Comment louer sa résidence principale en LMNP ?

Un propriétaire peut louer sa résidence principale en meublé à condition d’y habiter au moins huit mois par an, ce qui fait partie des principales conditions du LMNP appliqué à la résidence principale. Le logement doit rester son lieu de vie habituel et ne peut pas être mis intégralement à disposition d’un locataire.

En pratique, seule la location d’une partie du logement est autorisée. Il peut s’agir d’une chambre ou d’un espace intégré au logement, dès lors que le propriétaire conserve l’usage du bien.

Louer une chambre ou une partie intégrée du logement

La location meublée dans une résidence principale est strictement encadrée. Elle repose sur le principe d’une occupation réelle et continue du logement par le propriétaire. Seules certaines formes de location sont admises, tandis que d’autres exposent à un risque de requalification.

Louer une chambre ou une partie intégrée du logement

Un propriétaire peut louer : 

• Une chambre située dans le logement ;
• Un espace non totalement indépendant.

A condition que la pièce louée respecte les critères de norme habitable : 

• Mesure au moins neuf mètres carrés ou présente un volume suffisant ;
• Respecte les critères de décence et de salubrité ;
• Soit équipée du mobilier exigé pour une location meublée.

Le locataire accède aux parties communes comme la cuisine et les sanitaires dans des conditions normales. Ces modalités peuvent être précisées dans le bail afin de préserver l’équilibre de la cohabitation et l’intimité du propriétaire.

Exemple :
Un propriétaire occupant un pavillon de 120 m² loue une chambre meublée de 12 m². Il conserve l’usage principal du logement et organise l’accès aux espaces communs. Cette configuration est juridiquement admise.

Ce qui est interdit ou à risque

Certaines situations sont incompatibles avec la notion de résidence principale :

• La location d’un logement totalement indépendant du reste de l’habitation
• La mise à disposition exclusive d’un espace doté d’une entrée séparée
• Une occupation marginale, occasionnelle ou fictive du logement par le propriétaire

Ces configurations peuvent conduire à une requalification du bien en résidence secondaire. Cette requalification entraîne la perte des avantages liés à la résidence principale et peut avoir des conséquences fiscales et administratives significatives.

La location meublée d’une résidence principale ne relève pas systématiquement du statut LMNP. Tout dépend des conditions de mise en location et du régime applicable à la fiscalité LMNP, qui détermine l’imposition des loyers perçus. Il est essentiel de distinguer les situations exonérées d’impôt de celles qui entrent réellement dans le cadre du LMNP.

Cas n°1 : les loyers sont exonérés d’impôt (hors LMNP)

La location d’une partie de la résidence principale peut être totalement exonérée d’impôt lorsque : 

• Le locataire y établit sa résidence principale ;
• La location est réalisée chez l’habitant, sans autonomie complète du logement ;
• Les loyers annuels restent sous les plafonds fixés par l’administration fiscale.

Dans ce cas, la location ne relève pas du statut LMNP. Les loyers ne sont pas imposés en BIC et ne doivent pas être déclarés comme une activité de location meublée. Il n’y a ni amortissement du logement, ni choix entre le régime LMNP micro BIC ou le régime réel, puisque la location sort du champ du LMNP.

Exemple : 
Un bailleur loue une chambre de 15 m² pour 500 € par mois à un étudiant qui y établit sa résidence principale. Si les plafonds sont respectés, les loyers sont exonérés et sortent du champ du LMNP.

Cas n°2 : la location relève du statut LMNP

Lorsque les conditions de l’exonération ne sont pas réunies, la location meublée d’une partie de la résidence principale :

• Devient imposable ;
• Relève des bénéfices industriels et commerciaux ;
• Entre dans le cadre du statut LMNP.

Cette situation concerne les loyers qui dépassent les plafonds d’exonération ou les locations qui ne répondent plus aux critères de la location chez l’habitant. Le propriétaire doit alors déclarer son activité et obtenir un numéro Siret, même si le Siret n’est pas obligatoire dans certains cas de location meublée exonérée hors LMNP.

Conditions liées au logement

La location meublée d’une partie de la résidence principale impose le respect de critères précis portant à la fois sur l’équipement du logement et sur ses conditions d’habitabilité. Pour être conforme à la réglementation et sécuriser le statut fiscal de la location, le logement doit

• Être loué meublé au sens du décret de 2015 ;
• Comporter un inventaire précis des meubles ;
• Offrir un accès normal aux équipements essentiels (chauffage, eau, électricité) ;
• Respecter les règles de décence et de performance énergétique.

