Comment fonctionne le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Définition du statut LMP

Un bailleur est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel lorsque son activité de location meublée dépasse certains seuils de revenus et devient, de fait, son activité principale.

Contrairement au LMNP, le LMP n’est pas un régime d’option mais un statut automatique dès lors que les conditions sont remplies. Il concerne aussi bien les biens loués à l’année que les locations de courte durée (type Airbnb), dès lors qu’ils sont meublés.

Conditions pour être éligible au LMP

Depuis la loi de finances pour 2020, deux critères cumulatifs sont exigés pour qu’un bailleur soit reconnu en LMP :

1. Recettes locatives supérieures à 23 000 € TTC par an, tous biens confondus, à l’échelle du foyer fiscal.
2. Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC hors location meublée, bénéfices agricoles, etc.).

Dès lors que ces deux conditions sont remplies au 31 décembre de l’année, le bailleur passe automatiquement en LMP à l'année suivante. Le bailleur n'a donc pas à choisir ce statut. Il est conditionné par les recettes déclarées l'année passée.

Biens éligibles au LMP

Le statut LMP concerne uniquement les locations meublées, c’est-à-dire les logements fournissant les mobiliers et équipements listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Tous types de biens peuvent être concernés :

• Appartements ou maisons loués avec un bail meublé classique  ;
• Biens loués en courte durée (type Airbnb) ;
• Résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) à condition qu’ils soient exploités en meublé.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel offre plusieurs options fiscales. Le bailleur peut être imposé à :

• L’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
• L’impôt sur les sociétés (IS) s’il exerce via une société.

LMP à l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, le bailleur en LMP est imposé à l’IR dans la catégorie des BIC, comme en LMNP.

Deux régimes sont possibles :

• Le régime micro-BIC : uniquement si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Le bailleur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais ne peut pas pratiquer d’amortissement. Ce régime est rarement pertinent en LMP, car les recettes dépassent souvent ce plafond ;
• Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière…) et d’amortir le bien, le mobilier et les éventuels travaux. Ce régime permet une optimisation fiscale bien plus poussée, surtout si les charges sont élevées.

À la différence du LMNP, les déficits générés en LMP sont imputables sur le revenu global sans plafond, ce qui représente un avantage fiscal important. En cas de déficit structurel (forts amortissements ou charges récurrentes), le LMP permet de réduire très fortement l’impôt du foyer.

LMP à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le bailleur peut également exercer l’activité de location meublée via une société à l’IS (type SARL de famille, SAS, etc.). L’imposition à l’IS change la logique fiscale :

• Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %) ;
• Le bailleur peut amortir intégralement le bien, y compris le terrain, sans limitation, ce qui permet de neutraliser le résultat imposable ;
• En contrepartie, la fiscalité à la revente est plus lourde : la plus-value est calculée en fonction des amortissements pratiqués, ce qui augmente le montant taxable ;
• En cas de distribution des bénéfices, des prélèvements supplémentaires s’appliquent (dividendes, prélèvements sociaux).

L’IS peut être intéressant si le bailleur veut réinvestir les bénéfices dans la société ou optimiser la transmission du patrimoine, mais il rend la gestion plus technique et rigide.

Tenir une comptabilité

Le bailleur en LMP est soumis aux règles comptables des entreprises commerciales, ce qui suppose une comptabilité rigoureuse. Il doit notamment :

• Tenir un livre-journal et un grand livre comptable ;
• Établir chaque année un bilan, un compte de résultat et une annexe comptable ;
• Effectuer un inventaire annuel du mobilier ;
• Conserver toutes les pièces justificatives (factures, baux, quittances).

La production de ces documents est obligatoire pour accompagner la déclaration fiscale. Dans la pratique, le bailleur LMP doit se faire accompagner par un expert-comptable, même s'il ne s'agit pas d'une obligation légale.

Déclarer ses revenus

Le bailleur LMP a l'obligation de déclarer ses revenus. Cette démarche s'effectue différemment selon qu'il est imposé à l'IR ou à l'IS.

Si le bailleur est imposé à l’impôt sur le revenu (IR)

C’est le cas le plus fréquent. Le bailleur doit :

• Remplir la déclaration de résultats n°2031-SD, avec ses annexes (liasses fiscales), à transmettre à l’administration fiscale via EDI (télédéclaration) ;
• Reporter le résultat BIC sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ou professionnelles ».

