Comment devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Quelles sont les conditions pour devenir LMP ?

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :

1. Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent dépasser 23 000 € TTC. Il s’agit du total des loyers encaissés sur l’année, charges comprises ;
2. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Dès lors que ces deux seuils sont franchis, le statut LMP s’applique automatiquement.

Deux cas de figure possibles

Dans la pratique, un bailleur peut devenir loueur meublé professionnel dans deux situations : 

• Passage du statut de LMNP au LMP : un bailleur initialement LMNP passe LMP en cours d’exercice s'il franchit les deux seuils définis ci-dessus. Aucun choix volontaire n’est requis, le passage est automatique ;
• Démarrage d'activité en LMP : un bailleur peut débuter ses activités de location en LMP s'il estime que les conditions seront réunies dès la première année. Il suffit alors de  remplir le formulaire P0i en conséquence.  

Si le bailleur débute en LMP 

Lorsqu’un bailleur souhaite commencer directement en LMP, plusieurs formalités sont nécessaires :

• Déclaration de début d’activité (formulaire P0i) : cette formalité permet de déclarer l’activité de location meublée au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. Pour une activité de location meublée exercée en nom propre, le CFE est généralement l’URSSAF ;
• Obtention d’un numéro SIRET : après enregistrement, l’INSEE attribue un numéro SIRET à l’activité de location meublée ;
• Choix du régime fiscal : le bailleur peut opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. En LMP, le régime réel est le plus fréquent car il permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges.

Si le bailleur passe de LMNP à LMP

Le passage d’un statut LMNP à LMP en cours de location nécessite une mise à jour :

• Déclaration de modification (formulaire P2-P4i) : ce formulaire sert à signaler à l’administration la modification de statut de l’activité. Il doit être transmis au CFE compétent (souvent URSSAF via le guichet INPI) ;
• Mise à jour du SIRET : le numéro d’identification reste le même, mais les codes d’activité peuvent être modifiés pour refléter le nouveau statut ;
• Formalités sociales : le bailleur devient affilié au régime des travailleurs indépendants pour les cotisations sociales (URSSAF), si le bénéfice tiré de l’activité est positif. Cette inscription peut être automatique via la transmission des données à l’URSSAF depuis le guichet unique INPI.

Un bailleur qui se déclare LMP sans remplir les critères s’expose à plusieurs risques :

• Requalifications en LMNP : l'administration peut rejeter les comptes fournis pour ensuite requalifier l'activité en LMNP ;
• Redressements fiscaux : les autorités compétentes contesteront les exonérations, les déductions ainsi que les amortissement appliqués à tort ;
• Incohérences déclaratives, notamment au niveau de la TVA ou des cotisations sociales, pouvant entraîner des rappels de charges.

Il est donc crucial de vérifier chaque année, au 1er janvier, l’éligibilité réelle au statut professionnel.

Pour maintenir le statut de LMP, le propriétaire doit être vigilant sur deux points :

• Le niveau des recettes locatives : il faut que les revenus issus de la location meublée continuent à dépasser les 23 000 € et les autres revenus professionnels du foyer ;
• La régularité des déclarations : le bailleur doit produire chaque année une déclaration de résultats (2031) et une liasse fiscale complète s’il est au régime réel.

En cas de baisse d’activité ou de modification de la situation du foyer (ex : changement de profession, perte d’emploi), un bailleur peut redevenir LMNP. Il faut alors adapter les déclarations et, si besoin, en informer le greffe.

Comptabilité plus lourde

Contrairement au LMNP, la gestion comptable d’un LMP implique :

• La tenue d’une comptabilité conforme aux règles du Code de commerce ;
• L’établissement d’un bilan comptable annuel ;
• La production d’une liasse fiscale 2031.

L’intervention d’un expert-comptable est indispensable.

Cotisations sociales obligatoires

Le bailleur LMP est affilié au régime des travailleurs indépendants, via l’URSSAF. Il doit s’acquitter de cotisations sociales, dont le montant est basé sur le bénéfice dégagé.

Contrairement aux prélèvements sociaux en LMNP (17,2 %), les cotisations en LMP peuvent être plus élevées, mais elles ouvrent aussi droit à des prestations additionnelles (retraite, maladie).

La fiscalité des plus-values

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles. En cas de cession d’un bien :

• Le régime des exonérations peut s’appliquer, mais sous conditions strictes (activité depuis plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000 €) ;
• À défaut, la plus-value sera imposée en tant que bénéfice, avec charges sociales.

Le régime est donc moins favorable que celui des plus-values privées (LMNP) dans la plupart des cas.

Compte tenu des obligations déclaratives, des amortissements à appliquer, et des subtilités du statut de LMP, l’intervention d’un expert-comptable est fortement recommandée.

Ce professionnel pourra :

• Organiser la comptabilité dès la création d’activité ;
• Gérer la télédéclaration des liasses fiscales ;
• Conseiller sur l’optimisation du régime réel.