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Quels sont les seuils de revenus en LMP ?

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SOMMAIRE

  • Que sont les seuils de passage au statut de LMP ?
  • Comment se calcule le revenu locatif ?
  • Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils LMP ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Pour passer au LMP, les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du foyer.

Les seuils de 23 000 € s'appliquent à tous les foyers, quel que soit leur nombre de parts fiscales, et sont calculés sur les revenus locatifs bruts.

En cas de dépassement des seuils LMP, le bailleur devient redevable des cotisations sociales, mais peut aussi reporter ses déficits locatifs sur ses revenus globaux.

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Optimiser la fiscalité est généralement un enjeu crucial pour les investisseurs locatifs. Les règles fiscales applicables à l'activité de location de biens meublés dépendent du statut du bailleur : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). L'administration fiscale a défini des seuils pour distinguer ces deux statuts. Il est donc essentiel pour les bailleurs de comprendre ces seuils LMP afin de choisir le régime le plus avantageux pour leur situation.

Que sont les seuils de passage au statut de Loueur Meublé Professionnel ?

Pour passer du statut LMNP au LMP, il faut respecter les conditions suivantes :

  • Les recettes issues de l’activité de location doivent dépasser le seuil de 23 000 € (ce plafond est ajusté en cas de création d'activité en cours d'année) ;
  • Ces revenus doivent représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Les seuils d’accès au statut LMP sont assez restrictifs. Cela permet de garantir que statut de « professionnel » n’est accordé qu’aux foyers dont l’activité locative est prédominante.

Le nombre de parts fiscales du foyer n’a pas d’impact sur les seuils d’éligibilité LMP

Il convient de noter que le nombre de membres du foyer fiscal ne change pas les conditions d’accès au statut LMP décrites ci-dessus. Ainsi, le seuil de 23 000 € s’applique aussi bien à un célibataire qu’à une famille nombreuse. En revanche, la composition du foyer détermine le quotient familial, et donc le calcul de l’impôt sur le revenu selon les tranches d’imposition.

Voici quelques exemples de foyers fiscaux éligibles au statut LMP :

  • Un célibataire touche 25 000 € de revenus locatifs ; c’est sa seule source de revenus.
  • Une femme génère 30 000 € de recettes locatives, tandis que son conjoint perçoit un salaire annuel de 25 000 €.
  • Un couple retraité cumule 20 000 € de pension, et leur activité de location commune leur apporte 26 000 €.

Un changement de situation familiale peut impacter le niveau et la composition des ressources du foyer. Cela peut donc affecter l’éligibilité du foyer au statut LMP. Par exemple, reprenons l’exemple de notre célibataire cité plus haut. En tant que célibataire, il respecte les seuils du statut LMP. Supposons maintenant qu’il épouse une femme qui reçoit 27 000 € de salaire. Dès lors, la location meublée ne constitue plus la ressource principale du foyer. Ce couple perdra donc le statut LMP et devra redevenir LMNP.

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Comment se calcule le revenu locatif à comparer au seuil LMP ?

Le montant des revenus locatifs est primordial pour savoir si le bailleur peut devenir Loueur en Meublé Professionnel. Dès lors, une question s'impose : quelles recettes sont comptabilisées dans le calcul de ces revenus locatifs ?

Commençons par préciser que les seuils LMP s'appliquent aux revenus locatifs bruts. Il s'agit donc des recettes locatives avant déduction des charges déductibles, que ce soient les charges réelles (au régime réel) ou l'abattement forfaitaire de 50 % (au régime micro-BIC). De même, les amortissements sont exclus de ce calcul.

Le revenu locatif est calculé sur l'année civile

Le revenu locatif est calculé chaque année pour savoir si le loueur dépasse les seuils LMP ou non. Les recettes locatives du loueur sont comptabilisées pour l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre.

Les revenus locatifs pris en compte pour le seuil LMP incluent les recettes suivantes :

  • Loyers encaissés : il faut comptabiliser le montant total des loyers perçus durant l'année, avant déduction de toutes charges (intérêts d'emprunt, frais d'entretien, taxe foncière, etc.). Si des loyers sont payés à l'avance, c'est la date de versement des loyers qui compte dans le calcul.
  • Charges locatives récupérables : certaines charges sont remboursées par le locataire. Il s'agit par exemple des charges de copropriété ou des frais d'entretien. Ces charges sont aussi intégrées aux revenus locatifs car elles constituent un complément de loyer pour le bailleur.
  • Éventuelles indemnités perçues, comme une compensation pour des dégâts locatifs ou une indemnité pour rupture anticipée du bail.
  • Revenus des prestations de services liées à l'activité locative : il s'agit de revenus complémentaires pour des services comme la fourniture du linge ou le ménage.
  • Cautions non restituées en fin de bail : si le bailleur conserve une partie de la caution à titre de dédommagement, le montant correspondant est ajouté à ses recettes locatives.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils LMP ?

En cas de dépassement des seuils LMP, le loueur passe au statut de Loueur en Meublé Professionnel. Ce changement a des conséquences fiscales immédiates : le loueur n'est plus soumis au régime fiscal des LMNP, mais des LMP. En particulier, le bailleur devient redevable des cotisations sociales, en plus de l'impôt sur les revenus.

En contrepartie, il peut aussi profiter des avantages liés au statut LMP. Par exemple, la possibilité de reporter le déficit locatif sur les revenus globaux est un avantage pour améliorer la rentabilité de son investissement immobilier.

FAQ

Qui peut faire la demande pour devenir LMP ?

Un propriétaire qui loue un bien meublé peut devenir LMP dès lors qu'il respecte les seuils de revenus LMP. Ces revenus locatifs annuels bruts doivent dépasser 23 000 € et constituer au moins 50 % de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.

Quels revenus sont pris en compte pour calculer l'imposition et les cotisations sociales en LMP ?

L'impôt sur le revenu et les cotisations sociales sont calculés sur la base des revenus locatifs nets, c'est-à-dire les recettes brutes auxquelles on déduit les charges déductibles et les amortissements. En revanche, les seuils d'éligibilité au statut LMP se basent sur les revenus locatifs bruts, avant déduction des charges et des amortissements.

Peut-on passer du régime fiscal micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Oui, un bailleur LMNP peut passer du régime micro-BIC au régime réel. Le régime réel est plus avantageux si le montant des charges déductibles est supérieur à l'abattement forfaitaire de 50% applicable en micro-BIC.

Quels sont les seuils LMP ou LMNP à respecter en 2024 ?

En 2024, les seuils minimum à respecter pour devenir LMP sont 23 000 € de revenus locatifs annuels et 50 % des revenus du foyer. Si le loueur bénéficie du statut LMNP, le seuil de 23 000 € par an définit s'il est redevable des prélèvements sociaux ou des cotisations sociales.

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