Quelles sont les conditions d’éligibilité en LMP ?

1 - Dépasser 23 000 € de recettes annuelles

Pour accéder au statut de LMP, les recettes issues de la location meublée doivent excéder 23 000 € par an, tous logements meublés confondus.

Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Autrement dit, il faut prendre en compte l’ensemble des locations meublées déclarées par les membres du foyer, y compris celles détenues en indivision ou via une société translucide (SCI à l’IR, par exemple).

Il s’agit des recettes brutes TTC, avant déduction des charges ou des amortissements.

2 - Les recettes locatives constituent la principale source de revenus du foyer fiscal

Les revenus tirés de l’activité de la location meublée doivent dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Il faut donc comparer, d’un côté, les recettes brutes issues des loyers meublés ; de l’autre, les revenus nets imposables issus des salaires, pensions, BIC non meublés, BNC, bénéfices agricoles ou revenus non salariaux. Si la location meublée devient la source principale de revenus, le statut de LMP s’applique automatiquement.

Décence du logement

Le bailleur doit proposer des logements décents, conformément aux critères fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : surface minimale, sécurité des équipements, ventilation, absence de nuisibles, performance énergétique minimale, etc.

Un logement indécent ne peut pas être loué, et a fortiori ne permet pas de bénéficier du statut LMP. En cas de contrôle, l'administration peut remettre en cause l'intégralité du régime fiscal appliqué.

Bien loué en meublé

Le bien doit être effectivement loué en meublé, c’est-à-dire : 

• La location doit être régie par un bail meublé conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
• Le logement présente l'ensemble des mobiliers et équipements listés par le décret du 31 juillet 2015.

Une location nue ou une location avec mobilier insuffisant ne peut pas être prise en compte dans le calcul des seuils permettant d'accéder au LMP.

Le bailleur peut débuter son activité en tant que loueur meublé professionnel si les conditions indiquées plus haut sont remplies dès la première année d'activité. 

Il suffit alors de s'immatriculer au registre des entreprises en tant que LMP (formulaire P0i), puis d’opter pour un régime fiscal adapté (régime réel ou micro-BIC si éligible). Dans la pratique, le régime micro-BIC est rarement applicable en LMP, les seuils sont rapidement dépassés.

Le bailleur ne remplit plus les conditions de revenus

Si les recettes locatives tombent en dessous de 23 000€ ou deviennent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer, le statut LMP est automatiquement perdu.

Le bailleur bascule alors au régime LMNP, avec toutes les conséquences fiscales associées.

Le bailleur ne remplit plus les conditions liées au logement

Si le logement est insalubre ou si des équipements obligatoires manquent à l'appel, les revenus issus de la location peuvent être rejetés comme revenus BIC. Le bailleur n'atteindra pas les seuils de revenus et il perdra le statut de LMP. Le propriétaire risque également un redressement fiscal par la suite. 

Mettre en place un suivi mensuel des recettes locatives

Le seuil de 23 000 € s’apprécie sur l’année civile, mais il est important d’anticiper.
En pratique, il est conseillé de :

• Tenir un tableau mensuel ou un fichier comptable reprenant les loyers encaissés TTC et les éventuelles charges refacturées au locataire ;
• Intégrer toutes les locations meublées, même celles détenues à plusieurs ou via une SCI à l’IR ;
• Distinguer les recettes issues des baux longue durée et celles provenant des locations saisonnières, souvent plus volatiles.

Un suivi régulier permet d’identifier à quel moment la barre des 23 000 € risque d’être franchie et d’anticiper les démarches administratives.

Comparer ses recettes meublées aux revenus professionnels

Le second critère repose sur la comparaison entre les revenus issus de la location meublée et les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Pour avoir une vision claire, il faut :

• Garder en tête les revenus professionnels nets imposables figurant sur le dernier avis d’imposition (salaires, pensions, BNC, BA, BIC hors meublé) ;
• Estimer les recettes locatives prévisionnelles sur l’année en cours (avec ou sans vacance locative selon les cas) ;
• Vérifier plusieurs fois dans l’année si les recettes meublées sont en passe de devenir la première source de revenus.

Cette habitude permet d’anticiper un éventuel passage automatique au LMP plutôt que de le subir.

Utiliser un logiciel de gestion locative 

Pour les bailleurs gérant plusieurs biens ou multipliant les locations de courte durée, un logiciel de gestion locative peut s'avérer utile. Ces outils donnent les moyens de : 

• Automatiser le suivi des loyers et des charges ; 
• Recevoir une alerte si les conditions pour être au LMP sont remplies ;
• Avoir un aperçu de sa comptabilité.