Comment s'organise la fiscalité des bailleurs LMP ?

Un bailleur LMP est imposé sur les bénéfices de son activité de location meublée. Il peut relever de deux formes d’imposition différentes :

• L’impôt sur le revenu (IR) ;
• Ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon les caractéristiques de sa structure.

Option pour l'impôt sur le revenu

Par défaut, les bailleurs LMP sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette option concerne les bailleurs qui exercent l’activité en leur nom propre, sans passer par une société à l’IS.

L’imposition s’effectue alors selon le barème progressif de l’IR. Le bailleur doit déclarer ses recettes dans sa déclaration de revenus annuelle, via le formulaire 2042-C-PRO.

Aucune formalité particulière n’est nécessaire pour être imposé à l’IR si l’activité est exercée en nom propre.

Option pour l'impôt sur les sociétés

L’imposition à l’IS concerne les bailleurs qui exercent leurs activités à l'aide d'une structure soumise à l'impôt sur les sociétés (généralement une SARL ou SAS à l’IS).

L’option à l’IS est rare dans la location meublée car elle modifie en profondeur la fiscalité applicable : les résultats sont taxés au taux fixe de l’IS (25 % en 2025), sans barème progressif.

Les dividendes sont ensuite imposés au niveau des associés, ce qui peut générer une double imposition.

Ce régime peut toutefois se révéler intéressant dans certains montages complexes (revente avec forte plus-value amortie, transmission, etc.).

La structure peut choisir d'être imposé à l'IS par une simple déclaration auprès du Services des Impôts des Entreprises (SIE).

Les personnes physiques en LMP sont donc redevables de l'impôt sur les revenus. Dans cette situation, le bailleur a le choix entre deux régime fiscal :

Le régime micro-BIC 

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si les recettes annuelles issues de la location meublée ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2025).

Ce régime présente l’avantage de la simplicité : 

• Le bailleur LMP n'a pas à faire appel à un expert-comptable ; 
• Il n'a pas à fournir un bilan ou un compte de résultat à la fin de l'exercice. 

Toutefois, en choisissant ce régime, le bailleur perd les principaux leviers de défiscalisation du statut de LMP à savoir la déduction des charges réelles, les amortissements et l'exonération des plus-values immobilières. 

Le régime réel 

Le régime réel s’applique obligatoirement dès 77 700 € de recettes ou si le bailleur choisit d'y être affilié.

Le régime réel d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de location meublée (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxes, etc).

Il autorise également l’amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des équipements, ce qui permet de réduire fortement le bénéfice imposable, voire de créer un déficit.

Ce déficit est imputable sur le revenu global du bailleur (hors amortissements) dans la limite de 10 700 € par an. Rappelons qu'au régime réel du LMNP ce déficit n'est imputable que sur les revenus locatifs. 

Grâce aux charges déductibles, aux amortissements et au déficit, le bailleur peut réduire le revenu imposable voire l'annuler.

Toutefois, le régime réel oblige le propriétaire à tenir une comptabilité complète. Il doit produire un bilan annuel, un compte de résultat et une liasse fiscale à la fin de chaque exercice. Faire appel à un expert-comptable est ainsi vivement conseillé. 

Le régime micro-BIC repose sur un mode de calcul forfaitaire. Il ne permet pas de déduire les charges réelles, mais applique un abattement fixe représentatif des frais.

Pour un bailleur LMP au micro-BIC, le calcul de l’impôt suit plusieurs étapes simples : 

1. Calcul des recettes brutes : le bailleur commence par additionner l’ensemble des loyers perçus au cours de l’année civile charges comprises. Il s’agit des recettes encaissées, et non simplement facturées ;
2. Application de l’abattement forfaitaire et calcul du bénéfice imposable : le régime micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des frais liés à l’activité (intérêts d’emprunt, travaux, charges diverses, etc.) ;
3. Calcul de l'IR selon le barème de l’impôt sur le revenu : le bénéfice ainsi déterminé est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.) et soumis au barème progressif de l’IR. Le taux d’imposition dépend donc du niveau global de revenus.

Au régime réel, le bailleur peut déduire de ses revenus les charges, les amortissements et éventuellement le déficit enregistré l'année précédente. 

Au régime réel d'imposition, l'impôt est calculé comme suit : 

1. Calcul des recettes brutes ;
2. Déduction des charges réelles et des amortissements : une fois les recettes déterminées, le bailleur peut déduire toutes les dépenses engagées pour l’activité, comme les frais de gestion, d’entretien, les assurances, les intérêts d’emprunt ou encore les taxes. À cela s’ajoute la déduction des amortissements, qui permettent d’étaler dans le temps le coût du bien et du mobilier ;
3. Report du déficit constaté l'année précédente : si le bailleur a enregistré un déficit au titre d’un précédent exercice (hors part provenant du terrain), celui-ci peut être reporté sur l’année en cours. Le déficit vient alors réduire le bénéfice imposable jusqu’à l’annuler si nécessaire ;
4. Calcul de l'impôt en se référant au barème progressif de l'IR : Une fois le bénéfice final déterminé, il est intégré au revenu global du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le résultat est ensuite taxé selon la tranche d’imposition correspondante.

En principe, l’activité de location meublée – qu’elle soit exercée en LMP ou en LMNP – n’est pas soumise à la TVA. Les loyers sont donc encaissés hors taxe, et le bailleur ne facture aucune TVA à ses locataires.

Cependant, le bailleur LMP devient redevable de la TVA s'il propose des prestations para-hotellières. C'est notamment le cas s'il propose au moins trois des quatre services suivants :

• Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour ;
• La fourniture du linge de maison ;
• Le petit-déjeuner ;
• L’accueil ou la réception de la clientèle, même de manière limitée.

Dès lors que ces services sont fournis dans des conditions habituelles d’exploitation (organisation, régularité, continuité), l’activité bascule dans le régime de la TVA.