution de loyer, la responsabilité d'effectuer des travaux pour rendre le logement conforme à son usage d'habitation. 

Lors de la signature du bail, le logement doit déjà répondre aux exigences en termes de protection contre les intempéries, de respect des normes de sécurité et d'hygiène, et de confort. 

Il n'est donc pas possible de mettre en place un accord obligeant votre locataire à effectuer des travaux de grandes réparations, de sécurisation ou de mise aux normes.

Logement indécent, quel impact sur le loyer ? 

Un locataire vivant dans un logement jugé "indécent" subit non seulement un trouble de jouissance mais il subit également un préjudice financier. En effet, le locataire paye pour un usage qu'il n'a pas de son logement. De plus, en cas de logement indécent, certaines allocations peuvent être suspendues. 

C'est pourquoi, le locataire est en droit d'obtenir une diminution voire une suppression totale de son loyer tant que le propriétaire ne fait pas réaliser les travaux de mise aux normes.

Cependant, l'occupant d'un logement indécent ne peut pas décider seul de réduire ou de supprimer son loyer.

Le locataire peut, dans un premier temps, contacter le propriétaire ou l'agence immobilière pour signaler que le logement ne répond pas aux normes de décences. 

Ce simple contact peut suffire à déclencher une réaction de la part du bailleur qui fera réaliser des travaux en urgence.

À défaut de réaction du propriétaire dans les deux mois, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation. En l'absence d'accord amiable, le juge compétent doit être saisi. 

Le locataire peut-il percevoir des dommages et intérêts ? 

Un logement ne répondant pas aux critères de décence présente non seulement des risques pour le locataire mais il l'empêche de percevoir les allocations logement.

Le locataire est en droit d'agir à l'encontre de son bailleur. Plusieurs options s'offrent à lui.  

Dédommagement du loyer pour travaux non réalisés 

Le locataire peut donc adresser un courrier à son bailleur pour lui signaler les travaux à réaliser et demander à être dédommagé de son loyer. En effet, le loyer est versé en contrepartie de la jouissance paisible du logement.  

En n'effectuant pas les travaux nécessaires à la mise aux normes de son bien, le propriétaire manque donc à ses obligations contractuelles. 

À défaut de réaction positive du propriétaire, le locataire peut saisir le juge compétent pour que le bailleur soit condamné à : 

• À réaliser les travaux demandés ;
• Accorder des dommages et intérêts au locataire ;
• Ou ordonner une diminution du loyer. 

Les travaux concernés sont par exemple :

• Réfection des peintures ;
• Remplacement radiateurs électriques ;
• Remplacement revêtement de sol ;
• Luminaires ;
• Amélioration d’éléments sanitaires (douche ou encore baignoire).

Attention, tous les travaux n'incombent pas au propriétaire. Le locataire a une obligation d'entretien courant et de réparations locatives du logement. 

Comment se déroulent les travaux en cours de location ?  

Le bailleur peut réaliser des travaux en cours de location autres que ceux de mise aux normes de décence afin d'assurer : 

• Le bon maintien en état et l’entretien normal du logement ; 
• L’amélioration de sa performance énergétique ;
• L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble. 

Le propriétaire doit informer son locataire avant le début des travaux et il ne peut pas obliger ce dernier à accepter d'autres travaux que ceux-ci car il doit assurer à ce dernier une jouissance paisible du logement loué. Il peut cependant demander à son locataire son accord pour réaliser certains travaux. 

Le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer pour nuisance ? 

Les travaux privent le locataire de la jouissance paisible de son logement. Si le début des travaux peut se dérouler en bonne, à la longue, les interventions du propriétaires peuvent devenir pesante. En effet, les travaux peuvent être source de nuisances plus ou moins importantes : bruit, empoussièrent, etc.  

En contrepartie de ces nuisances, le locataire peut obtenir un dédommagement de loyer pour travaux pour une durée proportionnelle au montant des dépenses engagées.

Compte tenu de l'importance des sommes dépensées et pour éviter tout problème ou malentendu, il est essentiel que tous les détails soient précisés par un accord écrit. 

Formalisation d'un accord 

La procédure varie selon le moment de l'accord, avant la signature du bail ou pendant la période de location :

Accord sur une réduction de loyer intervenant à la signature du bail

Si les deux parties conviennent qu'il est nécessaire d'effectuer des travaux d'amélioration et d'entretien, elles peuvent inclure une clause dans le contrat de location avant de le signer.

Accord sur une baisse du loyer en cours de bail

Comme le bail est déjà signé, il faut rédiger et signer un avenant.

Dans les deux cas, il faut préciser :

• La nature des travaux à réaliser par le locataire ;
• Le coût des travaux doit également être mentionné dans le contrat ou l'avenant.

Les deux parties peuvent présenter des devis et choisir la meilleure offre avant de signer l'accord. Les modalités de compensation du locataire constituent le point le plus important.

Gardez à l’esprit que tout doit être précis et détaillé. Il faut préciser le montant et la durée de la réduction mensuelle. N'oubliez pas de préciser également la méthode de remboursement dans le cas où le locataire quitterait le logement avant la fin de la durée de l'accord.

Dans le cas où, après la signature de l'accord, le locataire refuse l'accès au logement pour travaux et ne permet pas leur réalisation ou ne respecte pas les modalités de leur exécution, le propriétaire peut faire appel à la justice pour :

• Forcer l’exécution des travaux ;
• Faire annuler la convention de réduction de loyer pour travaux.

Il est important pour les bailleurs de bien comprendre leurs responsabilités et les différentes options qui s'offrent à eux. Un accord clair et précis entre le propriétaire et le locataire est essentiel pour éviter tout malentendu ou litige ultérieur. N'hésitez pas à consulter les experts en gestion locative pour vous assister dans la rédaction et la négociation de ces accords.

En revanche, quelle est l'augmentation de loyer suite à des travaux d'amélioration notables ?