Dans quels cas opter pour le régime micro-BIC en LMNP ?

Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié applicable aux locations meublées dont les recettes annuelles restent sous un certain seuil. Il permet de bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de :

• 50 % pour les meublés de longue durée ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• et 92 % pour certains meublés de tourisme classés situés hors des zones tendues, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 15 000 €.

Cet abattement représente les charges, ce qui dispense d’avoir à détailler les dépenses réelles ou à tenir une comptabilité complexe.

Pour bénéficier du régime micro-BIC, les bailleurs doivent principalement respecter un seuil de revenus. Ses recettes locatives doivent être inférieures à : 

• 77 700 € par an pour les locations meublées classiques ;
• 188 700 € par an pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.

Dès que les recettes dépassent ces seuils, le basculement au régime réel devient obligatoire.
En-dessous, le micro-BIC reste le régime par défaut, sauf si le propriétaire choisit le régime réel.

Simplicité de gestion et de déclaration

En micro-BIC, le bailleur n'a pas l'obligation de tenir une comptabilité complexe. La loi ne lui impose pas la tenue d'un livre journal. En conséquence, il n'a pas à se faire accompagner par un expert-comptable. L'administration n'exige aucune liasse fiscale, ce qui allège significativement la gestion locative.

Fiscalité avantageuse pour les petits revenus

Grâce à l’abattement forfaitaire de 50 %, seuls la moitié des loyers sont imposés. Cela permet d'optimiser sa fiscalité, notamment si les charges réelles sont peu élevées. En pratique, le micro-BIC est souvent plus avantageux que le régime réel pour les bailleurs disposant d'un patrimoine modeste.

Obligations comptables allégées

Contrairement au régime réel, aucun compte de résultat ni bilan comptable n’est exigé. Il suffit d’indiquer le montant brut des loyers perçus dans sa déclaration d’impôt. Cela limite les risques d’erreurs et évite les coûts liés à un cabinet comptable.

Si les charges sont inférieures à 50 % des loyers

Le micro-BIC applique un abattement fixe de 50 %. Il devient donc désavantageux si les charges réelles dépassent ce seuil. À l’inverse, si les dépenses (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion…) représentent moins de la moitié des loyers, l’abattement du micro-BIC devient fiscalement plus intéressant que la déduction réelle.

Si le bien n'est que faiblement amortissable

Le régime micro-BIC ne permet pas l'amortissement du bien et celui d'autres postes de dépense. En conséquence, il est uniquement avantageux si le bailleur acquiert un logement ancien pour son investissement locatif. Le régime réel reste à privilégier pour investir dans le neuf et se lancer en LMNP.

Si aucune revente n'est envisagée

Le régime micro-BIC ne prévoit aucun levier de défiscalisation des plus-values immobilières. En cas de revente du bien, le bailleur sera donc fortement imposé. Ce régime n'est pas adapté aux propriétaires qui projettent de revendre à moyen terme. Ils s'adressent aux bailleurs qui souhaitent louer pendant plusieurs années. 

Aucune démarche n’est nécessaire si les recettes annuelles restent en dessous du seuil : le régime micro-BIC est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

Si le bailleur est au régime réel et souhaite repasser en micro-BIC, il devra :

• Attendre la fin de l’engagement triennal (3 ans minimum au réel) ;
• Refuser le renouvellement de l’option pour le réel au 1er février de l’année concernée.

Le passage se fait ensuite de manière automatique, sous réserve de respecter les plafonds.

Les loyers bruts doivent être reportés dans la déclaration complémentaire des revenus (2042 C PRO), dans la catégorie “Revenus industriels et commerciaux non professionnels”.

L’administration applique ensuite l’abattement forfaitaire de 50 % pour déterminer le montant imposable. Il n’y a rien d’autre à joindre, sauf si l’administration le demande (exemple : bail, justificatifs de loyers, etc.).