Comment fonctionne une SARL LMNP pour investir en location meublée ?

Une SARL LMNP désigne une société de famille qui détient un logement meublé exploité sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce montage reste accessible aux époux, partenaires de PACS et membres d’une même famille et permet d’allier transmission, gestion collective et lmnp fiscalité adaptée à la location meublée.

Définition de la SARL LMNP

La SARL de famille est une société qui peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu. Les associés perçoivent leur part de résultat comme s’ils louaient en direct, ce qui leur permet d’appliquer le régime LMNP.

La société détient l’immeuble et exploite l’activité meublée mais son fonctionnement reste simple car elle bénéficie de la transparence fiscale. Les revenus de location meublée sont déclarés dans la catégorie BIC et l’activité reste non professionnelle tant que les seuils LMNP sont respectés.

Intérêt d’utiliser une SARL de famille en LMNP

Ce montage facilite la détention d’un bien entre plusieurs membres d’une même famille et sécurise les transmissions grâce à une organisation par parts sociales. Il permet également de loger un bien dans une structure souple tout en conservant les avantages du LMNP comme les amortissements, les abattements et la fiscalité avantageuse sur les plus-values dans le cadre d’un investissement LMNP. La SARL devient un outil de gestion patrimoniale simple et efficace sans renoncer aux LMNP avantages liés à la location meublée.

La fiscalité d’une SARL LMNP repose sur la transparence fiscale. L’entreprise n’est pas imposée directement puisque ce sont les associés qui déclarent leur part de résultat.

Cette organisation rapproche la SARL de la détention en direct tout en offrant plus de souplesse pour gérer un patrimoine familial.

Principe de transparence fiscale

La SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu ce qui lui permet d’échapper à l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices et charges de l’activité meublée sont répartis entre les associés selon leurs parts sociales et chacun applique les règles fiscales du LMNP.

Lorsque les recettes annuelles de chaque associé restent en dessous de 77 700 €, il est possible de choisir le LMNP micro BIC avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme classés profitent d’un abattement de 71 %.

Conditions pour conserver le statut LMNP en SARL

Les associés doivent respecter les conditions du LMNP. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

La société doit rester transparente fiscalement et tous les associés doivent appartenir à la même famille. Le statut LMNP peut être détenu via différents types de sociétés mais la SARL de famille se distingue par la possibilité d’opter à l’IR tout en permettant une gestion à plusieurs.

La SARL LMNP permet d’accéder aux avantages fiscaux du meublé tout en profitant de la flexibilité d’une société familiale. Les bénéfices sont nombreux et concernent à la fois l’exploitation, la gestion et la transmission du patrimoine.

Abattement forfaitaire du micro BIC

Lorsque les recettes restent limitées les associés peuvent appliquer le régime micro BIC. Ce régime simplifié offre un abattement de 50 % sur les revenus meublés ou 71 % pour les meublés de tourisme. Cette réduction s’applique sur les loyers encaissés et diminue immédiatement l’assiette imposable.

Déduction des charges supportées par la société

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à l’activité dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de la société et qu’elles sont justifiées. Les intérêts d’emprunt, les frais de réparation, les assurances, les taxes et les dépenses de gestion sont déductibles. La charge doit diminuer l’actif de la société et correspondre à une dépense nécessaire à l’exploitation.

Amortissement du bien immobilier et du mobilier

La SARL LMNP peut appliquer le LMNP amortissement sur l’immeuble meublé pour tenir compte de sa perte de valeur. L’amortissement réduit le résultat imposable et peut neutraliser totalement l’impôt dans le cadre du LMNP régime réel simplifié. Les amortissements non déduits se reportent sans limite dans le temps.

Les composants du logement comme le mobilier ou l’électroménager ont une durée différente selon leur usure. Seuls les terrains ne sont pas amortissables puisqu’ils ne se déprécient pas.

Plus-value imposée selon le régime des particuliers

La SARL LMNP bénéficie du régime des particuliers pour l’imposition des plus-values immobilières, ce qui limite l’impact du lmnp revente plus-value amortissement. La plus-value est calculée à partir du prix d’achat et du prix de vente ce qui évite la valeur nette comptable des sociétés classiques. Un abattement progressif s’applique selon la durée de détention. L’exonération d’impôt intervient après vingt deux ans et les prélèvements sociaux disparaissent après trente ans pour la plus value LMNP.

