Sommaire
- Louer un DPE G : ce que la loi interdit réellement depuis 2025
- Le bail de résidence secondaire : légal… mais sous conditions strictes
- Le risque de requalification peut coûter plus cher que la vacance
L’essentiel à retenir
- Les logements classés G ne peuvent plus être loués en résidence principale
- Le bail de résidence secondaire reste autorisé sous conditions
- La requalification du bail peut entraîner contentieux et sanctions
Louer un DPE G : ce que la loi interdit réellement depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme indécents au sens de la loi. Ils ne peuvent donc plus être loués à titre de résidence principale.
Le cadre est clair pour les baux d’habitation classiques relevant de la loi du 6 juillet 1989. Un locataire occupant le logement comme résidence principale pourrait invoquer l’indécence du bien et exiger des travaux, une réduction de loyer, voire saisir le juge.
Dans le cas relayé par Les Échos, un propriétaire parisien explique ne pas pouvoir isoler son studio classé G en raison de contraintes techniques liées à l’immeuble ancien. Pour continuer à percevoir un loyer, il a choisi de louer le bien en résidence secondaire.
Le bail de résidence secondaire : légal… mais sous conditions strictes
Le bail de résidence secondaire n’est pas interdit. Il relève du droit commun du Code civil et offre une plus grande liberté contractuelle. Il peut donc concerner un logement classé G, puisque l’interdiction vise uniquement la location en résidence principale.
Mais une condition est déterminante : le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. La qualification ne dépend pas uniquement du titre du contrat, mais de la réalité des faits.
Si le locataire occupe le studio comme logement principal — adresse fiscale, consommation d’énergie, absence d’autre domicile — le risque de requalification est réel. En cas de litige, un juge appréciera la situation concrète.
La simple mention “résidence secondaire” dans le bail ne suffit pas à sécuriser juridiquement l’opération.
Le risque de requalification peut coûter plus cher que la vacance
Si le bail est requalifié en bail d’habitation classique, le logement devient alors soumis aux règles de décence énergétique. Le bailleur peut se retrouver en infraction pour avoir loué un logement G en résidence principale.
Les conséquences peuvent être lourdes : obligation de mise en conformité, suspension ou réduction du loyer, voire contentieux sur les sommes perçues. Dans certains cas, plusieurs mois de loyers peuvent être remis en cause.
L’arbitrage est donc stratégique. Trois options s’offrent au bailleur d’un logement classé G : engager des travaux de rénovation énergétique, assumer une vacance temporaire ou adopter une stratégie contractuelle alternative avec un risque juridique mesuré.
Le danger principal est de considérer le bail de résidence secondaire comme une simple formalité administrative permettant de contourner l’interdiction. En matière locative, la réalité d’occupation prime toujours sur l’intitulé du contrat.
