Bailleurs en LMNP, attention, un mauvais code APE peut être coûteux

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Tant que l’activité conserve un caractère non professionnel, aucune cotisation sociale n’est due.

Toutefois, l’administration peut considérer que l’activité dépasse le cadre du LMNP si le bailleur fournit des prestations para-hôtelières.

Les autorités compétentes considèrent que le loueur fournit des prestations para-hôtelières s’il propose au moins 3 de ces 4 services :

• Accueil de la clientèle ;
• Fourniture du linge de maison ;
• Service de ménage régulier ;
• Service de petit-déjeuner.

Au regard de ce principe, l'URSSAF porte une attention particulière aux locations saisonnières ou de courte durée. Les bailleurs louant leurs biens sur les plateformes (Airbnb, Booking…) sont plus susceptibles de proposer des prestations para-hôtelières.

Si ces services sont proposés, le propriétaire doit s’affilier au régime social des indépendants et s’acquitter de cotisations sociales pouvant atteindre 35 à 45 % des revenus, en lieu des 17,2% de prélèvements sociaux.

Un mauvais code APE n’a aucune conséquence fiscale. Toutefois, si le bailleur reçoit à tort le code 5520Z, il change de régime social.

Du point de vue social, l’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée est assimilé à une activité professionnelle. Le bailleur doit ainsi être affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et s’acquitter de cotisations sociales.

Un mauvais code APE peut donc être coûteux puisque le propriétaire sera contraint de payer des cotisations sociales (35 à 45 %) au lieu des 17% de prélèvements sociaux.

Concrètement, le bailleur s’expose à :

• Des appels de cotisations sociales ou des courriers de l’URSSAF injustifiés ;
• Des demandes de justificatifs inadaptées à une activité LMNP ;
• Des difficultés pour faire reconnaître le caractère non professionnel de l’activité.

Dans certains cas, le bailleur doit multiplier les démarches pour démontrer qu’il n’exerce pas une activité commerciale, alors qu’il relève bien du LMNP. Ces situations sont sources de stress, de pertes de temps et parfois de régularisations longues.

Le bailleur peut vérifier à tout moment son code APE sur :

• L’avis de situation SIRENE ;
• Les documents émis par l’INSEE.

Pour corriger un mauvais code APE, le bailleur doit adresser une demande de correction à l’INSEE, en précisant :

• Son numéro SIRET ;
• Le code APE actuellement attribué ;
• La description exacte de l’activité exercée (location meublée sans prestations para-hôtelières).

Après vérification, l’INSEE corrigera le code APE sans remettre en cause l’immatriculation ni l’activité déclarée.