Imputation du déficit au niveau des associés

Un déficit LMNP se reporte sur les revenus meublés des dix années suivantes. Il ne peut pas s’imputer sur le revenu global ce qui reste réservé aux loueurs professionnels. La SARL permet de ventiler les résultats entre les associés selon leurs parts sociales tout en conservant la logique fiscale du LMNP.

Optimisation de la transmission via démembrement

La SARL de famille facilite la transmission des biens grâce au partage du capital entre les membres d’une même famille. Les parts sociales sont aisément transmissibles et profitent d’un cadre fiscal favorable. Le démembrement permet de séparer usufruit et nue propriété pour organiser la transmission à moindre coût.

L’usufruitier continue de percevoir les loyers et le nu propriétaire devient plein propriétaire au décès sans frais importants. Le montage est plus simple que la transmission d’un bien détenu en direct.

La souplesse de la SARL de famille en LMNP s’accompagne d’exigences comptables plus strictes. BailFacile facilite cette organisation en centralisant les loyers, les charges et les documents clés, ce qui permet de transmettre à l’expert-comptable un dossier clair et complet pour la liasse fiscale annuelle.

Cotisations sociales limitées pour les gérants

Les associés LMNP ne paient pas de cotisations sociales tant que leur activité reste non professionnelle. Ils ne supportent que les prélèvements sociaux sur leur part de résultat. La bascule vers les cotisations sociales ne concerne que les loueurs professionnels dépassant les seuils d’activité.

Récupération de la TVA en résidence de services

La SARL peut récupérer la TVA lors de l’achat d’un bien en résidence de services si plusieurs conditions sont réunies. Le logement doit être neuf ou acquis en VEFA et la résidence doit proposer au moins trois services comme l’accueil, le ménage ou le petit déjeuner.

Le bien doit être exploité pendant neuf ans par un gestionnaire professionnel. La récupération de la TVA allège le coût d’acquisition et améliore la rentabilité de l’investissement.

Ce montage reste avantageux mais implique certains LMNP inconvénients que les bailleurs doivent connaître avant de créer une société familiale pour exploiter un bien en LMNP.

Frais de création et de gestion plus élevés

La SARL entraîne des frais juridiques de création et une comptabilité plus structurée que la détention en direct. Les dépenses de constitution, de tenue comptable et de gestion peuvent réduire une partie des gains fiscaux.

Contraintes comptables et obligations légales

Même si elle bénéficie de la transparence fiscale la SARL reste une société avec des obligations de gestion. Elle doit tenir une comptabilité régulière, approuver ses comptes et respecter un formalisme juridique. Ces exigences demandent plus de rigueur administrative.

Risque de bascule en LMP selon les revenus

Si les recettes dépassent les seuils du LMNP ou représentent plus de la moitié des revenus du foyer l’activité peut devenir professionnelle. Cette évolution modifie l’imposition, les cotisations sociales et la gestion du déficit. Les bailleurs doivent suivre leurs recettes pour éviter cette bascule.

La création d’une SARL LMNP implique des démarches simples mais nécessite d’anticiper le choix du régime fiscal et l’organisation patrimoniale. Cette structure doit rester transparente pour profiter du statut LMNP.

Étapes administratives

Les associés rédigent les statuts puis immatriculent la société au registre du commerce. Ils déterminent la répartition des parts sociales et la gestion de la SARL. Une fois immatriculée la société détient le bien et exploite la location meublée.

Choix du régime fiscal

La SARL doit opter pour l’impôt sur le revenu pour conserver la transparence fiscale. Cette option permet aux associés d’être imposés selon les règles du LMNP. Le choix doit être formalisé et accepté par l’ensemble des associés.

Exemple d’optimisation

Un bailleur qui acquiert un logement de 150 000 € en SARL de famille peut amortir le bien et déduire les charges. Les amortissements et les frais de gestion réduisent la base imposable et permettent d’abaisser l’impôt pendant plusieurs années. La transparence fiscale permet à chaque associé d’appliquer ses propres règles LMNP selon sa situation.