Sommaire
- Comment se déroule une succession incluant une activité LMNP ?
- Quelles sont les formalités à régler par les héritiers ?
- Que devient le bien loué en LMNP après la succession ?
L’essentiel à retenir
- Le bien LMNP ainsi que les loyers perçus entrent dans l’actif successoral au décès de son propriétaire.
- Après le règlement de la succession, les héritiers ou le notaire déclare la cessation de l’activité LMNP et déclare les derniers revenus locatifs perçus.
- Les héritiers peuvent conserver le bien en indivision, le louer nu ou encore le vendre à l’issue de la succession.
Comment se déroule une succession incluant une activité LMNP ?
Après le décès du bailleur, le notaire ouvre la succession. Pour ce faire, il va :
- Établir l’actif successoral en intégrant le bien loué en LMNP ;
- Évaluer le bien à sa valeur vénale au jour du décès ;
- Rédiger l’acte de notoriété ;
- Organiser le partage entre héritiers.
Le bien entre dans la succession à sa valeur de marché au jour du décès.
Cette valeur :
- Sert de base pour les droits de succession ;
- Devient la nouvelle base fiscale pour les héritiers.
Les loyers encaissés jusqu’au règlement de la succession entrent dans la masse successorale
Si le bien est en location au décès du bailleur LMNP, les loyers sont perçus :
- Soit sur le compte bancaire du défunt (bloqué puis géré par le notaire) ;
- Soit sur un compte ouvert au nom de la succession.
Les loyers sont pris en compte lors du partage des actifs du défunt.
Quelles sont les formalités à régler par les héritiers ?
1 - Déclarer la cessation d’activité
Puisque la location non meublée non professionnelle est exercée en nom propre, le décès du bailleur met fin à l’activité LMNP. Toutefois, cette cessation d’activité n’est pas automatique.
L’un des héritiers, le conjoint survivant ou encore le notaire doit déclarer la cessation d’activité sur le portail du guichet unique de l’INPI. L’administration n’impose aucun délai pour régler cette formalité. Toutefois, cette démarche doit être finalisée avant le règlement de la succession.
À l’issue de la cessation d’activité :
- Le SIREN est radié ;
- Les SIRET associés seront tous supprimés ;
- L’activité LMNP disparaît juridiquement.
2 - Déclarer les derniers revenus perçus
Les héritiers doivent déclarer les revenus perçus jusqu’à la date de décès du défunt :
- Si la personne décédée était au micro-BIC, un formulaire 2042 C PRO dûment rempli doit être déposé au guichet unique de l’INPI dans les 60 jours suivant la cessation d’activité ;
- Si la personne décédée relevait du régime réel, il faudra transmettre une liasse fiscale complète pour la prochaine période de déclaration.
Le notaire peut se charger de cette formalité à l’issue du règlement de la succession. Le cas échéant, les héritiers doivent effectuer la procédure.
3 - Régler la CFE au prorata temporis
La cotisation foncière des entreprises (CFE) reste due pour l’année du décès. Toutefois, l’administration fiscale admet un calcul au prorata temporis lorsque l’activité cesse en cours d’année.
Concrètement, après la déclaration de cessation d’activité, un dégrèvement partiel peut être sollicité auprès du service des impôts des entreprises. Il ne s’applique pas automatiquement. Une demande écrite doit être formulée, accompagnée du justificatif de radiation.
En l’absence de démarche, la CFE peut être réclamée pour l’année entière, même si l’activité a pris fin au mois de février ou de mars.
Que devient le bien loué en LMNP après la succession ?
Les héritiers ont trois possibilités :
- Conserver le bien et continuer à le louer en bien : dans ce cas, les héritiers doivent déclarer une nouvelle activité LMNP en indivision Les amortissements repartent sur la base de la valeur vénale retenue pour la succession ;
- Conserver le bien mais passer en location nu : aucune activité LMNP n’est à déclarer et les héritiers échappent aux obligations liées aux BIC.
- Vendre le bien : la valeur déclarée dans la succession devient la valeur vénale du bien. Habituellement, les héritiers ne réalisent aucune plus-value et échappent donc à l’imposition correspondante.
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- Comment se déroule une succession incluant une activité LMNP ?
- Quelles sont les formalités à régler par les héritiers ?
- Que devient le bien loué en LMNP après la succession ?
