Hausse des charges locatives : dans quels cas votre locataire peut refuser de payer ?

Sous l’effet de l’inflation et de la hausse des coûts de l’énergie, les charges liées aux logements loués progressent sensiblement. À cela s’ajoutent certaines taxes locales, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en hausse d’environ 20 % sur cinq ans selon les données publiques.

Pour autant, cette augmentation globale des dépenses ne signifie pas que l’intégralité des surcoûts puisse être répercutée sur le locataire. La réglementation distingue strictement les charges récupérables de celles qui restent à la charge du propriétaire. Toute erreur de qualification ou de calcul expose le bailleur à une contestation légitime.

Dans ce contexte, la hausse des charges devient moins un sujet comptable qu’un risque juridique et relationnel.

Un locataire est en droit de refuser une hausse lorsque les dépenses facturées ne figurent pas dans la liste des charges récupérables. Certaines dépenses, bien que liées au logement, restent légalement à la charge du bailleur.

Les contestations portent fréquemment sur :

• des travaux relevant de l’entretien lourd ou de la mise aux normes,
• des frais de gestion ou d’administration,
• certaines réparations importantes des équipements collectifs.

Même si ces coûts augmentent fortement pour le propriétaire, ils ne peuvent pas être refacturés au locataire. Une hausse reposant sur ce type de dépenses est juridiquement fragile et peut être refusée sans que le locataire soit en tort.

La charge de la preuve repose presque exclusivement sur le bailleur. En cas de régularisation annuelle des charges, le locataire est en droit d’exiger l’accès aux justificatifs détaillés.

Un refus de paiement est légitime lorsque :

• les documents ne sont pas fournis,
• les montants sont présentés de manière globale et peu lisible,
• la régularisation intervient très tardivement, sans explication claire.

Même si les dépenses sont théoriquement récupérables, leur absence de justification peut suffire à bloquer le paiement. Cette situation est fréquente lorsque les documents sont éparpillés ou incomplets.

En location meublée, le fonctionnement diffère. Lorsque le bail prévoit un forfait de charges, celui-ci est réputé couvrir l’ensemble des dépenses prévues au contrat. Il ne peut pas être ajusté librement en cours de bail, même en cas de hausse réelle des coûts.

Un locataire peut donc refuser :

• toute augmentation du forfait non prévue contractuellement,
• toute demande de complément en fin d’année.

Cette règle est encore largement méconnue et génère de nombreux litiges, notamment lorsque le forfait a été sous-évalué au départ.

La hausse des charges ne se résume plus à un simple ajustement financier. Elle peut déclencher des refus de paiement, des demandes de remboursement ou des contentieux, parfois plusieurs mois après la régularisation.

Pour les bailleurs, l’enjeu est d’anticiper ces situations en distinguant clairement :

• ce qui est récupérable et ce qui ne l’est pas,
• ce qui doit être justifié et comment,
• ce qui est contractuellement figé.

Pour éviter les contestations et sécuriser chaque régularisation, une gestion rigoureuse des charges est indispensable. BailFacile aide les bailleurs à suivre leurs dépenses, conserver les justificatifs et gérer les charges locatives en toute conformité, afin de limiter les litiges et les refus de paiement.