Comment passer du régime micro BIC au réel ?

En LMNP, le régime réel d'imposition offre de nombreux leviers de défiscalisation en permettant la déduction des charges et les amortissements. Passer au réel est ainsi avantageux :

• Lorsque les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué au micro-BIC (entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) ;
• Lorsque le bien est fortement amortissable, notamment s’il s’agit d’un bien ancien avec travaux récents ;
• Si le bailleur a financé l'acquisition du bien par un crédit immobilier, puisque les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles au réel ;
• Si l’activité est amenée à générer un déficit, ce dernier peut être reporté sur les bénéfices futurs.

Ce choix vise avant tout à optimiser sa fiscalité. Toutefois, il suppose une gestion rigoureuse. 

Passage au régime réel pour dépassement de seuil

Le passage au régime réel n'est pas toujours volontaire. Il s'impose au bailleur lorsque les recette locatives dépassent les seuils légaux. 

Le bailleur LMNP passe au régime réel lorsque ses revenus locatifs dépassent :

• 77 700€ par an pour une location meublée classique,
• 188 700€ par an pour une location classée meublé de tourisme.

Dès que ces seuils sont franchis une année civile, l’administration fiscale bascule automatiquement le bailleur au régime réel l’année suivante.

Passage au régime réel pour basculement vers le statut de LMP

Par ailleurs, ce basculement s'opère également si le bailleur abandonne le statut de LMNP pour le statut de LMNP. Dans ce cas, le bailleur passe au régime réel parce que le régime-micro-BIC est rarement accessible en location meublée professionnelle. Encore une fois, les seuils de recettes sont déjà dépassés.

Notons que le passage au régime réel est automatique en cas de dépassement de seuil ou de basculement vers le statut de LMP. Le bailleur n'a donc aucune formalité à régler. 

Pour un bailleur LMNP déjà en activité

Si le bailleur LMNP est déjà en activité sous le régime micro-BIC, la demande doit être faite avant le 1er février de l’année N pour une application sur l’année N.

La demande doit être adressée : 

• Par courrier au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien loué
• En ligne via la messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr.

Il est recommandé de conserver une preuve d’envoi ou un accusé de réception pour justifier la date de la demande en cas de litige avec l’administration.

Pour une nouvelle activité de location meublée

Dans le cas d’une création d’activité LMNP, le bailleur doit remplir le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05) dans les 15 jours qui suivent le début de la location.

Ce formulaire permet de déclarer officiellement l’existence de l’activité auprès du greffe du tribunal de commerce et de choisir le régime fiscal applicable. L’option pour le régime réel est possible dès cette étape, en cochant la case prévue à cet effet dans le cadre réservé au choix du régime d’imposition.

À défaut de choix exprimé, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Il est donc important de bien anticiper cette formalité si le bailleur souhaite être au réel dès la première année.

De nouvelles obligations comptables et fiscales

Contrairement au micro-BIC, qui fonctionne sur un abattement forfaitaire sans justificatif, le régime réel exige la production d’une comptabilité complète conforme aux règles des BIC.

Le bailleur doit notamment :

• Tenir un livre journal recensant l’ensemble des opérations comptables ;
• Conserver toutes les factures et pièces justificatives des charges déduites ;
• Enregistrer les recettes et les dépenses en comptabilité d’engagement (et non simplement au moment des encaissements/décaissements) ;
• Établir un bilan comptable, un compte de résultat, et une liasse fiscale à transmettre à l’administration fiscale chaque année.

En l’absence de ces documents ou en cas d’erreur dans la comptabilité, le bailleur s’expose à un redressement fiscal et à la remise en cause des déductions et amortissements pratiqués.

L'intérêt de faire appel à un expert-comptable

En pratique, peu de bailleurs sont en mesure de produire une comptabilité BIC conforme sans accompagnement professionnel. Le recours à un expert-comptable devient donc fortement conseillé, voire indispensable, dès lors que le bien fait l’objet d’un amortissement ou que plusieurs biens sont gérés sous le régime réel.

Un professionnel permet :

• De sécuriser la tenue comptable et les déclarations fiscales ;
• D’optimiser l’amortissement du bien et du mobilier sans risquer de dépassement des plafonds ;
• D’éviter les erreurs de calcul ou de report de déficit.

Les honoraires d’expert-comptable sont eux-mêmes déductibles en tant que charge d’exploitation. Ce coût supplémentaire est donc partiellement neutralisé fiscalement.

L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

Le bailleur soumis au régime réel peut également adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), un organisme reconnu par l’administration fiscale chargé de contrôler la cohérence des déclarations.

Cette adhésion, bien que facultative, présente plusieurs avantages concrets :

• Elle permet d’éviter la majoration de 15 % du bénéfice imposable si le bailleur n’est pas adhérent et n’a pas recours à un expert-comptable certifié (obligation supprimée pour certains en 2023, mais toujours d’actualité dans certains cas) ;
• Elle donne accès à une aide au remplissage des déclarations et à un accompagnement fiscal ;
• Elle rassure l’administration en cas de contrôle grâce à la validation du dossier.

Les frais d’adhésion au CGA sont également déductibles, ce qui limite leur impact sur la rentabilité nette.