Si le bailleur a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Ce choix est possible mais moins courant chez les particuliers. Il suppose la création d’une structure juridique (SARL, SCI à l’IS, EURL, etc.) qui devient titulaire des revenus locatifs.

Dans ce cas, la déclaration des revenus se déroule comme suit :

• La société dépose une déclaration n°2065-SD, accompagnée de ses annexes comptables (bilan, compte de résultat, etc.) ;
• Les dividendes sont imposés à l'IR au niveau du foyer fiscal de chaque associé. Toutefois, la société peut s'acquitter de la flat tax pour éviter cette imposition.

S'acquitter des cotisations sociales

Depuis 2021, les bailleurs LMP doivent cotiser au régime des indépendants (SSI via l’URSSAF) dès lors qu’ils sont en activité, même sans salarié. L’affiliation est automatique ou doit être déclarée dans les 8 jours suivant le début d’activité.

Les cotisations sociales représentent environ 35 % à 45 % du bénéfice (BIC). En cas de déficit, une cotisation minimale s’applique (environ 1 000 € par an). Ces montants peuvent impacter fortement la rentabilité de votre activité si vous n’avez pas anticipé cette charge.

Régler la Contribution Foncière des Entreprises (CFE)

Le bailleur en LMP est soumis à la CFE (cotisation foncière des entreprises), à régler chaque année à partir de la deuxième année d’activité. Cette taxe est calculée sur la valeur locative des biens loués, avec un minimum fixé par la commune. Une exonération est possible la première année sur demande.

À première vue, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) peut sembler plus contraignant que le LMNP : affiliation aux cotisations sociales, comptabilité renforcée, fiscalité plus technique…

Pourtant, il devient nettement plus avantageux dans certains cas précis. Tout dépend du niveau de recettes, des objectifs patrimoniaux du bailleur et de la durée de détention du bien.

Un réel intérêt fiscal si le bailleur dégage un déficit important

Le principal avantage du LMP tient à la possibilité d’imputer un déficit BIC sans plafond sur le revenu global.

En clair, si le bailleur réalise de lourds travaux ou bénéficie d’amortissements élevés, ce déficit vient directement réduire son impôt sur le revenu, ce qui peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. En LMNP, ce déficit ne peut s’imputer que sur les loyers meublés, ce qui limite l’impact fiscal.

C’est donc une opportunité à saisir pour :

• Les bailleurs fortement fiscalisés (tranche marginale d’imposition élevée) ;
• Ceux qui investissent dans des biens anciens à rénover ou dans des immeubles de rapport.

Une exonération totale de plus-value possible à la revente

Le LMP permet également de vendre un bien sans payer d’impôt sur la plus-value si :

• Le bailleur exerce en LMP depuis au moins 5 ans ;
• Ses recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT.

En LMNP, la plus-value est toujours imposée, même après 30 ans (seuls les prélèvements sociaux sont alors exonérés). Ce point est crucial pour les bailleurs qui anticipent une forte valorisation de leur bien, notamment en centre-ville ou en zone tendue.

Une exonération d’IFI accessible

Le statut de LMP permet une exonération partielle ou totale de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

Pour bénéficier de cette exonération, trois conditions cumulatives doivent être réunies :

1. L’activité de location meublée doit être exercée à titre professionnel, c’est-à-dire répondre aux conditions du statut LMP (recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal) ;
2. Le bailleur ou un membre du foyer fiscal doit effectivement participer à l’exploitation, ce qui suppose un rôle actif dans la gestion (rédaction des baux, suivi des paiements, relation locataire, etc.) ;
3. L’activité doit procurer des revenus suffisants pour couvrir les charges courantes du foyer, ce qui traduit une réelle contribution économique.

Si ces conditions sont respectées, les biens concernés ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI. L’exonération s’applique alors à la valeur nette des biens exploités en meublé, y compris les logements et leurs dépendances (parkings, caves…).

Un statut pertinent pour structurer une activité locative à grande échelle

Au-delà des aspects fiscaux, le statut LMP s’adresse aux bailleurs qui envisagent la location meublée comme une activité à part entière. Ils souhaitent développer leur patrimoine pour ensuite le léguer à leurs descendants. Le LMP ouvre la porte à des montages plus complexes (SARL de famille, démembrement, pacte Dutreil) difficilement applicables en LMNP.