Sommaire
- 1 - Vérifiez que le nouveau bien s’intègre à l’activité LMNP existante
- 2 - Simulez l’impact du nouveau bien sur le statut de LMNP et le régime fiscal
- 3 - Anticipez le rattachement du bien à l’activité existante
L’essentiel à retenir
- Le règlement de copropriété et la législation peuvent compromettre un projet de location meublée.
- Une location additionnelle peut bouleverser l’organisation d’une activité LMNP.
- Le bailleur doit mettre à jour son activité LMNP pour intégrer un nouveau bien.
1 - Vérifiez que le nouveau bien s’intègre à l’activité LMNP existante
Avant toute chose, il faut s’assurer que le logement s’adapte parfaitement à votre activité LMNP, d’autant plus si vous louez en courte durée.
Pour cela, il faut se pencher sur :
- Le règlement de copropriété : ce document peut restreindre voire interdire la location meublée de courte durée. Une telle clause rend impossible toute exploitation en LMNP.
- La législation locale : certaines communes encadrent rigoureusement la location meublée de courte durée. Auprès de certaines municipalités, les bailleurs doivent adresser une demande spécifique pour louer en courte durée. Une simple déclaration peut suffire dans d’autres cas.
2 - Simulez l’impact du nouveau bien sur le statut de LMNP et le régime fiscal
L’acquisition d’un nouveau logement modifie l’équilibre global de l’activité LMNP. Elle accroît aussi bien les recettes locatives que les charges récurrentes.
En conséquence, un tel projet peut :
- Obliger le bailleur à passer au régime réel si les recettes dépassent 77 700 € ;
- Rendre le régime micro-BIC moins attractif si les charges déductibles et les amortissements représentent plus de 50 % des recettes locatives.
Le bailleur doit donc effectuer une simulation pour anticiper les conséquences de l’acquisition du bien et optimiser sa fiscalité.
Exemple 1
Un bailleur exerce déjà une activité LMNP sous le régime micro-BIC. Il loue déjà 3 logements meublés qui lui rapportent 65 000 € de loyers annuels.
Il projette d’acquérir un quatrième bien destiné à la location meublée longue durée, générant 20 000 € de loyers par an.
Après l’acquisition, ses recettes locatives totales s’élèvent donc à 85 000 € par an.
Dans cette situation :
- Le seuil de 77 700 € du régime micro-BIC est dépassé ;
- Le bailleur est contraint de basculer au régime réel, même s’il n’en avait pas l’intention initialement.
Notons que le seuil pour passer au LMP est fixé à 23 000 €. Toutefois, le passage au LMP n’est effectif que si la location meublée devient la principale source de revenus du foyer. Dans la pratique, un tel basculement n’est possible que si le bailleur n’a aucune autre occupation professionnelle (bailleur retraité dans la majorité des cas).
Exemple 2
Le bailleur perçoit 60 000 € de loyers après l’acquisition du nouveau bien et reste donc sous le seuil du micro-BIC.
Toutefois, il engage d’importants frais :
- 10 000 € d’intérêts d’emprunt ;
- 2 000 € de charges de copropriété ;
- 3 000 € de charges diverses ;
- 20 000 € de travaux d’entretien ;
- 10 000 € d’amortissements du bien et du mobilier.
L’ensemble de ces charges et amortissements représentent 35 000 € par an, soit près de 60 % des recettes.
Dans ce cas :
- Le régime micro-BIC, limité à un abattement forfaitaire de 50 %, devient peu avantageux ;
- Le régime réel permettrait une déduction plus fidèle des charges réelles, au prix d’obligations comptables renforcées.
3 - Anticipez le rattachement du bien à l’activité existante
L’achat d’un bien n’oblige pas le bailleur à déclarer une activité LMNP, vous devez simplement obtenir un nouveau SIRET pour le logement en question.
Pour cela, il faudra mettre à jour l’activité LMNP à l’aide du formulaire P2-P4i (Cerfa n°11996). Le bailleur doit déclarer un nouvel établissement afin d’obtenir un nouveau SIRET.
Vous pouvez accéder au formulaire et effectuer la démarche sur le .
SOMMAIRE
- 1 - Vérifiez que le nouveau bien s’intègre à l’activité LMNP existante
- 2 - Simulez l’impact du nouveau bien sur le statut de LMNP et le régime fiscal
- 3 - Anticipez le rattachement du bien à l’activité existante
