Comment fonctionnent les cotisations sociales pour le statut LMP ?

Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublés professionnels (LMP) ne sont plus tenus de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour exercer leur activité, sauf s'ils gèrent leur location meublée par le biais d'une société (comme une SARL de famille). En revanche, ils doivent s'affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), gérée par l'Urssaf. L'affiliation à la SSI impose aux LMP de cotiser au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants afin de leur garantir une couverture sociale.

Conditions d'affiliation à la SSI pour les LMP

L'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) est obligatoire pour les loueurs en meublés professionnels (LMP) dès que les deux conditions suivantes sont respectées :

• Les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 €.
• Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Dès lors, si l'une de ces deux conditions du LMP n'est pas remplie, le loueur conserve le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, il n'est pas tenu de s'affilier à la SSI, et reste assujetti aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, comprenant la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement de solidarité.

Contributions sociales des LMP (retraite, maladie et autres cotisations)

Une fois affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), le loueur en meublé professionnel (LMP) doit s'acquitter des cotisations sociales sur les revenus locatifs issus de son activité de location meublée. Ces cotisations comprennent plusieurs contributions :

• Cotisations maladie-maternité : leur montant varie en fonction du niveau de revenus déclaré par le LMP.
• Cotisations, retraite de base et retraite complémentaire : elles permettent de valider des trimestres pour la retraite. Le nombre de trimestres validés dépend des revenus tirés de l'activité de location.
• Allocations familiales : prélevées à un taux fixe, elles servent au financement des prestations familiales.
• CSG et CRDS : ces contributions sociales sont appliquées sur les revenus locatifs, et participent au financement global de la protection sociale.

Cotisation minimum en cas de revenus nuls

En l'absence de revenus locatifs, le loueur en meublé professionnel (LMP) reste tenu de verser une cotisation minimale. Cette cotisation n'est pas basée sur un pourcentage des revenus, mais correspond à un montant forfaitaire, fixé à 1 208 euros pour l'année 2024.

Elle permet au LMP de maintenir son accès aux prestations de la protection sociale, même en cas de baisse de revenus ou de difficultés financières.

Cotisations sociales sur les revenus locatifs professionnels (taux et modalités)

L'affiliation des loueurs en meublé professionnels (LMP) à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) entraîne le paiement de cotisations sociales calculées sur le bénéfice net de l'activité. Ce bénéfice net correspond aux recettes locatives après déduction des charges admissibles telles que les frais d'entretien, les travaux, ou les intérêts d'emprunt. Le taux global des cotisations sociales appliqué aux LMP varie généralement entre 35 % et 45 % du bénéfice net.

Une fois le montant des cotisations sociales déterminé, celles-ci sont directement prélevées par l'Urssaf sur la base de l'avis d'imposition. Ce prélèvement automatique simplifie les démarches administratives, et assure une mise à jour régulière des cotisations dues, en fonction des revenus réels du LMP.

À noter que les cotisations sociales versées par les LMP peuvent être déduites du résultat fiscal lors du calcul de l'impôt sur le revenu (IR), en application de l'article 156 du Code général des impôts (CGI). Cette déduction permet de réduire la base imposable avant l'application de la tranche marginale d'imposition, diminuant ainsi le montant final de l'impôt à payer. 

Cotisations sociales sur les plus-values immobilières du loueur meublé professionnel (base de calcul)

Outre les revenus locatifs, les LMP sont également soumis à des cotisations sociales sur les plus-values ​​réalisées lors de la vente d'un bien immobilier. Ces plus-values ​​en LMP sont déterminées par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués pendant la période de location).

Il est nécessaire de distinguer deux types de plus-values, car leur traitement fiscal diffère :

1. Plus-value à court terme : cette plus-value concerne la part relative aux amortissements déduits au cours des années d'exploitation. Elle s'applique lorsque le bien a été inscrit au bilan comptable pendant au moins deux ans. Traitée comme un revenu professionnel, elle est soumise aux cotisations sociales des indépendants, au même titre que les autres revenus d'activité du LMP.
2. Plus-value à long terme : elle se calcule sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien, après déduction des amortissements. Ce type de plus-value est soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, incluant la contribution sociale généralisée (CSG) à 9,2 %, la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,5 % , et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. 

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) doivent respecter plusieurs obligations pour déclarer leurs revenus locatifs et s'acquitter de leurs cotisations sociales. Voici les principales étapes à suivre :

1. Déclaration des revenus locatifs sur l'avis d'impôt : les revenus doivent être déclarés en ligne sur le site des impôts en sélectionnant les options « Revenus industriels et commerciaux professionnels » et « Indépendants — Données complémentaires à la déclaration de revenus ». À noter que le statut de LMP est assimilé à celui des commerçants.
2. Revenus et plus-values ​​des professions non salariées : les propriétaires doivent renseigner la rubrique correspondante à leur régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel), conformément aux informations figurant sur la liasse fiscale. Si le revenu imposable est nul, il est obligatoire de déclarer un montant de 0 pour justifier le paiement des cotisations minimales.
3. Rubrique « Données complémentaires à la déclaration de revenus des indépendants » : le montant des cotisations sociales doit être inscrit dans la rubrique « DSCA ». En cas de revenus nuls, le LMP doit déclarer un montant forfaitaire de 1 208 euros pour valider ses droits sociaux, notamment en matière de retraite et d'assurance maladie.

Le non-paiement des cotisations sociales par un loueur en meublé professionnel (LMP) peut entraîner des conséquences graves et coûteuses. En cas de retard, la Sécurité sociale des indépendants (SSI) peut appliquer des pénalités de retard, généralement calculées en pourcentage des cotisations impayées.

Si le défaut de paiement persiste, les organismes sociaux sont habilités à engager des procédures de recouvrement forcé. Ces mesures incluent l'envoi de mises en demeure, la saisie des comptes bancaires du LMP, voire des poursuites judiciaires. 

Pour éviter de telles sanctions et les coûts associés, le loueur doit respecter scrupuleusement les échéances de paiement des cotisations sociales. En cas de difficultés financières, il est vivement conseillé de contacter rapidement les organismes concernés pour tenter de négocier un échelonnement des paiements ou un report des échéances.