Quels sont les 6 avantages du statut LMNP pour un bailleur ?

1. Avantage fiscal et amortissement du bien

L’un des principaux atouts du LMNP est son impact fiscal, porté par le LMNP amortissement. Le régime réel permet en effet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l’assiette imposable pendant plusieurs années. Un logement acheté 150 000 € avec 15 000 € de mobilier peut générer un bénéfice presque nul durant dix à quinze ans.

Le régime réel autorise aussi la déduction des dépenses courantes :

• Travaux
• Taxe foncière
• Assurances
• Charges de copropriété.

Exemple : Un appartement générant 8 400 € de loyers par an peut afficher seulement 200 à 300 € de bénéfice imposable après amortissement et déduction des charges. Le bailleur paie alors très peu d’impôt, voire rien, tout en conservant l’intégralité des loyers encaissés.

2. Micro-BIC et abattement de 50 %

Il est également possible d'opter pour le LMNP micro BIC, un régime simple avec un abattement forfaitaire de 50 %. Il convient aux biens avec peu de charges, comme un petit studio meublé.

Cet abattement reste plus avantageux que celui de la location vide, limité à 30 %, et peut atteindre 71 % pour les meublés de tourisme classés. Le micro-BIC offre ainsi une fiscalité allégée dans un cadre déclaratif simplifié.

3. Cash-flow amélioré grâce à une faible imposition

L’un des avantages les plus cités est l’amélioration du cash-flow. L’imposition réduite, voire inexistante au régime réel, permet de conserver une part plus importante des loyers. Cela renforce la rentabilité nette d’un investissement LMNP et facilite l’autofinancement du crédit.

Un bailleur qui amortit son bien tout en déduisant ses charges maintient un revenu faiblement imposé pendant des années.

Exemple : Un investisseur avec une mensualité de crédit de 450 € et 650 € de loyers peut dégager un cash-flow positif de 150 à 180 € grâce à l’imposition réduite du LMNP. Sans ce statut, la rentabilité serait largement inférieure en raison de la taxation plus élevée des loyers.

4. Liberté de changer de régime fiscal

Le statut LMNP se distingue par sa flexibilité. Depuis 2018, le bailleur peut changer de régime fiscal chaque année, ce qui permet d’adapter son choix selon la situation du moment. Un propriétaire qui réalise des travaux ou renouvelle le mobilier a intérêt à choisir le régime réel pour maximiser les déductions.

Une année sans travaux peut être favorable au micro-BIC pour simplifier la déclaration. Cette souplesse aide à ajuster la fiscalité aux dépenses du bien et optimise l’imposition sans engagement durable.

Pour faire le bon choix, il est essentiel d’avoir une vision claire de ses loyers, charges et amortissements. BailFacile centralise ces informations, simplifie la préparation du dossier comptable et aide à identifier le régime le plus avantageux en fonction des dépenses réelles.

5. Récupération possible de la TVA

Certains investissements en LMNP permettent de récupérer la TVA, principalement dans les résidences de services comme les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme. Le logement doit proposer au moins quatre services comme l’accueil, le linge ou la conciergerie. L’économie atteint souvent 20 % du prix d’achat, ce qui réduit le coût réel et améliore la rentabilité.

Le bailleur doit conserver l’exploitation pendant vingt ans pour éviter une régularisation, un point à anticiper pour ce type d’investissement clé en main.

6. Statut flexible et simple à gérer

Le LMNP reste un statut accessible qui s’exerce en nom propre, sans créer de société. Les démarches sont limitées et reposent surtout sur un formulaire de début d’activité et sur un logement meublé conforme. Le bailleur reste libre de vendre le bien, de l’occuper ou de changer de mode de location.

Le statut n’impose aucun engagement de durée, ce qui en fait une option souple et simple à gérer. Cette facilité d’utilisation contribue largement à son succès.

Toutefois, il impose de respecter strictement les critères du meublé. Cela passe aussi par un contrat de bail meublé conforme, intégrant toutes les mentions et le mobilier obligatoires. Assurer cette conformité est essentiel pour sécuriser les avantages fiscaux du LMNP et éviter toute remise en cause.

Pour bénéficier du LMNP, le logement doit être meublé et conforme aux équipements obligatoires. Les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ni plus de la moitié des revenus du foyer. Le statut reste réservé aux particuliers qui louent un bien à titre complémentaire.

Ces conditions permettent de conserver le cadre fiscal des BIC non professionnels et d’accéder aux avantages du LMNP.