Comment fonctionne le régime réel simplifié en LMNP ?

Définition du régime réel simplifié

Le régime réel simplifié correspond à une imposition basée sur le résultat réel de l’activité de location meublée. Il permet au bailleur LMNP de déclarer ses loyers encaissés et d’en déduire l’ensemble des charges liées à la location.

Contrairement au régime LMNP micro-BIC, il ne repose pas sur un abattement forfaitaire mais sur les dépenses réellement supportées par le bailleur. Cela inclut les frais courants, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du logement et du mobilier. L’impôt est calculé sur le résultat obtenu après ces déductions, ce qui reflète plus fidèlement la rentabilité réelle du bien.

En quoi se distingue-t-il du régime réel normal ?

Le régime réel simplifié se différencie du régime réel normal par des obligations comptables allégées. Le bailleur transmet une liasse simplifiée et tient une comptabilité moins détaillée. Le régime réel normal, réservé aux activités plus importantes, impose une comptabilité complète avec davantage de formalités. Les règles fiscales de fond restent similaires, mais la gestion administrative est plus lourde en régime normal.

L’accès au régime réel simplifié dépend principalement du niveau de recettes et du respect de certaines obligations comptables. Ces conditions permettent à l’administration de réserver ce régime aux activités qui restent dans un cadre simplifié.

Conditions de recettes

Le bailleur peut choisir entre le micro-BIC et le régime réel simplifié tant que ses recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, ce qui permet d’anticiper un passage du micro-BIC au réel lorsque les charges augmentent. Lorsque les loyers encaissés dépassent ce seuil, le régime réel simplifié devient obligatoire. Il s’applique jusqu’à 840 000 € de recettes.

Au-delà, l’activité bascule automatiquement vers le régime réel normal. Pour les locations saisonnières non classées, un seuil spécifique plus bas s’applique, fixé à 15 000 €.

Conditions comptables

Pour bénéficier du régime réel simplifié, le bailleur doit tenir une comptabilité adaptée. Il doit enregistrer ses recettes et ses dépenses, conserver les justificatifs et transmettre une déclaration spécifique, accompagnée d’une liasse fiscale LMNP simplifiée.

Cette organisation est indispensable pour sécuriser la déclaration et justifier les montants déduits en cas de contrôle.

En pratique, le régime réel simplifié repose sur deux mécanismes centraux. Le calcul du résultat à partir des charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier.

Calcul des charges et du résultat imposable

Le bénéfice imposable correspond à la différence entre les loyers encaissés et les charges réellement supportées. Le bailleur peut déduire :

• les intérêts d’emprunt
• les charges de copropriété
• les dépenses d’entretien et de réparation
• les assurances
• la taxe foncière
• les frais de gestion
• certains frais liés à des procédures

Exemple : Un bailleur encaisse 8 000 € de loyers sur l’année. Ses charges atteignent 5 200 €. Le bénéfice imposable est alors limité à 2 800 €, ce qui réduit directement l’impôt dû.

Amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement en LMNP permet de répartir le coût du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation afin de réduire le résultat imposable. Le bien immobilier, le mobilier et les équipements peuvent être amortis s’ils sont inscrits à l’actif. Cette déduction n’entraîne aucune sortie de trésorerie mais réduit le résultat imposable.

Exemple :  Un logement acheté 150 000 € peut être amorti sur 25 ans pour la partie bâtiment, soit environ 6 000 € par an. Un mobilier de 5 000 € amorti sur 5 ans génère une déduction annuelle de 1 000 €.

La principale différence entre le régime réel simplifié et le régime réel normal réside dans la gestion comptable et les obligations déclaratives. Le tableau ci-dessous met en évidence les principales différences entre ces deux régimes.

Le régime réel simplifié est souvent choisi pour améliorer la rentabilité nette de la location meublée. Il combine meilleure fiscalité et une gestion plus souple que le régime réel normal.

Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et de lisser le coût du bien dans le temps grâce à l’amortissement. Dès que les charges dépassent l’abattement du micro-BIC, le régime réel devient plus avantageux. Il offre aussi une meilleure visibilité sur la performance réelle du bien.

Sur le plan pratique, les obligations restent accessibles. Le bailleur tient un livre journal, conserve ses justificatifs et transmet une liasse simplifiée. Des outils comme BailFacile facilitent cette gestion en automatisant le suivi des recettes et des charges, tout en respectant les exigences du régime réel simplifié.