Comment fonctionne la revente d’un bien en LMNP ?

La revente d’un LMNP reprend les étapes d’une vente immobilière classique tout en ajoutant des éléments propres à la location meublée. Le bailleur doit fournir à l’acheteur une vision claire du fonctionnement du bien en intégrant les données de rentabilité, le régime fiscal appliqué et dans certains cas, le bail commercial en résidence services.

1) Préparer les documents utiles (vente “classique” + pièces LMNP)

Le dossier doit permettre à l’acheteur de comprendre le fonctionnement du bien et la solidité de son exploitation. Il regroupe les documents habituels de vente ainsi que les pièces liées à la location meublée :

• Documents de vente classiques : titre de propriété, diagnostics, taxe foncière, documents de copropriété (si applicable) ;
• Pièces locatives : bail meublé en cours, état des lieux, inventaire du mobilier, quittances / relevé des loyers, dépôt de garantie, attestations d’assurance si disponibles ;
• Éléments de rentabilité : historique des loyers, charges réellement payées, périodes de vacance, éventuels travaux récents ;
• Si LMNP au régime réel : comptabilité LMNP (au minimum un récapitulatif des recettes/dépenses), et idéalement, un tableau d’amortissement pour permettre à l’acheteur d’analyser la rentabilité “après fiscalité”.

2) Choisir vente occupée ou vente libre (ce que ça implique en meublé)

Deux scénarios existent :

• Vente occupée : le logement est vendu avec le locataire en place. Le bail continue avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations.
• Vente libre : si l’objectif est de vendre sans locataire, il faut donner congé pour vente dans le respect des règles de la location meublée (forme + délai).

À savoir qu'en location meublée, il n’y a pas de droit de préemption du locataire (contrairement à certaines ventes en location vide).

La sortie du statut LMNP

La vente met fin à l’activité si le bailleur ne possède plus d’autres locations meublées. La cessation est déclarée en ligne dans les 30 jours sur l’INPI, ce qui entraîne la désactivation du SIRET.

Au LMNP micro BIC, les recettes de l’année sont déclarées sur la 2042 C PRO. Au régime réel, une LMNP liasse fiscale complète doit être déposée dans les 60 jours, accompagnée d’un bilan de cessation reflétant les derniers mouvements de l’activité. BailFacile simplifie cette étape en centralisant les justificatifs utiles à l’acquéreur et en facilitant la clôture.

La résiliation du bail en cas de vente

Dans le cas d'une vente libre. Un congé doit se faire et le locataire doit recevoir une notification respectant les délais légaux afin de sécuriser la procédure. Avant toute vente libre, il est essentiel d’envoyer une notification de congé conforme.

Exemple : Un studio LMNP loué à 750 € par mois peut se vendre plus rapidement en vente occupée, ce qui sécurise l’investissement LMNP pour l’acquéreur grâce à un rendement immédiat. À l’inverse, pour une vente libre, il faut attendre la fin du préavis, ce qui décale la mise en vente et peut réduire la rentabilité apparente du bien.

La déclaration des plus-values du loueur meublé

Le notaire déclare la plus-value via le formulaire 2048 IMM SD. L’impôt dû est prélevé directement sur le prix de vente. Le vendeur reporte ensuite la plus-value nette dans sa 2042 C. Les cases diffèrent selon qu’il s’agisse d’une vente classique ou d’une cession avec remploi.

La revente en LMNP est soumise aux règles de la plus-value immobilière et, selon les cas, à la TVA.

L'imposition des plus-values immobilières

La plus-value est calculée comme en location nue, ce qui correspond au mode de calcul classique de la plus value LMNP. Les amortissements LMNP ne sont pas réintégrés. Elle est taxée à 19 % plus 17,20 % de prélèvements sociaux. Des abattements réduisent progressivement l’imposition après quelques années de détention.

L’exonération d’impôt intervient après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines ventes peuvent être exonérées selon le prix, l’état du bien ou la situation du propriétaire.

La TVA en cas de revente du bien LMNP en résidence de services

Lorsqu’un bien a bénéficié d’une récupération de TVA, l’activité doit être poursuivie pendant 20 ans. Une revente avant ce délai peut entraîner un reversement partiel. Le remboursement est calculé au prorata des années restantes.

Si l’acquéreur reprend l’activité et reste assujetti à la TVA, l’avantage se transmet et aucune restitution n’est due. Cette règle concerne surtout les résidences étudiantes, seniors et les baux commerciaux LMNP.

Amortissements

Le régime réel permet d’amortir le bien pendant la durée de détention. Lors de la revente, les amortissements déjà déduits ne sont pas réintégrés. Cet avantage améliore la fiscalité du LMNP, même lors de la sortie. La comptabilité doit toutefois être clôturée proprement pour déterminer le résultat final.

Censi-Bouvard

Pour les biens acquis sous ce dispositif, l’engagement de location devait durer neuf ans, comme pour tout investissement relevant du Censi-Bouvard LMNP. Une revente anticipée peut entraîner la restitution de la réduction d’impôt déjà perçue. Le remboursement est calculé selon les années restantes. Les ventes respectant la durée minimale ne subissent aucune remise en cause.

Résidences services et bail commercial

Les baux commerciaux encadrent fortement la gestion du logement. Leur durée, leurs loyers et les charges influencent la revente. La TVA peut s’appliquer, et la valeur du bien dépend de la solidité de l’exploitant.

Le bailleur informe l’acheteur des conditions du contrat en cours pour assurer la continuité de l’exploitation.