Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP est une charge comptable qui traduit la dépréciation du logement et du mobilier loués et constitue un mécanisme central de la fiscalité LMNP, car il réduit l’imposition sans sortie d’argent. Chaque élément est amorti séparément selon sa durée de vie utile.

L’amortissement non utilisé peut être reporté sans limite mais il ne peut pas créer un déficit LMNP, ce qui distingue la location meublée des régimes fonciers classiques. La plus-value en cas de revente LMNP reste calculée selon le régime classique et ne tient pas compte des amortissements pratiqués.

Biens immobiliers amortissables

Les éléments indissociables du logement sont amortissables. Il s’agit de la structure, de la toiture, des murs, des installations fixes et de certains équipements intégrés. Leur valeur se répartit sur plusieurs décennies.

Exemple : Un appartement acheté 200 000 euros peut être amorti hors valeur du terrain, souvent estimée entre 10 et 20 %.

Biens mobiliers

Le mobilier et l’équipement indispensable à la location meublée sont amortis séparément. Cela concerne les lits, tables, canapés, électroménager ou luminaires.

Exemple : Un réfrigérateur acheté 700 euros peut être amorti sur sept ans, soit environ 100 euros par an.

Travaux d’amélioration amortissables

Les travaux qui améliorent le logement sans changer sa structure sont amortissables. Une rénovation électrique, la pose d’une cuisine ou d’un nouveau revêtement de sol peuvent être amortis.
Exemple : Une remise en état de cuisine de 3 000 euros peut être amortie sur une durée proche de celle du mobilier ou des installations.

Frais d’acquisition et charges amortissables

Les frais engagés pour acquérir le bien sont amortissables sous conditions. Les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou les honoraires d’agence peuvent être intégrés dans l’amortissement lorsque le bien est mis en location rapidement après l’achat.

Biens exclus de l’amortissement LMNP

Le terrain n’est jamais amortissable. Certaines réparations courantes ou dépenses d’entretien ne sont pas amorties, car elles sont déductibles immédiatement en charges. Les dépenses personnelles liées à l’usage du logement restent exclues.

Les durées varient selon la nature du bien. Elles doivent refléter sa durée d’usage réelle.

• Immobilier : Entre vingt-cinq et quarante ans selon l’état et la nature du bâtiment.
• Mobilier et électroménager : Entre cinq et dix ans selon la qualité des équipements.
• Travaux d’amélioration selon leur type : Un sol peut être amorti sur cinq ans alors qu’une installation électrique peut l’être sur vingt ans.
• Prorata temporis : La première année pour ajuster l’amortissement aux mois de mise en location.

Calcul de l’amortissement immobilier

L’amortissement LMNP repose en général sur la méthode linéaire. La base amortissable correspond au prix du bien diminué de la valeur du terrain.

Exemple : Un bien de 300 000 euros dont 20 % représentent le terrain donne 240 000 euros amortissables. Sur une durée de trente ans, l’amortissement annuel atteint 8 000 euros. Le mobilier suit la même logique. Un ensemble acheté 2 000 euros amorti sur deux ans représente 1 000 euros par an. Si le logement génère 12 000 euros de loyers, l’amortissement peut réduire le bénéfice imposable à seulement 1 000 ou 2 000 euros selon les dépenses engagées.

Tableau d’amortissement LMNP

Le tableau d’amortissement retrace la valeur d’origine, le montant amorti chaque année et la valeur nette comptable. Ce suivi permet de visualiser l’évolution de la dépréciation du bien. Une présentation simple peut suffire :

Les dépenses amortissables concernent le mobilier indispensable, les travaux d’amélioration et les équipements durables. Les achats supérieurs à 600 euros sont amortis. Les biens de moindre valeur peuvent être passés en charges selon les règles comptables. L’essentiel est de conserver les factures pour justifier la valeur et la date d’achat.

Exemple : Une literie de 900 euros est amortie en six ans et un canapé de bonne qualité en dix ans. Ces amortissements permettent de réduire la base imposable chaque année.

Tenue de comptabilité en LMNP

Le régime réel impose une comptabilité complète et rigoureuse. Chaque opération doit être enregistrée, un inventaire doit lister les biens, le mobilier et les travaux, et les justificatifs doivent être conservés plusieurs années pour prouver la valeur amortie.

Pour simplifier cette gestion exigeante, BailFacile automatise l’enregistrement des recettes et des charges et fournit le suivi nécessaire pour établir un tableau d’amortissement fiable et sécuriser votre dossier fiscal.

Déclaration fiscale de l’amortissement

L’amortissement est déclaré via la liasse fiscale 2031 et ses annexes. Le tableau d’amortissement doit être joint. Le résultat imposable est reporté dans la déclaration 2042 C PRO. Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais il sécurise la comptabilisation et la déclaration.