Comment remplir la liasse fiscale LMNP ?

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette règle s’applique quel que soit leur régime d’imposition, LMNP micro bic ou régime réel. Lorsqu’ils relèvent du LMNP régime réel simplifié, ils doivent transmettre chaque année une liasse fiscale au Trésor public. Ce document synthétise les résultats annuels de l’activité et regroupe les principaux éléments comptables et fiscaux liés à la LMNP fiscalité.

Les états financiers obligatoires

La liasse fiscale inclut des états financiers nécessaires pour calculer le résultat fiscal et respecter les obligations déclaratives :

• Le bilan comptable (Cerfa n° 2033-A) : il présente une vue globale de l’activité locative en distinguant l’actif (biens immobiliers, créances, liquidités) du passif (dettes, capital investi, réserves).
• Le compte de résultat (Cerfa n° 2031) : il détaille les revenus locatifs (loyers, subventions) et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxes).

Les annexes fiscales (formulaires)

Les annexes fiscales de la location meublée viennent compléter les états financiers principaux pour fournir une vue détaillée de l'activité locative :

• Le tableau des immobilisations : il liste les biens amortissables, leur valeur d’acquisition, leur durée d’amortissement, et le montant annuel déduit ;
• Le tableau des amortissements (Cerfa n° 2033-C) : il suit l’évolution des amortissements sur plusieurs années pour en évaluer l’impact fiscal ;
• Les tableaux des provisions : ils regroupent les provisions pour charges futures, comme des travaux planifiés ou des dettes différées ;
• Le tableau des charges à répartir : il ventile les charges non déductibles immédiatement sur plusieurs exercices fiscaux ;
• Les formulaires spécifiques à l'exemple du Cerfa n° 2042-C (déclaration complémentaire des revenus, nécessaire pour déclarer les revenus locatifs des LMNP sous micro-BIC ou régime réel ) ou du Cerfa n° 2033-F (tableau de la composition du capital social, à remplir si nécessaire).

Autres pièces justificatives

Des documents supplémentaires peuvent être réclamés pour accompagner la liasse fiscale :

• Le registre des écritures comptables : obligatoire pour une comptabilité en partie double. Il enregistre toutes les opérations financières liées à l’activité (recettes, dépenses, acquisitions).
• Les justificatifs des charges et recettes : factures, quittances de loyer, contrats de location, etc.
• Le détail des crédits d’impôt : formulaire 2069-RCI.

Les justificatifs sont la base de la liasse fiscale. Une organisation rigoureuse est indispensable pour établir le bilan et répondre à toute vérification de l’administration. Centraliser ces documents au fil de l’année est donc essentiel. Une solution comme BailFacile permet de les regrouper en un seul endroit.

Les amortissements et les charges réelles réduisent le résultat fiscal. Leur calcul doit suivre les règles du régime réel pour rester conforme.

Principes d’amortissement en LMNP

Le bien immobilier peut être amorti sur une longue durée selon les règles du LMNP amortissement. Le terrain n’entre pas dans le calcul. Les équipements, le mobilier et les éléments du logement sont amortis sur une durée plus courte. La méthode utilisée doit rester cohérente d’une année à l’autre. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit LMNP mais viennent neutraliser une grande partie du résultat.

Exemple : Un appartement acheté 180 000 euros dont la valeur du terrain est estimée à 20 000 euros peut être amorti sur 30 ans pour la partie immobilière. L’amortissement annuel est alors d’environ 5 300 euros. Ce montant vient réduire le résultat imposable sans jamais créer de déficit. Il permet au bailleur de diminuer fortement l’impôt sur plusieurs années.

Charges réellement déductibles au régime réel

Les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et les frais de gestion sont déductibles. Les taxes, les assurances et les frais de comptabilité peuvent aussi réduire le résultat. Le bailleur doit conserver les justificatifs pour prouver la nature des dépenses.

Chaque LMNP au régime réel doit compléter les formulaires fiscaux avant de transmettre sa liasse. Une démarche structurée réduit le risque d’erreur.

Informations essentielles pour constituer la liasse fiscale LMNP

Pour constituer une liasse fiscale conforme, les éléments suivants doivent être renseignés :

• Informations personnelles du loueur : nom, prénom, adresse, numéro SIRET ;
• Informations sur le bien : adresse, date et prix d'acquisition, frais annexes (notaires, travaux) et mode de financement ;
• Données sur l'activité locative : date de début d'activité, type de bail (saisonnier ou longue durée) et revenus locatifs perçus.

Compléter les formulaires fiscaux

Le bailleur renseigne les revenus et les charges dans la déclaration 2031. Les tableaux 2033 détaillent les immobilisations, les amortissements et les provisions. La déclaration complémentaire 2042 C PRO permet de reporter le résultat dans la déclaration annuelle.

Vérifier les amortissements et charges

Les montants inscrits doivent être cohérents avec la comptabilité de l’année. Les amortissements doivent suivre les durées prévues. Les dépenses doivent être justifiées et rattachées à l’activité locative. Cette vérification limite les risques de rectification.

Envoyer la liasse fiscale

La télédéclaration est la solution la plus courante. Elle s’effectue via des plateformes agréées qui transmettent automatiquement les formulaires. Un envoi papier reste possible mais doit respecter les délais de dépôt.

Le calendrier dépend du statut du bailleur et de la structure juridique utilisée : 

• LMNP au régime réel simplifié en nom propre : la liasse fiscale doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai ;
• LMNP exercé via une structure inscrite au RCS  : comme une EURL ou une SARL de famille, la liasse fiscale doit être déposée dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice comptable.

La préparation peut être confiée à un professionnel ou réalisée avec des outils adaptés.

Recours à un expert-comptable

Un expert-comptable spécialisé LMNP connaît les règles du régime réel. Il prépare les états financiers, calcule les amortissements et assure la télétransmission. Cet accompagnement sécurise la déclaration et peut éviter des erreurs coûteuses.

Solutions en ligne pour LMNP

Des plateformes permettent de saisir les données et génèrent la liasse fiscale. Elles proposent des guides et parfois une validation par un professionnel. Ces outils conviennent aux bailleurs qui souhaitent une solution simple et économique.