Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ont-ils l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié ?

En principe, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne rend pas obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire dédié. Contrairement aux bailleurs professionnels, le LMNP agit à titre personnel, ce qui permet de recevoir les revenus locatifs sur son compte courant. Aucune disposition légale ne le contraint le bailleur à dissocier ses recettes locatives. 

Cependant, cette liberté connaît des limites dès lors que l’activité prend une certaine ampleur.

Deux situations bien précises peuvent imposer l’ouverture d’un compte bancaire :

Passage du statut de LMNP au LMP

Dès que l’activité locative bascule dans la catégorie des LMP, le bailleur est considéré comme exerçant une activité commerciale à part entière. À ce titre, il est juridiquement assimilé à un entrepreneur individuel. Il est alors tenu, en application du Code de commerce, d’ouvrir un compte bancaire dédié à son activité, distinct de ses comptes personnels.

Cette obligation s’applique même si l’activité est exercée sous le régime fiscal du réel simplifié, et elle implique l’inscription au RCS.

Recette supérieure à 10 000 € pendant 2 années consécutives (loi Pacte)

La loi Pacte du 22 mai 2019 impose à tout entrepreneur individuel – y compris les micro-entrepreneurs – de détenir un compte séparé lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 10 000 € pendant deux années civiles consécutives.

Bien que le texte vise en priorité les auto-entrepreneurs, son application concerne également les LMNP déclarant leur activité au régime micro-BIC. Lorsque les loyers perçus dépassent ce seuil deux années de suite, l’administration peut considérer qu’un compte distinct s’impose pour séparer les opérations locatives des transactions courantes. 

Même si la loi ne rend pas un compte bancaire obligatoire, il est conseillé d'en ouvrir un si : 

• Le bailleur possède un patrimoine assez étendu : dès lors que l’activité LMNP ne se limite plus à un seul logement, le volume de transactions augmente. Centraliser ces flux sur un compte séparé permet de mieux suivre la rentabilité de chaque bien et de limiter les erreurs de gestion ;
• Il choisit le régime réel d'imposition : le propriétaire doit tenir une comptabilité rigoureuse. Il a l'obligation d'enregistrer les recettes et les dépenses et justifier les amortissements et les charges déduites. Avoir un compte bancaire dédié simplifie la tenue de la comptabilité et permet de produire des justificatifs avec plus de facilité. 
• Il fait appel à un expert-comptable pour la gestion financière de son activité : l’ouverture d’un compte distinct devient presque incontournable. Le comptable aura besoin d’un relevé bancaire clair, ne contenant que les flux liés à la location meublée.

L'ouverture d'un compte bancaire en LMNP permet de :

• Faire la distinction entre les revenus locatifs et autres revenus du foyer : séparer les flux évite de mélanger loyers, salaires, prestations sociales ou autres rentrées d’argent. Cela permet une lecture claire de l’activité locative et facilite la surveillance des encaissements ;
• Suivre les dépenses : charges de copropriété, frais d’entretien, travaux, assurances, intérêts d’emprunt… Toutes ces dépenses peuvent être payées directement depuis le compte locatif. Le rapprochement avec les justificatifs comptables devient immédiat ;
• Simplifier la déclaration des revenus BIC : que le LMNP soit au micro-BIC ou au régime réel, les déclarations fiscales reposent sur les recettes effectivement encaissées. Avec un compte dédié, le propriétaire pourra plus facilement retrouver les sommes à déclarer à l'administration.