Comment s'applique le déficit en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Un déficit apparaît lorsqu’un bailleur supporte des charges supérieures aux recettes locatives perçues sur un bien. Ce déséquilibre comptable peut résulter de travaux, de charges de copropriété, ou de frais divers liés à l’exploitation du logement.

En LMNP, on parle plutôt de déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux) mais la logique est similaire : le bailleur peut déduire certaines charges de ses loyers, et si le résultat est négatif, ce déficit peut être utilisé pour alléger sa fiscalité future.

Remplir les conditions pour être au LMNP

Avant toute chose, le bailleur doit remplir les conditions imposées pour bénéficier du statut de LMNP. En effet, il doit :

• Louer un logement meublé ;
• Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles et que ces recettes restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Il est impératif de tenir une comptabilité conforme aux règles BIC. Cela suppose souvent de faire appel à un expert-comptable.

Choisir l’imposition au réel

Le déficit ne peut s’appliquer que si le bailleur opte pour le régime réel d’imposition. Notons que les bailleurs en LMNP sont affilié au régime micro-BIC par défaut. Ils peuvent choisir une imposition au réel dès la première déclaration ou en faire la demande par courrier avant le 1er février de l’année concernée. Elle est ensuite reconduite tacitement pendant 2 ans minimum.

Les charges pouvant générer du déficit

Toutes les charges déductibles au régime réel peuvent générer du déficit et notamment :

• Les frais de gestion (expert-comptable, logiciels de gestion locative, etc.) ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• La prime d'assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors reconstruction) ;
• Les charges de copropriété non récupérables ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de notaire et d’acte (dans certaines limites). 

Ces charges doivent être justifiées (factures, devis, justificatifs bancaires) et engagées dans l’intérêt de l’activité.

Pour connaître le montant du déficit LMNP imputable sur le revenu global, il suffit d'appliquer la formule suivante :

Les charges doivent être supérieures aux loyers encaissées pour qu'il y ait déficit. Autrement, le résultat sera positif.

Le montant de déficit LMNP est plafonné à 10 700 € euros par an. Depuis la loi de Finances 2022, le montant du déficit foncier annuel a été doublé pour atteindre 21 400 €. Voici les conditions pour en bénéficier :

• Rénover un bien énergivore (classée E, F ou G au DPE) pour atteindre au minimum l'étiquette D ;
• Réaliser les travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Lorsque le bailleur LMNP génère un déficit au régime réel, celui-ci ne peut pas être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal (revenus salariés, BNC, etc.), contrairement au déficit foncier issu de la location nue. Le déficit LMNP est uniquement imputable sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire les revenus BIC tirés de l’activité de location meublée.

En pratique, cela signifie que :

• Le déficit constaté est reportable sur les bénéfices LMNP futurs : le montant négatif est conservé dans une "réserve de déficit" et viendra automatiquement réduire les résultats positifs des années suivantes ;
• Ce report est possible pendant 10 ans : passé ce délai, le déficit non utilisé est perdu. Il est donc crucial d’avoir une vision à moyen terme sur la rentabilité future du bien pour ne pas perdre cet avantage.

La déclaration se fait dans le formulaire :

• 2031-BIC pour le résultat LMNP,
• 2033 pour les annexes en comptabilité simplifiée.

Le résultat déficitaire est reporté automatiquement dans l’encadré “Déficits reportables”.
L’administration retient elle-même le déficit sur les années suivantes dès que l’activité génère un bénéfice imposable.

Le déficit LMNP constitue un réel levier de défiscalisation, en particulier dans certaines situations :

Travaux importants en début de location

Lorsqu’un bien est rénové avant sa mise en location (améliorations, mises aux normes, remplacements d’équipements), les dépenses peuvent dépasser largement les loyers perçus sur l’année. Cela crée mécaniquement un déficit comptable, qui pourra ensuite être utilisé pour réduire les bénéfices futurs issus de la même activité.

Bien financé par un crédit immobilier

Les intérêts d’emprunt représentent une part importante des charges déductibles. Si l'acquisition du bien a été financée par un crédit immobilier, ces charges peuvent facilement excéder les loyers encaissés au début du bail. Le déficit généré améliore la rentabilité nette sur le long terme.

Vacance locative ou loyers limités les premières années

En cas de vacance locative, de mise en location en cours d’année ou de faible rentabilité initiale, les loyers perçus sont souvent modestes. Face à des charges récurrentes (assurances, intérêts d’emprunt, comptabilité), le résultat peut devenir négatif. Ce déficit s’accumule et sera automatiquement imputé dès que l’activité génèrera un bénéfice.