Sommaire
- Filmer pour protéger… au risque d’enfreindre la loi
- Ce que dit la jurisprudence récente
- Comment sécuriser sans risquer de litige ?
Filmer pour protéger… au risque d’enfreindre la loi
De plus en plus de bailleurs équipent leurs immeubles de caméras pour prévenir les intrusions ou dégradations. Mais filmer un chemin d’accès partagé, un hall ou une cour expose aujourd’hui à des recours judiciaires express.
La Cour de cassation a tranché en avril 2025 : dès qu’un dispositif capte des images de personnes n’habitant pas le logement loué, il y a atteinte à la vie privée, même si la caméra est installée à des fins de sécurité et reste sur une propriété privée ().
Le trouble est qualifié d’« illicite » sans qu’il soit nécessaire de prouver une mauvaise intention ou un usage abusif des images. La simple possibilité de filmer autrui suffit.
Ce que dit la jurisprudence récente
Trois points clés à retenir pour tout propriétaire bailleur :
- Filmer une partie commune sans autorisation (entrée, allée, jardin partagé, garage collectif) est interdit, même si la caméra est fixée sur une zone privative.
- Aucun abus ou enregistrement effectif n’est requis pour que le trouble soit reconnu : la captation d’image seule suffit.
- Un juge peut ordonner le retrait immédiat de l’équipement par voie de référé, sans attendre l’issue d’un procès long.
Ces décisions marquent une volonté claire des tribunaux : protéger la vie privée dans les lieux collectifs, même au détriment de la sécurité perçue par le bailleur.
Comment sécuriser sans risquer de litige ?
Face à ce nouveau cadre, mieux vaut sécuriser son bien sans franchir la ligne rouge. Voici les bonnes pratiques à adopter :
- Ne filmez que les espaces strictement privés : entrée du logement, garage individuel, jardin clos à usage exclusif.
- Évitez les dispositifs orientés vers les parties communes, même en copropriété, sauf accord écrit de tous les usagers concernés.
- Utilisez des alternatives non intrusives : éclairage avec détecteur de mouvement, alarme sonore, capteurs connectés.
- Vérifiez le règlement de copropriété : certains interdisent toute installation visible dans les espaces communs.
- Faites appel à un installateur agréé : il saura configurer les angles de vue pour éviter les zones litigieuses et vous conseiller juridiquement.
Pour un propriétaire bailleur, sécuriser un logement ne peut se faire au mépris de la vie privée des voisins, des colocataires ou des autres usagers. Les décisions récentes montrent que la justice n’hésite plus à sanctionner, même si le dispositif semble modeste ou motivé par de bonnes intentions.
La prudence s’impose : une caméra mal orientée peut suffire à déclencher une procédure, avec un retrait imposé en urgence et des frais de justice à la clé.
