Publié le 15 mai 2023Mis à jour le 29 août 2023
Publié le 15 mai 2023Mis à jour le 29 août 2023
La location meublée non professionnelle (LMNP) existe depuis 1949. Si le dispositif est aujourd’hui considéré comme l'une des plus anciennes niches fiscales de France, attention, ne ce n'est pas pour autant que peut devenir loueur meublé non professionnel qui veut. La LMNP a fait l'objet d'un encadrement légal, ce qui signifie que ce statut est particulier et que sa fiscalité l'est tout autant. Et si la location meublée offre des avantages considérables, le statut de LMNP emporte aussi certains inconvénients. C’est sous ce dernier angle que nous aborderons cet article.
SOMMAIRE
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif permettant à tous les contribuables français d'obtenir des avantages fiscaux en achetant un bien immobilier neuf ou ancien. L’objectif consiste ici à meubler le logement puis à le mettre le en location.
Tous les propriétaires bailleurs ne peuvent pas prétendre au dispositif LMNP. Pour bénéficier du statut, 3 conditions cumulatives s’appliquent, à savoir :
En définitive, la location du bien ne doit pas constituer la première source de revenus du foyer fiscal, mais être considérée comme une source de revenus complémentaires.
Éditez votre bail meublé
Outre ces critères, l’obtention du statut de LMNP nécessite aussi de réaliser une démarche administrative bien spécifique : remplir le . Ce dernier doit ensuite être transmis dans les 15 jours suivant la déclaration de début d'activité.
De même, avant de procéder à sa déclaration de revenus, le bailleur est tenu de choisir entre 3 régimes fiscaux différents:
Chacun de ces régimes fiscaux offre donc des avantages, ces derniers étant plus ou moins adaptés à votre profil d'investisseur.
Parmi les avantages de la LMNP, elle est souvent présentée comme un dispositif fiscal très ingénieux. Pour autant, la location meublée comporte aussi des inconvénients et ne se prête pas à tous les profils d’investisseurs. En voici les principales caractéristiques.
Tout d’abord, le dispositif LMNP permet de réduire, voire même d'annuler la base imposable de vos loyers. En ce sens, il représente un véritable avantage que l’on ne retrouve pas dans d’autres dispositifs tels que le Pinel.
Mais en contrepartie, il faut aussi rappeler que cette réduction d'impôt ne s'applique qu'aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus (revenus du travail, les revenus de capitaux, etc.). Pour faire simple, avec la LMNP on parle de réduction de la base imposable et non de réduction d'impôts. Cela signifie que vous pouvez réduire votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement, mais il n'est, en revanche, pas possible de réduire les impôts des autres revenus tels que le travail ou les capitaux.
Cela peut donc maintenir la tranche imposable, voire l'augmenter en fonction des loyers que vous encaissez.
Certes, de plus en plus de propriétaires choisissent de meubler leurs biens pour bénéficier du statut LMNP. Ce dispositif est d’ailleurs l’un des plus prisés.
Mais il existe aussi des risques auxquels les propriétaires peuvent être confrontés avec le statut. Des changements fiscaux et réglementaires peuvent notamment survenir de temps en temps, et avoir des répercussions très négatives sur les propriétaires.
Vous devez donc faire preuve de vigilance et suivre de près tous les changements qui pourraient affecter le statut LMNP et les avantages fiscaux qui y sont associés.
L'amortissement du bien représente également un avantage considérable pour le statut LMNP. Cependant, il ne faut pas oublier que cet avantage est limité dans le temps. En pratique, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur une période d'environ 30 ans, et l'achat de vos meubles sur une période de 7 ans. Mais une fois cette période d'amortissement terminée, il n'est alors plus possible de continuer à amortir.
On peut donc en conclure que l’amortissement du bien est un véritable avantage pour le statut de LMNP, mais que ce bénéfice reste temporaire. Lorsqu'il prend fin, la part imposable sur vos revenus locatifs devient inévitablement plus élevée. Il est donc essentiel de faire les calculs pour déterminer si le régime réel est le régime d'imposition qui convient le mieux à votre situation et si le statut LMNP est approprié pour vous.
En comparaison avec la location classique, la location meublée fonctionne sur des localisations bien précises : elle se concentre principalement dans les zones urbaines. Cette accumulation de locations meublées sur un même secteur crée une concurrence importante entre les bailleurs. Ces derniers doivent alors acquérir le bien immobilier le mieux situé possible.
Toutefois, ces emplacements de choix se traduisent souvent par des coûts d'acquisition plus élevés que pour d'autres types d'investissements locatifs.
