Ce qu'il faut retenir
Pour passer au LMP, les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du foyer.
Les recettes prises en compte sont les loyers encaissés, les charges récupérées et certaines indemnités, sans déduction des charges.
Passer en LMP entraîne des cotisations sociales, une fiscalité professionnelle et des règles spécifiques pour la plus-value lors de la revente.
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Quelle est votre question précise ?
Le passage au statut de Loueur Meublé Professionnel repose sur deux seuils. Ils permettent à l’administration de distinguer une activité accessoire d’une activité réellement professionnelle. Comprendre ces seuils LMP aide un bailleur à anticiper sa fiscalité, à suivre l’évolution de ses revenus locatifs et à savoir si son activité peut changer de catégorie.
Quels seuils faut-il remplir pour devenir LMP ?
L’accès au statut LMP dépend de deux conditions cumulatives pour devenir loueur meublé professionnel. Elles visent à réserver ce statut aux bailleurs dont l’activité de location meublée représente une source de revenus principale, conformément aux conditions LMP fixées par l’administration.
Le seuil des 23 000 € de recettes locatives
Le bailleur devient LMP si ses recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € sur l’année civile. Ce seuil est calculé sans déduire les charges ou l’abattement du régime micro BIC. En cas de création d’activité en cours d’année, le seuil est ajusté en fonction du nombre de mois d’activité.
Le seuil de plus de 50 % des revenus du foyer
Le second seuil impose que les recettes locatives dépassent la moitié des autres revenus du foyer fiscal. Les revenus professionnels, les pensions et les salaires entrent dans cette comparaison. Cette règle garantit que le statut LMP concerne les foyers où la location meublée occupe une place prédominante.
Impact de la composition du foyer sur le seuil LMP
La composition du foyer n’a pas d’effet sur les seuils LMP. Le seuil de 23 000 € reste identique pour un célibataire ou un couple. En revanche, un changement de situation familiale peut modifier l’équilibre des revenus du foyer et faire basculer ou sortir d’un statut LMP. Par exemple, un célibataire LMP qui se marie avec une personne salariée peut redevenir LMNP si la location meublée ne constitue plus la majorité des revenus du nouveau foyer.
Comment se calcule le revenu locatif à comparer au seuil LMP ?
Le calcul repose sur les recettes locatives brutes. Il sert à déterminer si l’activité de location dépasse les seuils fixés par l’administration.
Recettes locatives prises en compte
Les recettes brutes regroupent l’ensemble des loyers encaissés pendant l’année et les remboursements de charges récupérables par le bailleur. Les indemnités perçues à la suite d’un litige, les prestations annexes comme la fourniture de linge ou le ménage et les cautions non restituées entrent aussi dans ce calcul. Les amortissements et les charges déductibles ne sont jamais intégrés car le seuil LMP se base uniquement sur les sommes réellement encaissées.
Revenus du foyer à intégrer dans la comparaison
Les recettes locatives sont ensuite comparées aux revenus professionnels du foyer. Les salaires, les retraites, les revenus non commerciaux et les autres revenus imposables sont pris en compte. Cette comparaison permet de vérifier si la location meublée devient la principale source de revenus du foyer.
Exemple : Un bailleur encaisse 21 600 € de loyers sur l’année et 1 200 € de charges récupérables. Il perçoit aussi 400 € d’indemnités pour des dégradations en fin de bail. Ses recettes locatives brutes atteignent donc 23 200 €. Son foyer perçoit par ailleurs 20 000 € de salaires et 8 000 € de retraite. Les recettes locatives dépassent 23 000 € mais ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer qui s’élèvent à 28 000 €. Le seuil LMP n’est donc pas franchi.
Cas particulier sur le calcul du seuil LMP
Certaines situations peuvent modifier l’analyse. Une location saisonnière avec des recettes irrégulières, un foyer qui perçoit des revenus exceptionnels ou un changement de situation familiale peut faire varier les seuils d’une année à l’autre. Un suivi annuel des recettes et des autres revenus reste donc essentiel pour anticiper un éventuel basculement en LMP.
Le calcul du seuil LMP doit inclure les loyers, les charges récupérables et certaines indemnités, ce qui nécessite une organisation rigoureuse. BailFacile centralise toutes les données locatives et les justificatifs au même endroit. Cette organisation claire permet de suivre plus facilement le niveau de recettes et d’anticiper sereinement le risque de basculement en LMP.
Que se passe-t-il lorsqu’un bailleur dépasse le seuil LMP ?
Le dépassement des seuils entraîne un changement automatique de statut et correspond au passage LMNP en LMP. Ce passage modifie autant le régime fiscal que le régime social du bailleur, avec des effets directs sur la fiscalité LMP.
Conséquences sociales avec l’affiliation à la SSI
Le bailleur devient affilié à la Sécurité sociale des indépendants et doit payer des cotisations sociales LMP sur son activité de location meublée. Ces cotisations remplacent les prélèvements sociaux et reposent sur le bénéfice réalisé.
Effets fiscaux sur le statut et l’imposition du bailleur
Le bailleur passe dans la catégorie des BIC professionnels. Les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global, ce qui peut améliorer la rentabilité de l’activité. Le régime réel permet aussi de conserver la possibilité d’amortir le bien et le mobilier.
Impacts sur la plus-value lors de la revente
La vente d’un logement loué en meublé sous le statut LMP relève des règles de la plus-value LMP, assimilée à une plus-value professionnelle. Une partie de la plus-value peut être assimilée à un revenu professionnel et soumise aux cotisations sociales. Le traitement fiscal dépend alors de la durée d’activité et du niveau de recettes des années précédentes.
FAQ
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMP ?
Le statut LMP s’obtient lorsque deux seuils sont remplis. Les recettes locatives dépassent 23 000 € sur l’année et elles représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Ces conditions doivent être réunies chaque année pour maintenir le statut.
Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?
Le LMP relève d’une activité considérée comme professionnelle. Le bailleur est affilié à la Sécurité sociale des indépendants et ses plus-values sont imposées selon les règles professionnelles. Le LMNP correspond à une activité non professionnelle avec des prélèvements sociaux simples et une fiscalité plus légère. La gestion comptable reste similaire mais les effets sociaux et fiscaux diffèrent.
Quel est le seuil pour passer de LMNP à LMP ?
Le passage en LMP intervient dès que les recettes locatives dépassent 23 000 € et plus de 50 % des revenus du foyer. Le dépassement d’un seul seuil ne suffit pas pour devenir LMP. Le statut bascule automatiquement dès que les deux conditions sont remplies sur l’année civile.
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Sources
- Entreprendre.service-public.fr - Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
- Impot.gouv.fr - Les régimes d'imposition
SOMMAIRE
- Les seuils de passage au statut de LMP
- Calcule du revenu locatif
- Cas de dépassement des seuils LMP
- FAQ
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