Comment gérer un bien en indivision sous le statut LMNP ?

La LMNP en indivision correspond à la location meublée d’un logement détenu par plusieurs personnes. Les indivisaires exploitent le bien ensemble et déclarent chacun leur part de revenus selon leurs quotes-parts. L’activité fait l’objet d’une seule déclaration auprès de l’INPI, qui attribue un SIRET unique à l’indivision.

Cas d’usage

L’indivision est courante lorsqu’un logement est transmis à plusieurs héritiers ou lorsque des proches achètent un appartement meublé en commun. Ce mode de détention permet de profiter du régime LMNP et de sa fiscalité avantageuse tout en partageant les coûts d’acquisition, les décisions et la gestion. L’activité doit être organisée collectivement, avec des règles de fonctionnement claires pour éviter les blocages.

Conditions d’éligibilité

Chaque indivisaire doit remplir les conditions du statut LMNP. Ses recettes issues de la location meublée doivent rester inférieures aux autres revenus de son foyer fiscal. Tous les indivisaires doivent accepter l’exploitation du bien en meublé et participer à la déclaration d’activité.
La demande de création se fait une seule fois, au nom de l’indivision, ce qui génère un SIRET commun.

Le choix du régime fiscal dépend de la situation. Le LMNP micro BIC peut s’appliquer individuellement si les recettes de chaque indivisaire respectent le plafond légal. Le régime réel impose une comptabilité unique au niveau de l’indivision, avec un LMNP amortissement permettant de réduire le bénéfice imposable grâce aux charges déductibles. Ce régime devient souvent le plus avantageux lorsque les dépenses ou travaux sont importants.

Accord entre co-indivisaires

Les indivisaires doivent définir ensemble leur projet. Ils déterminent la répartition des parts, les apports de chacun, les objectifs de location et la gestion du financement. Cet accord sert de base à toutes les décisions futures. Il permet aussi de clarifier les rôles et d’éviter les blocages lors de la gestion du bien.

Convention d’indivision et immatriculation

La convention d’indivision encadre la gestion. Elle précise la répartition des revenus et des charges, les règles de majorité, le rôle du mandataire et les modalités de sortie. Elle peut être signée sous seing privé ou par acte notarié pour renforcer sa sécurité.

L’activité LMNP doit ensuite être déclarée en ligne auprès de l’INPI. Cette formalité remplace les anciens formulaires P0i. Elle attribue un SIRET unique à l’indivision pour l’exploitation du logement meublé.

Règles de décision

Trois niveaux d’actes organisent la gestion :

• Actes de conservation : Préservent le bien et peuvent être réalisés par un seul indivisaire ;
• Actes d’administration : Exigent l’accord des deux tiers des parts et concernent la gestion courante comme la signature d’un bail ;
• Actes de disposition : Nécessitent l’unanimité car ils modifient la propriété ou la valeur du logement, comme une vente ou une hypothèque.

Exemple : Si un indivisaire souhaite signer un nouveau bail ou engager un prestataire pour l’entretien, l’accord des indivisaires représentant au moins 66 % des parts suffit. Par exemple, deux indivisaires de 40 % et 30 % peuvent décider ensemble, même si le troisième détient 30 %.

Mise en location

La gestion peut être assurée par un indivisaire mandaté ou par une agence. Le mandataire gère la mise en location, la sélection des locataires, les baux et les loyers. Il doit appliquer les décisions prévues dans la convention et informer les autres indivisaires en cas de choix important.

Que la gestion soit confiée à un mandataire ou à une agence, le bail doit rester conforme au régime de la location meublée afin de sécuriser le statut LMNP de l’indivision et préserver les LMNP avantages liés à ce mode d’exploitation. Un contrat meublé rigoureux est la base indispensable pour préserver les avantages fiscaux.

Répartition des revenus

Les loyers sont partagés selon les quotes-parts de chaque indivisaire. Chacun déclare sa part de revenus dans la catégorie des BIC. Cette répartition doit être conforme à la convention et à l’article 815-10 du Code civil, ce qui facilite aussi le suivi d’un éventuel déficit LMNP partagé entre les indivisaires.

Exemple : Un indivisaire détenant 60 % et un autre 40 % perçoivent respectivement 600 € et 400 € pour un loyer mensuel de 1 000 €. Chacun déclare alors uniquement sa part dans sa déclaration BIC, même si un seul indivisaire reçoit les loyers avant répartition.

La répartition des loyers et des charges doit respecter strictement les quotes-parts de chaque co-indivisaire pour rester conforme fiscalement. BailFacile simplifie la gestion du LMNP en indivision en automatisant ces calculs et en facilitant la préparation de la comptabilité obligatoire au régime réel.

Répartition des charges

Les dépenses liées au bien suivent la même logique. Les frais d’entretien, de gestion et de copropriété sont répartis proportionnellement aux parts de l’indivision. La taxe foncière est adressée à l’indivisaire dont le nom apparaît en premier sur le titre, qui se charge ensuite d’en répartir le montant.

Comptabilité

Une comptabilité détaillée doit être tenue. Elle regroupe les recettes, charges, amortissements et frais liés à l’exploitation du logement. Elle sert de base à la liasse fiscale et aux déclarations individuelles de chaque indivisaire.

Fiscalité

Le régime réel est imposé. Les charges et amortissements sont déductibles, ce qui réduit le bénéfice imposable. Chaque indivisaire déclare sa part de résultat sur sa déclaration personnelle. Les frais de comptabilité sont déductibles mais l’indivision ne bénéficie pas de la réduction d’impôt accordée aux adhérents d’un CGA.

En cas de vente, la plus value LMNP se calcule individuellement selon la quote-part de chacun.

Partage amiable

Les indivisaires peuvent mettre fin à l’indivision en répartissant les biens entre eux. L’accord doit être unanime. Chaque personne récupère un bien ou une part selon les quotes-parts définies.

Vente du bien

Les indivisaires peuvent décider ensemble de vendre le bien. Le produit de la vente est ensuite réparti selon les parts de chacun.

Cession de parts

Un indivisaire peut céder ses droits à un autre ou à un tiers. Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption qui leur permet d’acheter la part au même prix et conditions.

Procédure judiciaire

En cas de blocage, un indivisaire peut demander au juge un partage judiciaire. Le juge peut ordonner la vente du bien ou une autre solution pour mettre fin à l’indivision.