Qui doit payer les cotisations sociales dans une location meublée non professionnelle (LMNP) ?

L'assujettissement aux cotisations sociales en LMNP dépend principalement du type de location et des revenus locatifs générés par cette activité. 

Concernant la location de meublés classique

Si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € 

Si les recettes locatives annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 euros et représentent moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal, le propriétaire conserve le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, il n'est pas soumis aux cotisations sociales.

Néanmoins, le LMNP doit déclarer les revenus locatifs chaque année dans sa déclaration de revenus. Ceux-ci sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine :

• Contribution sociale généralisée (CSG) : 9,2 %
• Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %
  Soit au total 17,2 % des revenus nets imposables issus de la location meublée.

Si les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € 

Lorsque les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € ou représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le propriétaire peut être requalifié en loueur meublé professionnel (LMP). Il doit s'affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI). Il est alors soumis aux cotisations sociales calculées sur les revenus nets après déduction des charges :

• Maladie-maternité : environ 6,5 %
• Allocations familiales : environ 3,1 %
• Retraite de base et complémentaire : environ 17,75 %
• CSG-CRDS : environ 9,7 %
  Soit un total des cotisations sociales : environ 35 % à 45 % des recettes nettes.

Concernant la location saisonnière

Depuis le 1er janvier 2021, les LMNP qui pratiquent la location saisonnière (y compris les locations de courte durée de type Airbnb) sont soumis aux règles suivantes :

Si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € 

Le loueur n'est pas redevable de cotisations sociales spécifiques à cette activité. Cependant, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus nets imposables sont soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu calculé selon le barème fiscal applicable au contribuable.

Si les recettes annuelles issues de cette activité dépassent 23 000 € 

Le LMNP est alors considéré par l'administration fiscale comme un loueur meublé professionnel (LMP). Il devient redevable des cotisations sociales. Celles-ci sont calculées sur la base des recettes nettes, c'est-à-dire après déduction des charges liées à l'activité (entretien, réparations, assurance, etc.). 

Le montant des cotisations sociales dépend du régime auquel le loueur est affilié, selon ses revenus locatifs :

• Recettes comprises entre 23 000 € et 77 700 € : le loueur peut opter pour le SSI, le régime général ou le régime micro-entrepreneur.
• Recettes comprises entre 23 000 € et 188 700 € : le loueur est affilié au SSI ou au régime micro-entrepreneur.
• Recettes supérieures à 188 700 € : le loueur est automatiquement affilié au SSI.

1. Cotisations sous le régime de sécurité sociale des indépendants (SSI)

Les cotisations sociales sous le SSI sont calculées sur les bénéfices nets, après déduction des charges. La première année d'affiliation, seuls les revenus supérieurs à 23 000 € sont pris en compte pour le calcul.

Dès lors, un taux variant de 35 à 45 % est appliqué pour déterminer les cotisations dues.

À noter qu'un forfait minimum de 1 162 € par an est imposé, même si les recettes nettes sont faibles.

2. Cotisations sociales et abattements des LMNP sous le régime général de la Sécurité sociale

Le régime général de la Sécurité sociale peut être choisi par le loueur meublé si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 77 700 €. 

Les cotisations sociales sous ce régime sont calculées après l'application d'un abattement de 60 % pour les locations meublées classiques (ou 87 % pour un meublé de tourisme classé).

À noter qu'une franchise de 23 000 € est appliquée sur le montant des recettes locatives l'année de l'affiliation.

3. Régime des micro-entrepreneurs 

Les LMNP peuvent également opter pour la micro-entreprise si leurs recettes locatives ne dépassent pas :

•  77 700 € pour les locations meublées classiques ;
• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés.

Sous ce régime simplifié, les cotisations sociales sont calculées de manière forfaitaire sur le chiffre d'affaires brut, avec un taux global d'environ 22 % (ou 6 % pour les meublés de tourisme classés). 

Revenus locatifs jusqu'à 23 000 € maximum

Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, les non-résidents conservent le statut de LMNP et ne paient pas de cotisations sociales spécifiques. Toutefois, comme pour les résidents fiscaux français, leurs revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux sur le patrimoine.

Depuis 2021, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre pays de l'Union européenne, de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse ne sont plus assujettis à la CSG (9,2 %) et à la CRDS (0,5 %).
Ils doivent cependant s'acquitter d'un prélèvement de solidarité de 7,5 % sur leurs revenus locatifs nets perçus en France.

Revenus locatifs supérieurs à 23 000 €

Lorsque les revenus locatifs excèdent 23 000 € par an, l'Administration fiscale française peut requalifier l'activité en location meublée professionnelle (LMP). Dans ce cas, les non-résidents doivent payer des cotisations sociales sur leurs revenus locatifs en France. 

À noter qu'en janvier 2024, une réponse ministérielle a précisé que « la législation ne prévoit pas que les revenus de source étrangère non imposés en France soient pris en compte pour établir une comparaison avec les revenus de location meublée perçus. »

En d'autres termes, cela signifie que :

• Pour les loueurs meublés résidents fiscaux en France, les recettes locatives provenant de France et de l'étranger sont incluses dans le calcul des revenus annuels.
• Pour les non-résidents fiscaux, seuls les revenus locatifs générés en France sont pris en compte pour déterminer leur statut fiscal et les prélèvements sociaux applicables. En effet, ils ne peuvent pas se prévaloir de leurs revenus professionnels à l'étranger pour échapper au statut de LMP et éviter les cotisations sociales en France, même si ces revenus sont supérieurs à leurs recettes locatives.