En outre, l'ameublement du bien constitue aussi un élément à prendre en compte dans l'investissement initial. Il génère des frais supplémentaires.
Le statut LMNP peut aussi impliquer un investissement financier important. Pour répondre aux critères nécessaires (location meublée et les conditions imposées par la Loi Alur par exemple), le bailleur a souvent des travaux à réaliser en amont de la location. Mais ce dernier doit aussi penser à tout le volet ameublement. Et à l’instar d’une location vide, la règlementation garantit un minimum d’équipements pour le locataire.
La préparation d'un appartement en vue de le louer avec le statut LMNP peut également prendre du temps. Si vous avez acheté un bien immobilier déjà meublé et que l'aménagement est satisfaisant, alors c’est parfait. Néanmoins, la plupart du temps, vous allez acquérir un bien vide ou partiellement meublé, voire avec un ameublement qui ne convient pas au plus grand nombre. Vous devrez alors consacrer du temps à l'ameublement ainsi qu’aux travaux nécessaires de remise en état.
Cette étape implique :
Tout le temps investi dans la préparation du logement sera du temps de location perdu, ce qui signifie des revenus perdus, contrairement à la location d'un logement vide qui est directement accessible.
Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d'un an. Et ce délai peut même être réduit dans le cadre d'un bail meublé étudiant ou d'un bail mobilité !
En comparaison à la location nue et à son bail triennal, la location meublée entraîne donc des changements plus fréquents d’occupation. Cela signifie aussi une gestion administrative supplémentaire ainsi qu'une recherche de locataires beaucoup plus récurrente qu’en location vide.
Nous l’avons vu, la location meublée entraîne un changement plus fréquent de locataires qu’une location vide. Avec cet investissement, vous devez donc prendre en compte les coûts associés à ce turn-over. Cela peut être :
En plus de l’impact financier, le changement de locataires demande du temps. Chaque départ entraîne la recherche d’un nouveau locataire et le cas échéant de nouvelles garanties (garant, assurance loyer impayés…).
Enfin, il est important de soulever les différents risques fiscaux qui découlent du statut LMNP. L'objectif est ici de se prémunir des mauvaises surprises. Le premier concerne l'imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire. Cela entraîne une cessation automatique de l’activité LMNP ainsi qu’une imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values. Et bien que la taxe soit moins élevée en LMNP que pour une imposition classique, cela peut toujours avoir un impact important pour le contribuable.
Le démembrement et le droit de succession peuvent également poser des problèmes. Les biens immobiliers du défunt sont en effet automatiquement donnés à ses héritiers avec un calcul des droits de succession. Dans le cas où l'usufruitier continue à louer le bien, il ne pourra alors pas déduire les amortissements sur la propriété entière, mais seulement sur la moitié qui lui appartient. À noter que le démembrement exclut aussi la TVA.
L'assurance emprunteur est aussi un risque. En cas de décès de l'emprunteur, les compagnies d'assurance soldent la dette de ce dernier, ce qui est imposable sur la tranche marginale et augmente le résultat de la cessation d'activité. Si le conjoint survivant souhaite continuer l'activité, il a alors la possibilité de bénéficier d'un étalement fiscal pendant 5 années.
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peut être intéressant pour les particuliers qui cherchent à investir dans l'immobilier dans une grande ville en France. Le dispositif offre en effet des avantages fiscaux plus que captivants (abattement de 50%, amortissement …), et ce quelle que soit la situation financière de l'investisseur. Cependant, il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ce statut avant de prendre une décision d'achat.
Non il n’est pas possible de vivre dans le logement lorsque ce dernier est destiné à la location. En effet, le statut de LMNP signifie que le logement est acheté pour un investissement locatif, il est donc interdit de l’habiter. En revanche, vous pouvez tout à fait mettre fin à l'activité de loueur en meublé et récupérer votre logement. Pour cela, le propriétaire doit demander la radiation de son statut. Autrement dit, il doit déclarer la cessation d'activité au Greffe du tribunal de Commerce dans un délai de 30 jours suivants la fin de l'activité, en remplissant le formulaire P2 P4i intitulé « Déclaration de Cessation d'activité ».
