Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard LMNP pour un bailleur ?

Définition du dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif s’inscrivait dans la logique d’un investissement LMNP encadré en résidence de services. Le dispositif Censi Bouvard, créé en 2009, soutenait l’achat de logements neufs ou rénovés situés. L’objectif était de développer l’offre de logements adaptés aux besoins spécifiques, sans contrainte sur les loyers ou les ressources du locataire.

L’investissement était plafonné à 300 000 € HT par an et reposait sur une mise en location meublée d’une durée minimale de neuf ans.

Exemple : Un bailleur qui achetait un appartement neuf de 150 000 € dans une résidence seniors pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de plus de 16 000 € sur neuf ans. L’engagement de location via un bail commercial assurait des loyers réguliers gérés par l’exploitant, ce qui rendait l’investissement adapté aux personnes cherchant un placement stable.

Avantages du Censi-Bouvard

Le dispositif permettait une réduction d’impôt de 11% calculée sur le prix de revient du bien, frais inclus. Cette réduction était répartie sur neuf ans. La location en résidence de services rendait possible la récupération de la TVA. Cette récupération dépendait de la présence d’au moins trois services para-hôteliers et d’une activité déclarée en bénéfices industriels et commerciaux.

Le statut LMNP autorisait aussi l’amortissement de la fraction du prix dépassant 300 000 € ainsi que du mobilier. Cet avantage venait compléter l'amortissement du LMNP qui reste un levier fiscal important pour réduire le bénéfice imposable.

Conditions d’éligibilité et obligations

Les conditions pour investir sous Censi Bouvard reposaient sur plusieurs règles précises : 

• L’investissement devait concerner un logement neuf, en état futur d’achèvement ou rénové lorsque le bâtiment avait plus de quinze ans.
• La mise en location devait intervenir dans les douze mois suivant l’acquisition ou la fin des travaux.
• L’engagement de location meublée sous bail commercial devait durer au moins neuf ans.
• Le bien devait être exploité par un gestionnaire professionnel pour assurer une location stable et préserver la fiscalité du LMNP.

Ces règles structuraient l’ensemble de la fiscalité LMNP appliquée aux résidences de services.

Résidences éligibles

Les résidences concernées regroupaient les structures accueillant des personnes âgées, les établissements long séjour et les résidences adaptées aux adultes handicapés.
Les résidences de tourisme avaient été exclues du dispositif depuis 2017.

Depuis la fin du dispositif, certains investisseurs restent concernés par les avantages déjà acquis et doivent suivre des règles précises pour les conserver.

Cas particuliers encore concernés par le dispositif

Les acquisitions réalisées entre 2013 et 2022 continuent à ouvrir droit à l’avantage fiscal jusqu’à la fin de la période d’engagement. Les investisseurs concernés conservent la réduction d’impôt prévue ainsi que la possibilité de maintenir la récupération de TVA tant que les conditions sont respectées. La gestion reste encadrée par le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence de services.

Exemple : Un bien acheté en 2018 dans une résidence étudiantes continue par exemple de donner droit à la réduction d’impôt jusqu’en 2027. La récupération de TVA reste acquise tant que le gestionnaire assure les services para hôteliers et que le bail commercial se poursuit sans interruption.

Déclaration à respecter

Les obligations déclaratives suivent les règles des bénéfices industriels et commerciaux. La réduction pour Censi Bouvard continue de s’appliquer sur la période résiduelle si le bien reste loué meublé.

Le maintien des services para-hôteliers et la continuité du bail commercial conditionnent la conservation de la TVA récupérée. Une rupture de ces conditions peut entraîner une régularisation fiscale.

Un logiciel de gestion locative comme BailFacile est très utile pour conserver l’ensemble des justificatifs nécessaires.

Le statut LMNP reste la solution pour poursuivre un investissement meublé. Il permet de choisir entre le micro BIC avec un abattement forfaitaire ou le régime réel qui autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien et du mobilier.

Les revenus issus de la location meublée bénéficient du régime des plus-values des particuliers et des prélèvements sociaux à 17,2% lorsqu’aucune activité para hôtelière n’est fournie. Ce traitement s’applique aussi lors d’une revente et suit les règles de la plus value LMNP. Le LMNP n’impose pas de durée minimale de location et fonctionne pour tout logement meublé conforme aux critères de décence, de surface, de sécurité et d’équipement.

Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas constituer la source principale de revenus pour éviter le passage en LMP.

Le LMNP classique ne nécessite pas de bail commercial, mais il impose de louer avec un bail meublé conforme aux exigences légales. Pour sécuriser cet investissement et préserver les avantages fiscaux, mieux vaut commencer par un contrat de location parfaitement structuré.