LMNP : les loueurs en meublé non-professionnels ont-ils l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié ?

Avant toute chose, il est important de comprendre la différence de terminologie entre « compte dédié » et « compte professionnel ». 

En effet, un compte dédié à un investissement locatif désigne un compte en banque sur lequel ne passent que les revenus et les dépenses liées à vos locations de logements. Un compte dédié peut donc tout à fait être un compte personnel séparé, n'enregistrant que les opérations relatives à votre activité de propriétaire bailleur. 

Un compte professionnel, quant à lui, correspond à un type de compte courant bien particulier, pour lequel les banques proposent des services spécifiques pour les entrepreneurs. Il peut s'agir, par exemple, de l'octroi d'une facilité de caisse, d'un crédit professionnel ou d'une carte bancaire de type Business. Le compte professionnel s’accompagne aussi de frais bancaires plus élevés.

En France, les sociétés ayant un capital social ont l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié pour pouvoir s'immatriculer auprès des services de l’État. En effet, l'immatriculation d'une EURL, d'une SA, d'une SAS ou encore d'une SARL nécessite de présenter une attestation de dépôt du capital social délivrée par une banque, sur un compte distinct. Découvrez comment procéder à votre immatriculation LMNP.

Les propriétaires qui ont choisi d'exercer leur activité sous la forme d'une société n'ont donc pas d'autre choix que d'ouvrir un compte dédié à leur activité professionnelle, qu'ils louent en meublé ou non. En revanche, il est tout à fait possible de clôturer ce compte une fois l'entreprise immatriculée, mais cela reste vivement déconseillé, notamment afin de simplifier la tenue d'une comptabilité et en cas d’un éventuel contrôle fiscal. 

Les micro-entrepreneurs et les créateurs d'entreprises individuelles ne sont, en principe, pas soumis à cette obligation d'ouvrir un compte bancaire puisqu'ils ne disposent pas d'un capital social… mais la loi Pacte a remanié les choses en 2019.

Depuis la loi Pacte du 22 mai 2019, les propriétaires ayant opté pour le statut de LMNP en remplissant le formulaire P0i sont parfois soumis à l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à leur activité, et ce même s'ils ont le statut de micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur). Il en va de même pour ceux ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). 

En effet, dès lors que le chiffre d'affaires réalisé pendant deux années civiles consécutives dépasse 10 000 € (cela correspond à un loyer chargé de 833 € par mois pour un logement meublé), il est impératif de détenir un compte dédié, qui peut indifféremment être un compte personnel ou un compte pro.

Que vous soyez soumis à l'obligation légale d'ouvrir un compte bancaire pour votre activité de LMNP ou non, détenir un compte dédié peut se révéler être d'une aide précieuse. L'objectif de la loi Pacte est d'ailleurs de permettre aux indépendants de mieux suivre leur niveau d'activité, en séparant les revenus et frais professionnels des autres revenus et dépenses privées du foyer. 

Lorsqu'on est loueur en meublé non professionnel, la tenue d'une comptabilité séparée sur un compte bancaire distinct permet notamment de mieux suivre l'encaissement du dépôt de garantie et des loyers, et ainsi de détecter rapidement des anomalies telles que :

• Un retard de paiement ;
• Un impayé ;
• Un virement dont le montant est erroné. 

L'obligation d'ouvrir un compte bancaire pour certains propriétaires en LMNP peut également permettre de suivre avec précision la rentabilité de son investissement locatif, en pointant toutes les dépenses liées, par exemple :

• Les mensualités de crédit immobilier ;
• Les cotisations d'assurance propriétaire non-occupant ;
• Les factures de travaux ;
• Les impôts liés à son statut de LMNP ;
• Etc.