Quels sont les 10 inconvénients de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Parmi les avantages de la LMNP, elle est souvent présentée comme un dispositif fiscal très ingénieux. Pour autant, la location meublée comporte aussi des inconvénients et ne se prête pas à tous les profils d’investisseurs. En voici les principales caractéristiques.

L’absence de réduction sur l’impôt

Le dispositif LMNP permet de réduire, voire d'annuler, la base imposable des revenus locatifs, ce qui constitue un avantage unique, différent d'autres dispositifs comme le Pinel.

Cependant, il est important de noter que cette réduction s'applique uniquement aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus (revenus du travail, revenus de capitaux, etc.). Autrement dit, le LMNP permet de réduire la base imposable grâce aux charges déductibles liées au logement, mais ne diminue pas les impôts des autres types de revenus.

En conséquence, cette réduction de la base imposable peut maintenir, voire augmenter, la tranche imposable selon les loyers perçus.

Un risque de changement fiscal et réglementaire

De plus en plus de propriétaires choisissent de meubler leurs biens pour profiter du statut LMNP, qui est parmi les dispositifs les plus populaires.

Cependant, ce statut comporte des risques. Des changements fiscaux et réglementaires peuvent survenir et avoir des conséquences très négatives pour les propriétaires.

Il est donc important de rester vigilant et de suivre attentivement les évolutions susceptibles d’impacter le statut LMNP et les avantages fiscaux associés.

L'imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire

Le décès du propriétaire de la location meublée entraîne une cessation automatique de l’activité LMNP ainsi qu’une imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values. Et bien que la taxe soit moins élevée en LMNP que pour une imposition classique, cela peut toujours avoir un impact important pour le contribuable.

Le démembrement et le droit de succession peuvent également poser des problèmes. Les biens immobiliers du défunt sont en effet automatiquement donnés à ses héritiers avec un calcul des droits de succession. Dans le cas où l'usufruitier continue à louer le bien, il ne pourra alors pas déduire les amortissements sur la propriété entière, mais seulement sur la moitié qui lui appartient. À noter que le démembrement exclut aussi la TVA.

L’assurance emprunteur en cas de décès du propriétaire

En cas de décès de l'emprunteur, les compagnies d'assurance remboursent la dette, ce qui est soumis à l'imposition sur la tranche marginale et accroît le résultat de la cessation d'activité. Si le conjoint survivant souhaite poursuivre l'activité, il peut bénéficier d'un étalement fiscal sur une période de 5 ans.

Un amortissement du bien limité dans le temps

L'amortissement du bien constitue un avantage important du statut LMNP. Cependant, cet avantage est limité dans le temps. En pratique, il est possible d'amortir l'ensemble de l'investissement sur environ 30 ans, tandis que les meubles peuvent être amortis sur une période de 7 ans. Une fois cette période d'amortissement écoulée, il n'est plus possible de continuer à amortir.

L'amortissement est donc un véritable atout du statut LMNP, mais ce bénéfice est temporaire. Lorsque l'amortissement prend fin, la part imposable des revenus locatifs augmente, ce qui peut avoir un impact significatif. Il est donc crucial de réaliser les calculs nécessaires pour vérifier si le régime réel d'imposition est le plus adapté à la situation et si le statut LMNP est le choix approprié.

Un coût d’acquisition élevé

En comparaison avec la location classique, la location meublée fonctionne sur des localisations bien précises : elle se concentre principalement dans les zones urbaines. Cette accumulation de locations meublées sur un même secteur crée une concurrence importante entre les bailleurs. Ces derniers doivent alors acquérir le bien immobilier le mieux situé possible.

Toutefois, ces emplacements de choix se traduisent souvent par des coûts d'acquisition plus élevés que pour d'autres types d'investissements locatifs.

En outre, l'ameublement du bien constitue aussi un élément à prendre en compte dans l'investissement initial. Il génère des frais supplémentaires.

Un budget nécessaire pour l'ameublement

Le statut LMNP peut aussi impliquer un investissement financier important. Pour répondre aux critères nécessaires (location meublée et les conditions imposées par la Loi Alur par exemple), le bailleur a souvent des travaux à réaliser en amont de la location. Mais ce dernier doit aussi penser à tout le volet ameublement. Et à l’instar d’une location vide, la règlementation garantit un minimum d’équipements pour le locataire.

Une durée de bail limitée à 1 an

Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d'un an. Et ce délai peut même être réduit dans le cadre d'un bail étudiant ou d'un bail mobilité !

En comparaison à la location nue et à son bail triennal, la location meublée entraîne donc des changements plus fréquents d’occupation. Cela signifie aussi une gestion administrative supplémentaire ainsi qu'une recherche de locataires beaucoup plus récurrente qu’en location vide.

Un temps de préparation à ne pas négliger

La préparation d’un appartement pour le louer sous le statut LMNP peut demander un certain temps, d'autant plus qu'il existe une liste d'équipements obligatoires en location meublée.

Si le bien acheté est déjà meublé et que l’aménagement est adéquat, cela simplifie le processus. Toutefois, dans la plupart des cas, le bien sera vide ou partiellement meublé, voire équipé de mobilier peu attrayant pour la majorité des locataires. Il faudra donc investir du temps pour meubler le logement et réaliser les éventuels travaux de remise en état.

Cette étape inclut :

• La préparation et la réalisation des travaux ;
• L'achat des meubles ;
• La livraison du mobilier ;
• L’aménagement de l’appartement ;
• La mise en place de la décoration.

Le temps consacré à la préparation du logement représente du temps de location perdu, entraînant ainsi des revenus non perçus, contrairement à la location d’un logement vide qui est immédiatement disponible.

Un changement de locataire plus fréquent

La location meublée entraîne un changement plus fréquent de locataires par rapport à une location vide, ce qui implique de prendre en compte les coûts associés à ce turn-over. Ces coûts peuvent inclure :

• L’usure accélérée des équipements ;
• Les frais liés aux mises en location successives (rédaction de nouveaux baux, réalisation de nouveaux états des lieux, etc.).

Au-delà de l'impact financier, le changement de locataires requiert du temps. Chaque départ nécessite de rechercher un nouveau locataire et, le cas échéant, de s'assurer de nouvelles garanties (garant, assurance contre les loyers impayés, etc.).