Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Le statut s’adresse aux propriétaires particuliers qui mettent en location un logement meublé. Il peut s’agir d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien acquis dans le cadre d’un investissement LMNP.

Le statut s’applique aussi pour des locations courte durée ou des résidences gérées. Le bailleur reste un loueur non professionnel tant que ses recettes locatives restent dans les limites prévues par la loi.

Exemple : Un bailleur qui loue une chambre meublée dans sa résidence principale en LMNP entre aussi dans le cadre du statut, tout comme un propriétaire qui achète un studio pour le mettre en location étudiante.

Pour obtenir le statut LMNP, le bailleur doit respecter plusieurs règles simples. Elles concernent son statut juridique, sa situation au regard du commerce et les démarches liées à l’activité de location meublée.

Rester loueur non professionnel

Le bailleur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. L’activité de location meublée reste une activité civile. Le statut est réservé aux particuliers qui louent un bien sans en faire leur activité principale.

Obtenir un SIRET LMNP

Même si le SIRET n’est pas obligatoire en LMNP avant la première location, le bailleur doit déclarer le début de son activité sur le guichet unique de l’Inpi dans les 15 jours suivant la signature du premier bail. Cette formalité génère un numéro SIRET indispensable pour déclarer les loyers en BIC. Le bail doit respecter les règles de la location meublée et mentionner les équipements présents.

Le bailleur doit percevoir moins de 23 000 euros de loyers meublés par an et ces recettes doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Lorsque l’un de ces seuils est dépassé, le propriétaire bascule automatiquement dans le statut LMP. Les locations restent imposées en BIC mais avec des règles différentes.

Exemple : Un foyer qui perçoit 40 000 euros de salaires et 15 000 euros de loyers meublés reste en LMNP. En revanche, un bailleur qui perçoit 26 000 euros de loyers et 20 000 euros de revenus d’activité bascule en LMP.

Le maintien du statut LMNP repose sur une bonne visibilité des recettes locatives et sur des documents conformes. BailFacile facilite cette organisation en centralisant les loyers, les baux et les quittances, ce qui permet de suivre plus sereinement les seuils applicables et de sécuriser la gestion administrative de l’activité.

Pour relever du LMNP, le logement doit être un bien d’habitation, décent, suffisamment grand, et meublé avec l’équipement minimum légal (les mêmes règles s’appliquent en longue durée et en saisonnier).

• Nature du bien : appartement ou maison, neuf ou ancien.
• Usage autorisé : habitation (résidence principale/secondaire) ou location touristique ; un local commercial est exclu.
• Surface / volume minimum : au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond.
• Décence : logement décent et en bon état d’usage.
• Meublé “réel” : mobilier et équipements adaptés à la vie quotidienne et en bon état, avec le minimum du décret 2015.

Pour garantir cette conformité et sécuriser le statut LMNP, il est essentiel de rédiger un inventaire des meubles précis et complet dès l’entrée dans les lieux.

A savoir que les résidence de services (étudiante, tourisme, affaires, seniors, EHPAD…) sont également éligibles, avec souvent un bail commercial signé avec l’exploitant.

Dans le cadre d’une activité LMNP, le propriétaire relève du régime LMNP micro-BIC ou du régime réel selon le montant des loyers perçus et le niveau des charges supportées. Chaque régime répond à des conditions d’application distinctes.

Conditions d’application du régime micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC s’applique lorsque les loyers ne dépassent pas 77 700 € par an pour une location meublée classique. Le seuil est porté à 188 700 € pour un meublé de tourisme classé et limité à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.

Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % selon le type de location, sans possibilité de déduire les charges réelles.

Conditions d’application du régime réel en LMNP

Le régime réel simplifié en LMNP devient obligatoire lorsque les loyers dépassent les plafonds du micro-BIC. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’amortissement LMNP du bien.

Le bailleur peut également opter pour ce régime même lorsque ses revenus restent inférieurs aux seuils du micro-BIC, lorsque les charges sont significatives.

Le bailleur peut contrôler chaque année ses recettes, les revenus de son foyer et la conformité du logement. Il doit aussi vérifier la présence des meubles obligatoires et la cohérence du régime fiscal choisi. Un suivi régulier évite de perdre le statut LMNP ou de basculer en LMP sans l’avoir anticipé.