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés. Ce statut offre avant tout des avantages fiscaux très attractifs. On pense notamment à : la réduction d'impôt, la récupération de la TVA, les amortissements possibles, l'abattement de 50%, une flexibilité accrue …
Les principaux inconvénients liés au statut de LMNP portent sur le caractère onéreux de l'investissement initial, un changement de locataires plus (trop?) fréquent ou encore une concurrence importante entre les bailleurs du fait du périmètre de location plutôt restreint (les différentes villes de France). La location en LMNP nécessite également de consacrer un budget supplémentaire à l’ameublement et entraîne aussi certains risques fiscaux...
Rédigé par Emmanuelle Marengo 
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif permettant à tous les contribuables français d'obtenir des avantages fiscaux en achetant un bien immobilier neuf ou ancien. L’objectif consiste ici à meubler le logement puis à le mettre le en location.
Tous les propriétaires bailleurs ne peuvent pas prétendre au dispositif LMNP. Pour bénéficier du statut, 3 conditions cumulatives s’appliquent, à savoir :
En définitive, la location du bien ne doit pas constituer la première source de revenus du foyer fiscal, mais être considérée comme une source de revenus complémentaires.
Éditez votre bail meublé
Outre ces critères, l’obtention du statut de LMNP nécessite aussi de réaliser une démarche administrative bien spécifique : remplir le . Ce dernier doit ensuite être transmis dans les 15 jours suivant la déclaration de début d'activité.
De même, avant de procéder à sa déclaration de revenus, le bailleur est tenu de choisir entre 3 régimes fiscaux différents:
Chacun de ces régimes fiscaux offre donc des avantages, ces derniers étant plus ou moins adaptés à votre profil d'investisseur.
Parmi les avantages de la LMNP, elle est souvent présentée comme un dispositif fiscal très ingénieux. Pour autant, la location meublée comporte aussi des inconvénients et ne se prête pas à tous les profils d’investisseurs. En voici les principales caractéristiques.
Tout d’abord, le dispositif LMNP permet de réduire, voire même d'annuler la base imposable de vos loyers. En ce sens, il représente un véritable avantage que l’on ne retrouve pas dans d’autres dispositifs tels que le Pinel.
Mais en contrepartie, il faut aussi rappeler que cette réduction d'impôt ne s'applique qu'aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus (revenus du travail, les revenus de capitaux, etc.). Pour faire simple, avec la LMNP on parle de réduction de la base imposable et non de réduction d'impôts. Cela signifie que vous pouvez réduire votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement, mais il n'est, en revanche, pas possible de réduire les impôts des autres revenus tels que le travail ou les capitaux.
Cela peut donc maintenir la tranche imposable, voire l'augmenter en fonction des loyers que vous encaissez.
Certes, de plus en plus de propriétaires choisissent de meubler leurs biens pour bénéficier du statut LMNP. Ce dispositif est d’ailleurs l’un des plus prisés.
Mais il existe aussi des risques auxquels les propriétaires peuvent être confrontés avec le statut. Des changements fiscaux et réglementaires peuvent notamment survenir de temps en temps, et avoir des répercussions très négatives sur les propriétaires.
Vous devez donc faire preuve de vigilance et suivre de près tous les changements qui pourraient affecter le statut LMNP et les avantages fiscaux qui y sont associés.
L'amortissement du bien représente également un avantage considérable pour le statut LMNP. Cependant, il ne faut pas oublier que cet avantage est limité dans le temps. En pratique, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur une période d'environ 30 ans, et l'achat de vos meubles sur une période de 7 ans. Mais une fois cette période d'amortissement terminée, il n'est alors plus possible de continuer à amortir.
On peut donc en conclure que l’amortissement du bien est un véritable avantage pour le statut de LMNP, mais que ce bénéfice reste temporaire. Lorsqu'il prend fin, la part imposable sur vos revenus locatifs devient inévitablement plus élevée. Il est donc essentiel de faire les calculs pour déterminer si le régime réel est le régime d'imposition qui convient le mieux à votre situation et si le statut LMNP est approprié pour vous.
En comparaison avec la location classique, la location meublée fonctionne sur des localisations bien précises : elle se concentre principalement dans les zones urbaines. Cette accumulation de locations meublées sur un même secteur crée une concurrence importante entre les bailleurs. Ces derniers doivent alors acquérir le bien immobilier le mieux situé possible.
Toutefois, ces emplacements de choix se traduisent souvent par des coûts d'acquisition plus élevés que pour d'autres types d'investissements locatifs.
En outre, l'ameublement du bien constitue aussi un élément à prendre en compte dans l'investissement initial. Il génère des frais supplémentaires.
