Que vaut le statut de LMP (avantages et inconvénients) ?

Imputation élargie des déficits

Au régime réel d'imposition, si les charges dépassent les recettes locatives, le déficit issu de l'activité LMP peut être déduit du revenu global. Cet avantage fiscal permet de réduire l’impôt sur le revenu en imputant les pertes sur les autres sources de revenus (salaires, pensions, etc.). En comparaison, un bailleur LMNP peut uniquement reporter le déficit sur les revenus de même nature.

Amortissements et déductions fiscales

Le bailleur LMP au régime réel peut également déduire de nombreux frais et amortir les biens immobiliers et mobiliers. La réglementation l'autorise à pratiquer un amortissement de : 

• 2 % du prix d'achat par an pour le logement ;
• 10 à 20 % du prix d'achat pour les mobiliers selon leur nature. 

Ces amortissements viennent réduire le bénéfice imposable. En pratique, un investisseur LMP recourant à l’emprunt et à l’amortissement peut souvent dégager un résultat fiscal faible ou nul tout en percevant des loyers.

Exonération d'impôt sur les plus-values immobilières

Le statut LMP relève du régime des plus-values professionnelles lors de la revente d’un bien. Ce régime prévoit une exonération totale si : 

1. Le bailleur exerce l'activité LMP depuis au moins 5 ans ; 
2. ET ses recettes locatives sont inférieures à 90 000€ HT par an en moyenne sur les deux années précédant la vente. 

L'exonération est partielle si les recettes se situent entre 90 000 et 126 000€ et le bailleur sera pleinement redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières si ses revenus locatifs dépassent 126 000€. 

Régime social avantageux

Le LMP ouvre droit à une protection sociale au régime général des indépendants (SSI), incluant :

• Assurance maladie ;
• Allocation de maternité ; 
• Pension de retraite ; 
• Accès au financement des formations professionnelles.

Ce point est particulièrement attractif pour les bailleurs non affiliés à un autre régime social (travailleurs non salariés, inactifs, conjoints collaborateurs).

Des allégements dans la transmission

Les activités LMP étant assimilées à des entreprises, les héritiers peuvent profiter des mesures de transmission particulières et notamment : 

• Les héritiers peuvent obtenir un étalement du paiement des droits de succession (paiement différé avec intérêts minorés pendant 5 ans, puis échelonné sur 10 ans) ;
• S’ils conservent l’activité en LMP, 75 % de la valeur des biens transmis sont exonérés de droits de succession. Cependant, le défunt doit avoir exercé l'activité LMP pendant au moins 2 ans et l'un des héritiers s'engage à poursuivre la location meublée pendant au moins 5 ans. 

Gestion comptable plus exigeante

Le LMP implique de gérer son activité comme une véritable entreprise. Au régime réel, le bailleur doit tenir une comptabilité complète. Il doit produire chaque année un bilan comptable, un compte de résultat ainsi qu'une liasse fiscale. Toutes les déductions fiscales faites et notamment les amortissements doivent être justifiés par des écritures cohérentes. Le bailleur doit ainsi faire appel à un expert-comptable pour remplir ses obligations.

Cotisations sociales élevées

Contrairement au LMNP qui n’acquitte que les prélèvements sociaux (17,2 %) sur ses bénéfices, le loueur professionnel doit payer des cotisations sociales sur les bénéfices de son activité. Depuis la loi de finances 2020, les revenus LMP sont assujettis aux cotisations des travailleurs indépendants (Urssaf) au taux global d’environ 35 à 40 % du bénéfice net. Ces cotisations sociales réduisent significativement la rentabilité de l'activité.

Lourde imposition des plus-values immobilières dans certaines situations

La plus value immobilière est fortement imposée : 

• Si le bailleur ne bénéficie pas d'une exonération ;
• Et que la revente a lieu après moins de 2 ans de détention. 

Dans ce cas de figure, les amortissements sont partiellement pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu. Ce traitement fiscal alourdit significativement le montant de l'impôt.

Statut précaire si le projet locatif n'est pas bien structuré

Le bailleur risque à tout moment de perdre les avantages fiscaux du LMP s'il ne dépasse pas les seuils prévus. Par ailleurs, il peut basculer dans le régime fiscal des activités para hôtelières. Si ce basculement a lieu, la gestion comptable et administrative deviendra plus complexe. De plus, l'activité sera assujettie à la TVA.

Bailleurs fortement fiscalisés avec déficit à imputer

Pour un foyer imposé dans les tranches hautes et dont l’activité meublée dégage des charges importantes (emprunt, travaux, frais de gestion), le LMP permet d'absorber une partie significative de l’impôt sur le revenu grâce à l’imputation des déficits.

Bailleurs ayant un projet de revente moyen terme

La perspective d’exonération de plus-value au bout de 5 ans d’activité est un levier de défiscalisation intéressant. Ce statut est donc bien adapté aux bailleurs qui prévoient de céder une partie de son patrimoine à moyen terme. 

Bailleurs souhaitant une protection sociale

Un bailleur indépendant, sans autre couverture, peut utiliser le LMP pour bénéficier d’un régime social, en particulier pour la retraite ou l’assurance maladie. Ce statut permet aussi de cotiser de manière volontaire, en intégrant l’activité de location meublée dans une stratégie plus globale de sécurisation du foyer.

Recettes modestes ou locations occasionnelles

Un bailleur qui perçoit moins de 23 000 € de loyers par an ou dont l’activité est marginale reste en LMNP par défaut. Même en dépassant ce seuil, si les recettes sont volatiles, le coût des cotisations sociales peut annuler l’intérêt fiscal du LMP.

Patrimoine meublé à forte plus-value

Un investisseur ayant acquis un bien à faible prix (ancien, travaux lourds, etc.) et envisageant une revente à forte plus-value, sans espoir d’exonération, sera désavantagé par le régime LMP. L’imposition professionnelle s’avère alors bien plus lourde que celle d’un particulier.

Bailleurs proches de la retraite ou non intéressés par la SSI

Pour un bailleur retraité ou sans besoin de couverture sociale, l’affiliation à la SSI constitue une dépense inutile. Le statut LMNP, plus souple et moins contraignant, s’adapte souvent mieux à ces profils, notamment lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine existant sans ambition de le développer.