Sommaire
- Une déclaration d’activité commune ou distincte ?
- Quelles sont les conséquences du régime matrimonial pour une activité LMNP ?
- Que se passe-t-il si l’un des deux conjoints avait déjà une activité LMNP ?
L’essentiel à retenir
- Si les loyers sont perçus par les deux conjoints, le couple doit déclarer conjointement une activité LMNP en indivision.
- Si un seul conjoint perçoit les loyers, il doit déclarer seul la location meublée.
- Le régime matrimonial donne uniquement un cadre mais le couple est libre d’organiser l’activité LMNP.
Une déclaration d’activité commune ou distincte ?
L’organisation de l’activité LMNP dépend d’un seul critère : qui perçoit et déclare les revenus locatifs.
Cas 1 – Les deux conjoints perçoivent des revenus de l’activité LMNP
Lorsque les loyers sont perçus par les deux conjoints et déclarés conjointement, l’administration considère que l’activité est exploitée conjointement.
Dans ce cas :
- Une seule activité LMNP est déclarée en indivision ;
- L’administration attribue un seul numéro SIREN ;
- Chaque logement rattaché à l’activité reçoit un numéro SIRET ;
- Les deux conjoints sont identifiés comme exploitants indivisaires de la même activité.
Le couple ne reçoit donc pas deux SIREN même si les revenus sont partagés.
Cas 2 – Seul un conjoint perçoit des revenus de l’activité LMNP
Lorsque les loyers sont perçus et déclarés par un seul conjoint, lui seul est considéré comme exploitant LMNP, même si son partenaire participe à la gestion du logement.
Dans cette situation :
- Le conjoint exploitant doit déclarer seul l’activité LMNP ;
- Un seul SIREN est attribué, au nom du conjoint percevant les loyers ;
- L’autre conjoint n’est pas exploitant, au sens fiscal et administratif.
Le fait de gérer les annonces, d’accueillir les locataires ou d’assurer l’entretien du logement ne suffit pas à devenir exploitant LMNP.
Quelles sont les conséquences du régime matrimonial pour une activité LMNP ?
Le régime matrimonial détermine la propriété du bien, mais il a peu d’incidence sur l’organisation de l’activité LMNP. Ce sont toujours les modalités de perception des loyers qui priment.
Régime de la communauté de biens
Sous le régime de la communauté, le logement appartient aux deux conjoints et les loyers sont en principe partagés.
L’activité LMNP est alors :
- Exploitée conjointement ;
- Déclarée sous une seule activité ;
- Identifiée par un seul SIREN.
Toutefois, rien n’empêche que les conjoints décident que l’un d’eux perçoit seul les loyers. Dans ce cas, l’activité LMNP est exploitée par un seul conjoint, malgré la communauté des biens.
Régime de la séparation de biens
En séparation de biens, tout dépend de l’organisation retenue.
Si le logement appartient à un seul conjoint et que celui-ci perçoit seul les loyers, l’activité LMNP ne concerne que lui.
Si le logement est détenu en indivision et que les loyers sont perçus par les deux conjoints, l’activité est exploitée conjointement.
Là encore, la propriété du bien n’est pas déterminante à elle seule. C’est bien la perception des loyers qui structure l’activité.
Que se passe-t-il si l’un des deux conjoints avait déjà une activité LMNP ?
Si un conjoint exerce déjà une activité LMNP et que le couple acquiert un bien pour l'exploiter conjointement :
- Une activité distincte doit être déclarée ;
- L’activité recevra un SIREN distinct ;
- Les deux partenaires seront inscrits comme exploitant.
En revanche, si le logement récemment acquis sera uniquement exploité par celui qui disposait déjà d’une activité LMNP :
- Il doit mettre à jour son activité LMNP à l’aide du formulaire P2-P4i (Cerfa n°11996*02) ;
- Il conserve son SIREN ;
- Le logement reçoit simplement un nouveau SIRET.
