SOMMAIRE
- Compte personnel ou professionnel
- Obligation d'avoir un compte en banque dédié ?
- Loi Pacte & auto-entrepreneur (micro-entreprise)
- Tenir sa comptabilité en LMNP avec succès
- FAQ
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Vous êtes déjà propriétaire bailleur LMNP, ou vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour faire de la location meublée ? Il est une question que tout nouvel investisseur dans la pierre doit se poser : faut-il ouvrir un compte bancaire dédié pour encaisser les loyers et payer les charges relatives à son ou ses logements en location ?
Avant la loi Pacte du 22 mai 2019, la réponse était simple : non, un propriétaire qui louait un appartement ou une maison sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'avait pas d’obligation à ouvrir un compte propre à son activité. Mais depuis, les choses ont changé et il faut distinguer plusieurs cas de figure pour savoir si, oui ou non, il est obligatoire d'ouvrir un compte en banque spécifique.
Compte personnel ou professionnel : quelles différences pour les auto-entrepreneurs ?
Avant toute chose, il est important de comprendre la différence de terminologie entre « compte dédié » et « compte professionnel ».
En effet, un compte dédié à un investissement locatif désigne un compte en banque sur lequel ne passent que les revenus et les dépenses liées à vos locations de logements. Un compte dédié peut donc tout à fait être un compte personnel séparé, n'enregistrant que les opérations relatives à votre activité de propriétaire bailleur.
Un compte professionnel, quant à lui, correspond à un type de compte courant bien particulier, pour lequel les banques proposent des services spécifiques pour les entrepreneurs. Il peut s'agir, par exemple, de l'octroi d'une facilité de caisse, d'un crédit professionnel ou d'une carte bancaire de type Business. Le compte professionnel s’accompagne aussi de frais bancaires plus élevés.
Est-il obligatoire d'avoir un compte en banque dédié à son activité professionnelle en France ?
En France, les sociétés ayant un capital social ont l' pour pouvoir s'immatriculer auprès des services de l’État. En effet, l'immatriculation d'une EURL, d'une SA, d'une SAS ou encore d'une SARL nécessite de présenter une attestation de dépôt du capital social délivrée par une banque, sur un compte distinct. Découvrez comment procéder à votre immatriculation LMNP.
Les propriétaires qui ont choisi d'exercer leur activité sous la forme d'une société n'ont donc pas d'autre choix que d'ouvrir un compte dédié à leur activité professionnelle, qu'ils louent en meublé ou non. En revanche, il est tout à fait possible de clôturer ce compte une fois l'entreprise immatriculée, mais cela reste vivement déconseillé, notamment afin de simplifier la tenue d'une comptabilité et en cas d’un éventuel contrôle fiscal.
Les micro-entrepreneurs et les créateurs d'entreprises individuelles ne sont, en principe, pas soumis à cette obligation d'ouvrir un compte bancaire puisqu'ils ne disposent pas d'un capital social… mais la loi Pacte a remanié les choses en 2019.
Loi Pacte : faut-il ouvrir un compte pro lorsque l'on est auto-entrepreneur (micro-entreprise) ?
Depuis la loi Pacte du 22 mai 2019, les propriétaires ayant opté pour le statut de LMNP en remplissant le formulaire P0i sont parfois soumis à l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à leur activité, et ce même s'ils ont le statut de micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur). Il en va de même pour ceux ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
En effet, dès lors que le chiffre d'affaires réalisé pendant deux années civiles consécutives dépasse 10 000 € (cela correspond à un loyer chargé de 833 € par mois pour un logement meublé), il est impératif de détenir un compte dédié, qui peut indifféremment être un compte personnel ou un compte pro.
Comment tenir sa comptabilité en LMNP avec succès ?
Que vous soyez soumis à l'obligation légale d'ouvrir un compte bancaire pour votre activité de LMNP ou non, détenir un compte dédié peut se révéler être d'une aide précieuse. L'objectif de la loi Pacte est d'ailleurs de permettre aux indépendants de mieux suivre leur niveau d'activité, en séparant les revenus et frais professionnels des autres revenus et dépenses privées du foyer.
Lorsqu'on est loueur en meublé non professionnel, la tenue d'une comptabilité séparée sur un compte bancaire distinct permet notamment de mieux suivre l'encaissement du dépôt de garantie et des loyers, et ainsi de détecter rapidement des anomalies telles que :
- Un retard de paiement ;
- Un impayé ;
- Un virement dont le montant est erroné.
L'obligation d'ouvrir un compte bancaire pour certains propriétaires en LMNP peut également permettre de suivre avec précision la rentabilité de son investissement locatif, en pointant toutes les dépenses liées, par exemple :
- Les mensualités de crédit immobilier ;
- Les cotisations d'assurance propriétaire non-occupant ;
- Les factures de travaux ;
- Les impôts liés à son statut de LMNP ;
- Etc.
FAQ
Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut de LMNP à celui de LMP ?
Pour passer du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de Loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions alternatives existent :
- Le montant des loyers perçus excède 23 000 euros par an ;
- Les revenus locatifs encaissés représentent plus de 50 % du total des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Est-ce possible de ne pas avoir de compte dédié en LMNP ?
Pour ne pas avoir l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à son activité de LMNP, il est impératif d'être en dessous du seuil fixé par la loi Pacte, c'est-à-dire d'encaisser moins de 10 000 euros de recettes par an sur deux années civiles consécutives. La tenue d'une comptabilité séparée reste néanmoins recommandée afin d'améliorer sa comptabilité et le suivi de sa trésorerie.
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