Sommaire
- Les amortissements doivent être réintégrés à la revente du bien
- Exemple de réintégration des amortissements à la revente
- Le LMP, une alternative plus favorable pour la plus-value
L’essentiel à retenir
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés à la valeur du bien à la revente.
- Ce changement rend les amortissements moins attractifs en LMNP.
- Le LMP devient plus avantageux à la revente du bien.
Les amortissements doivent être réintégrés à la revente du bien
Jusqu’à récemment, les amortissements pratiqués en LMNP n’avaient aucune incidence sur l’imposition de la plus-value immobilière. Cette logique a changé.
Depuis le 15 février 2025, dans le cadre de l’imposition des plus-values immobilières :
- Le prix d’acquisition doit être corrigé en y soustrayant le montant des amortissements rattachés au bien pendant toute la durée de la location meublée ;
- Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d’amélioration doivent également être corrigées en les diminuant des amortissements correspondants.
Autrement dit, les amortissements ne disparaissent pas à la revente. Ils viennent mécaniquement augmenter la plus-value imposable.
Exemple de réintégration des amortissements à la revente
Prenons un exemple concret pour mieux illustrer les conséquences de la réintégration des amortissements.
Un bailleur LMNP au régime réel a acquis un bien à 180 000 € et décide de le revendre à 260 000€. Il a réalisé des travaux d’amélioration et a pratiqué des amortissements sur le bien et les travaux.
- Prix d’acquisition du bien : 180 000€
- Travaux d’amélioration réalisés après l’achat : 40 000€
- Montant total investi dans le bien : (180 000 + 40 000 = 220 000€)
Amortissements déduits sur la période de détention
- Amortissement du bien : 30 000€
- Amortissement des travaux : 20 000€
Total des amortissements déduits : 50 000€
Prix de revente du logement : 260 000€
Calcul de la plus-value avant la réforme
La plus-value était calculée sans tenir compte des amortissements :
Plus-value brute = 260 000 € – 220 000€
Plus-value imposable = 40 000€
Les amortissements avaient permis de réduire l’impôt sur les loyers, sans incidence à la revente.
Calcul de la plus-value depuis la réforme
Désormais, le prix d’acquisition doit être corrigé des amortissements effectivement déduits :
- Prix d’acquisition corrigé = 220 000 € – 50 000 €
- Nouvelle base = 170 000 €
La plus-value s’élève à 260 000 € – 170 000 € soit une plus-value imposable de 90 000€
Ce que cela change concrètement
À prix de vente identique :
- La base de calcul de la plus-value a plus que doublé ;
- L’impôt sur la plus-value augmente fortement ;
- L’avantage fiscal obtenu pendant l’exploitation est en partie repris à la sortie.
Le LMP, une alternative plus favorable pour la plus-value
Face à cette évolution, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) retrouve un intérêt stratégique.
Les bailleurs LMP bénéficient d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière si deux conditions sont remplies :
- L’activité LMP est exercée depuis au moins 5 années ;
- Les recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € au cours des 2 années précédant la vente.
Cette imposition favorable n’est cependant pas accessible à tous les bailleurs. Rappelons que pour être au LMNP :
- Les recettes locatives doivent dépasser 23 000€ ;
- ET la location meublée doit être la principale source de revenus du foyer fiscal.
SOMMAIRE
- Les amortissements doivent être réintégrés à la revente du bien
- Exemple de réintégration des amortissements à la revente
- Le LMP, une alternative plus favorable pour la plus-value