Le propriétaire doit s’assurer que la pièce louée permet une occupation confortable et conforme à la réglementation, sous peine de remise en cause du statut ou du régime fiscal appliqué.

Le logement doit permettre une occupation normale et conforme aux exigences légales, sous peine de remise en cause du statut ou du régime fiscal. Pour sécuriser le statut LMNP et le bail, il est essentiel d’établir dès l’entrée dans les lieux un inventaire des meubles précis et conforme.

Conditions liées au bailleur

Le statut applicable à la location meublée d’une résidence principale dépend aussi de la situation personnelle du propriétaire. Pour relever du LMNP et éviter une requalification, le bailleur doit :

• Déclarer une activité de location meublée ;
• Percevoir moins de 23 000 € de recettes annuelles ou moins que ses autres revenus ;
• rester occupant principal du logement.

Au-delà de ces seuils ou en cas de perte de l’occupation principale, l’activité peut basculer vers le statut LMP, ce qui entraîne des obligations fiscales et sociales supplémentaires.

Le maintien du statut LMNP repose sur le respect des seuils de recettes et sur une gestion administrative rigoureuse. BailFacile facilite cette organisation en centralisant les loyers, les baux et les quittances, ce qui permet de suivre plus facilement le niveau de recettes et de sécuriser la gestion du statut LMNP.

La mise en location meublée d’une partie de la résidence principale implique une déclaration administrative spécifique. Cette formalité conditionne l’application du régime LMNP et permet au bailleur de déclarer correctement ses revenus locatifs.

Déclaration de début d’activité (INPI)

Le bailleur déclare le début de son activité de location meublée via le guichet unique de l’INPI dans les quinze jours suivant la mise en location. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la déclaration fiscale des loyers et pour l’identification de l’activité auprès de l’administration.

Choisir son régime fiscal LMNP

Après la déclaration de l’activité, le bailleur doit choisir le régime fiscal applicable aux loyers perçus. Ce choix a un impact direct sur le montant de l’impôt et sur les obligations comptables. Deux options sont possibles : 

• Micro-BIC : Jusqu’à 77 700 € de recettes avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
• Régime réel : Déduction des charges réelles avec amortissement du mobilier et du logement avec imposition souvent très réduite.

Le LMNP appliqué à une résidence principale répond souvent à une logique d’optimisation plutôt qu’à un projet locatif classique. Il permet au propriétaire de tirer parti de son logement tout en conservant son usage personnel et son statut de résidence principale.

Générer un revenu complémentaire sans quitter son logement

La location partielle d’un logement meublé permet de valoriser une surface inutilisée sans déménager ni changer de cadre de vie. Le propriétaire conserve l’occupation du bien et une présence continue, tout en percevant des loyers réguliers.

Cette solution est souvent choisie pour compléter des revenus, alléger des charges courantes ou sécuriser un budget sans renoncer à son logement principal.

Une fiscalité souvent plus avantageuse que la location nue

Le statut LMNP offre une fiscalité plus souple que la location nue, en particulier lorsque le bailleur opte pour le régime réel. Les charges liées au logement peuvent être déduites et les amortissements du mobilier et du bien viennent réduire fortement le résultat imposable.

Dans de nombreux cas, cette mécanique permet de percevoir des loyers tout en limitant significativement l’impôt, voire en l’annulant sur plusieurs années.

Le LMNP appliqué à une résidence principale présente des avantages, mais aussi des inconvénients qu’il convient d’anticiper pour éviter toute remise en cause du régime fiscal. Une mauvaise appréciation des règles peut remettre en cause le régime fiscal retenu et entraîner des conséquences financières importantes pour le bailleur.

Risques fiscaux et requalification

Une application incorrecte du cadre légal peut entraîner : 

• La perte de l’exonération applicable à la location chez l’habitant ;
• Une requalification de l’activité en location meublée professionnelle ;
• Un redressement fiscal en cas d’erreur ou d’omission déclarative.

Ces situations surviennent notamment lorsque les seuils de recettes sont dépassés, que le logement ne constitue plus la résidence principale du bailleur ou que les formalités administratives ne sont pas respectées.

Contraintes juridiques et assurantielles

La location meublée d’une partie de la résidence principale implique une cohabitation encadrée sur le plan juridique et assurantiel. Le bailleur doit notamment :

• Etablir un bail meublé conforme avec une durée d’un an ou de neuf mois pour un étudiant ;
• Adapter son contrat d’assurance habitation afin de couvrir la présence d’un locataire ;
• Porter une attention particulière à l’équilibre entre vie privée et activité locative.

Ces points doivent être anticipés pour sécuriser la relation locative et éviter les litiges liés à l’occupation partagée du logement.