Dans quels cas le bailleur LMP est-il exonéré de l'IFI ?

L’IFI a remplacé l’ISF en 2018. Il s’applique à toutes les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Tous les biens, qu'ils soient détenus directement ou indirectement, sont concernés par cet impôt. Il vise également les parts de société lorsque celles-ci représentent principalement des actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle.

En principe, les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exclus de l’assiette de l’IFI. Mais encore faut-il que l’activité soit effectivement exercée à titre professionnel.

En LMP, l’exonération n’est possible que si le bailleur répond aux critères définis par l’article 975 du Code général des impôts (CGI). 

L’exonération d’IFI pour les LMP n’est possible que si trois conditions cumulatives sont réunies :

1 - Le bailleur remplit les conditions pour être au LMP

Il faut tout d’abord que le bailleur soit reconnu comme Loueur en Meublé Professionnel, c’est-à-dire :

• Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ;
• Et que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Sans ce statut, l’activité reste considérée comme civile (LMNP) et les biens meublés restent imposables à l’IFI.

2 - Son activité dégage un bénéfice net

L’activité de location meublée doit produire un bénéfice, c’est-à-dire un résultat comptable positif après déduction des charges, amortissements et autres frais. L’administration fiscale considère que seule une activité rentable peut être qualifiée de professionnelle.

4 - Le bénéfice net dépasse les autres revenus du foyer fiscal

Cette condition est souvent celle qui bloque l’exonération. Le bénéfice tiré de la location meublée doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Autrement dit, si le bailleur ou son conjoint perçoit d’importants salaires ou revenus d’une autre activité, l’exonération peut être refusée, même si le statut LMP est reconnu.

Peu de bailleurs LMP échappent donc à l'IFI. Seuls une poignée de propriétaires remplissent les conditions pour bénéficier de cette exonération. Il s'agit la plupart du temps de : 

• Bailleurs LMP exerçant la location meublée comme un emploi à plein temps souvent après une reconversion ou un départ à la retraite ;
• Propriétaires qui perçoivent peu de revenus d'autres activités ; 
• Propriétaires détenant un immense patrimoine immobilier.

Dans la pratique, ce sont souvent les retraités LMP qui profitent de cette exonération.

La distinction est nette. En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les biens meublés sont systématiquement soumis à l’IFI. Effectivement, le propriétaire exerce une activité non professionnelle. L’exonération est donc exclue.

À l’inverse, en LMP, les biens sont considérés comme des outils de travail, à condition de répondre aux critères professionnels évoqués plus haut. Dans ce cas, ils peuvent sortir totalement de l’assiette IFI, ce qui représente un levier d’optimisation patrimoniale intéressant pour les bailleurs fortement exposés à cet impôt.

Lorsque le bailleur LMP ne remplit pas les conditions pour être exonéré, l’imposition se calcule comme pour tout autre contribuable. Le propriétaire concerné doit remplir le formulaire 2042-IFI, pour ensuite :

1. Indiquer la valeur vénale de ses biens au 1er janvier de l'année ;
2. Appliquer un abattement de 30 % sur sa résidence principale, le cas échéant ;
3. Déduire les dettes liées aux biens taxables (emprunts, travaux, impôts non encore payés).
4. Appliquer le barème progressif de l'IFI au résultat de l'opération (le taux d'imposition varie de 0,5 à 1,5 %).