Sommaire
- Erreur 1 - déduire l’intégralité des dépenses engagées
- Erreur 2 - creuser le déficit avec les nouveaux amortissements
- Erreur 3 – rattacher les travaux au mauvais actif amortissable
L’essentiel à retenir
- Une rénovation ne génère pas uniquement des charges déductibles.
- Les amortissements ne peuvent jamais créer un déficit fiscal.
- Les travaux doivent être rattachés à un actif amortissable.
Erreur 1 - déduire l’intégralité des dépenses engagées
En LMNP au régime réel, tous les travaux ne sont pas déductibles immédiatement.
Il faut distinguer :
- Les travaux d’entretien et de réparation qui génèrent des charges déductibles et dont les coûts peuvent être déduits immédiatement ;
- Les travaux d’amélioration ou de transformation qui doivent faire l’objet d’un amortissement.
Dans le cadre d’une rénovation, vous devez donc dissocier chaque catégorie de travaux.
Exemple
Un bailleur loue un T2 meublé en LMNP au régime réel. Avant de relouer le logement, il engage 15 000 € de travaux.
Travaux d’entretien et de réparation :
- Travaux de peinture : 3 000 €
- Remplacement du sol à l’identique : 2 000 €
- Réparation d’une fuite : 1 000 €
- TOTAL = 6 000 €
Travaux d’amélioration et de transformation :
- Création d’une cuisine équipée (meubles + électroménager intégré) : 6 500 €
- Transformation de la baignoire en douche à l’italienne : 2 500 €
- TOTAL = 9 000 €
Pour cette rénovation,
- Vous pouvez déduire 6 000 € (travaux d’entretien et de réparation) pour l’exercice en cours ;
- Vous devez amortir sur plusieurs années 9 000 € (travaux d’amélioration et de transformation).
Cette erreur compromet la liasse fiscale déposée par le bailleur. Il expose le propriétaire à un contrôle fiscal et à une révision d’un ou de plusieurs exercice(s).
Erreur 2 - creuser le déficit avec les nouveaux amortissements
Lorsqu’une rénovation génère d’importants travaux amortissables, de nombreux bailleurs imputent l’intégralité des nouveaux amortissements, même si l’activité est déjà déficitaire. Cette pratique est incorrecte.
En présence d’un déficit (ou d’un résultat nul), la fraction d’amortissement excédentaire doit être mise en attente. Elle est reportable sur les exercices ultérieurs, sans limite de durée, mais ne doit pas être utilisée immédiatement.
Exemple
Un bailleur exerce une activité de location meublée au régime réel.
Avant prise en compte des amortissements, son résultat est le suivant :
- Loyers encaissés = 18 000 €
- Charges déductibles (hors amortissements) = 20 000 €
- Résultat avant amortissements = - 2 000 €
Au cours de l’année, il réalise une rénovation générant 8 000 € d’amortissements annuels.
Dans cette situation :
- Aucun amortissement ne peut être déduit sur l’exercice, car le résultat est déjà déficitaire ;
- Les 8 000 € d’amortissements sont intégralement reportés sur les exercices suivants.
Erreur 3 – rattacher les travaux au mauvais actif amortissable
rattacher au mauvais poste comptable.
En comptabilité LMNP/LMP, les travaux d’amélioration doivent être rattachés à la nature réelle de l’investissement :
- Soit au bâti ;
- Soit à un composant spécifique (installation électrique, plomberie, cuisine intégrée, salle de bains, etc.).
Or, par facilité, certains bailleurs amortissent l’ensemble des travaux sur une durée unique (souvent 10 ou 20 ans), sans distinction.
Cette approche est risquée, car chaque élément possède sa propre durée d’usage fiscale. Une cuisine équipée ne s’amortit pas comme la structure du logement, tout comme une installation électrique ne suit pas le même rythme que des travaux de peinture.
Exemple
Un bailleur engage 12 000 € de travaux d’amélioration répartis comme suit :
Cuisine équipée intégrée = 7 000 € ;
Installation électrique = 5 000 €.
D’un point de vue comptable :
La cuisine équipée relève d’un amortissement plus court (généralement 7 à 10 ans) ;
L’installation électrique s’amortit sur une durée plus longue, souvent alignée sur celle du bâti.
Amortir l’ensemble sur une même durée revient à fausser le résultat comptable. En cas de vérification, l’administration peut remettre en cause le plan d’amortissement et exiger une correction rétroactive.