Le statut LMNP peut aussi impliquer un investissement financier important. Pour répondre aux critères nécessaires (location meublée et les conditions imposées par la Loi Alur par exemple), le bailleur a souvent des travaux à réaliser en amont de la location. Mais ce dernier doit aussi penser à tout le volet ameublement. Et à l’instar d’une location vide, la règlementation garantit un minimum d’équipements pour le locataire.
La préparation d'un appartement en vue de le louer avec le statut LMNP peut également prendre du temps. Si vous avez acheté un bien immobilier déjà meublé et que l'aménagement est satisfaisant, alors c’est parfait. Néanmoins, la plupart du temps, vous allez acquérir un bien vide ou partiellement meublé, voire avec un ameublement qui ne convient pas au plus grand nombre. Vous devrez alors consacrer du temps à l'ameublement ainsi qu’aux travaux nécessaires de remise en état.
Cette étape implique :
Tout le temps investi dans la préparation du logement sera du temps de location perdu, ce qui signifie des revenus perdus, contrairement à la location d'un logement vide qui est directement accessible.
Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d'un an. Et ce délai peut même être réduit dans le cadre d'un bail meublé étudiant ou d'un bail mobilité !
En comparaison à la location nue et à son bail triennal, la location meublée entraîne donc des changements plus fréquents d’occupation. Cela signifie aussi une gestion administrative supplémentaire ainsi qu'une recherche de locataires beaucoup plus récurrente qu’en location vide.
Nous l’avons vu, la location meublée entraîne un changement plus fréquent de locataires qu’une location vide. Avec cet investissement, vous devez donc prendre en compte les coûts associés à ce turn-over. Cela peut être :
En plus de l’impact financier, le changement de locataires demande du temps. Chaque départ entraîne la recherche d’un nouveau locataire et le cas échéant de nouvelles garanties (garant, assurance loyer impayés…).
Enfin, il est important de soulever les différents risques fiscaux qui découlent du statut LMNP. L'objectif est ici de se prémunir des mauvaises surprises. Le premier concerne l'imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire. Cela entraîne une cessation automatique de l’activité LMNP ainsi qu’une imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values. Et bien que la taxe soit moins élevée en LMNP que pour une imposition classique, cela peut toujours avoir un impact important pour le contribuable.
Le démembrement et le droit de succession peuvent également poser des problèmes. Les biens immobiliers du défunt sont en effet automatiquement donnés à ses héritiers avec un calcul des droits de succession. Dans le cas où l'usufruitier continue à louer le bien, il ne pourra alors pas déduire les amortissements sur la propriété entière, mais seulement sur la moitié qui lui appartient. À noter que le démembrement exclut aussi la TVA.
L'assurance emprunteur est aussi un risque. En cas de décès de l'emprunteur, les compagnies d'assurance soldent la dette de ce dernier, ce qui est imposable sur la tranche marginale et augmente le résultat de la cessation d'activité. Si le conjoint survivant souhaite continuer l'activité, il a alors la possibilité de bénéficier d'un étalement fiscal pendant 5 années.
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peut être intéressant pour les particuliers qui cherchent à investir dans l'immobilier dans une grande ville en France. Le dispositif offre en effet des avantages fiscaux plus que captivants (abattement de 50%, amortissement …), et ce quelle que soit la situation financière de l'investisseur. Cependant, il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ce statut avant de prendre une décision d'achat.
Non il n’est pas possible de vivre dans le logement lorsque ce dernier est destiné à la location. En effet, le statut de LMNP signifie que le logement est acheté pour un investissement locatif, il est donc interdit de l’habiter. En revanche, vous pouvez tout à fait mettre fin à l'activité de loueur en meublé et récupérer votre logement. Pour cela, le propriétaire doit demander la radiation de son statut. Autrement dit, il doit déclarer la cessation d'activité au Greffe du tribunal de Commerce dans un délai de 30 jours suivants la fin de l'activité, en remplissant le formulaire P2 P4i intitulé « Déclaration de Cessation d'activité ».
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés. Ce statut offre avant tout des avantages fiscaux très attractifs. On pense notamment à : la réduction d'impôt, la récupération de la TVA, les amortissements possibles, l'abattement de 50%, une flexibilité accrue …
Les principaux inconvénients liés au statut de LMNP portent sur le caractère onéreux de l'investissement initial, un changement de locataires plus (trop?) fréquent ou encore une concurrence importante entre les bailleurs du fait du périmètre de location plutôt restreint (les différentes villes de France). La location en LMNP nécessite également de consacrer un budget supplémentaire à l’ameublement et entraîne aussi certains risques fiscaux...
Rédigé par Emmanuelle Marengo
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
