Comment s'effectue le passage du statut de LMNP à LMP ?

Le bailleur LMNP passe automatiquement au statut de LMP si ces deux conditions sont réunies : 

• Les recettes annuelles locatives dépassent 23 000€ :
• La location meublée constitue la principale source de revenus du foyer fiscal. 

À moins d'agir sur ces recettes locatives, le passage d'un statut à l'autre ne peut s'effectuer volontairement.

Le passage au statut de LMP s'effectue automatiquement lorsque les conditions sont réunies. 

Ce basculement s'effectue comme suit :

1 - Déclaration des revenus locatifs meublés : le bailleur déclare ses recettes locatives issues de la location meublée dans le formulaire 2042-C-PRO (et dans la liasse fiscale 2031 s’il est au régime réel). À ce stade, le propriétaire peut encore indiquer qu'il est au LMNP malgré le dépassement des seuils ;

2 - Vérification des seuils par l’administration fiscale : l'administration vérifie si les conditions pour être au LMNP sont réunies. Dans l'affirmatif, le statut LMP s’applique automatiquement pour l’année en cours, sans action spécifique à effectuer par le bailleur ;

3 - Requalification sans notification : Le bailleur n’est pas informé officiellement du changement de statut. Il lui revient donc de vérifier lui-même si les conditions sont remplies et, le cas échéant, de régulariser sa situation.

Le basculement du statut LMNP au statut LMP est automatique dès lors que les deux conditions sont réunies. Il ne nécessite pas de déclaration spécifique à l’administration fiscale. Toutefois, le bailleur doit régler certaines formalités pour régulariser son passage au LMP.

Mise à jour du régime fiscal auprès des impôts

Dès que les seuils sont franchis, le bailleur doit modifier les informations sur son activité. Il doit se rendre sur le site du guichet unique de l'INPI et indiquer qu'il est désormais au LMP.

Notons que si le bailleur était au micro-BIC au LMNP, il bascule quasi-systématiquement au régime réel au LMP. Le régime réel d'imposition est bien plus favorable à ce niveau de revenus. 

Déclaration à l'URSSAF

Dès lors qu’il acquiert le statut de LMP, le bailleur doit s’affilier à l’Urssaf au titre des travailleurs non-salariés (TNS). Ce rattachement s’accompagne du paiement de cotisations sociales, calculées sur la base du bénéfice réel dégagé par l’activité de location meublée.

Cette affiliation se fait également via le guichet unique de l’INPI. À noter que tant que le bailleur n’est pas imposé au régime réel, les organismes sociaux ne peuvent pas calculer correctement les cotisations, ce qui renforce l’intérêt d’opter pour le réel une fois en LMP.

Tenue d'une comptabilité plus rigoureuse

En LMP, le bailleur devient un professionnel au regard de l’administration fiscale. Il ne peut plus se contenter d’un simple suivi de ses recettes et dépenses. Il doit produire une comptabilité commerciale complète, incluant :

• Un bilan comptable, un compte de résultat, un tableau des amortissements et une liasse fiscale 2031 ;
• Une comptabilité conforme au plan comptable général, avec enregistrement chronologique des opérations ;
• Un suivi rigoureux des amortissements, qui ont une incidence directe sur le bénéfice imposable et sur la plus-value lors de la revente.

Dans la pratique, le bailleur LMP doit faire appel à un expert-comptable.

Paiement de cotisations sociales auprès de l’Urssaf

Le bailleur LMP devient redevable de cotisations sociales, contrairement au LMNP qui reste soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Ces cotisations sont calculées sur le bénéfice réel de l’activité meublée, selon les règles applicables aux travailleurs non-salariés (TNS). Le taux global peut avoisiner 35 à 40 % du bénéfice. Même en l’absence de bénéfice, un forfait minimum est exigible.

L’affiliation à l’Urssaf est obligatoire et s’effectue via le guichet unique de l’INPI. Ce rattachement suppose ensuite de :

• Déclarer chaque année les revenus professionnels issus de la location ;
• Régler les appels de cotisations trimestriels ou mensuels.

Ce changement alourdit donc la gestion administrative et les charges sociales du bailleur.

Un régime plus favorable pour l’imputation des déficits

Le traitement fiscal des déficits devient plus avantageux en LMP. Alors qu’en LMNP, les déficits ne sont imputables que sur les revenus issus de la même activité, le LMP autorise une imputation sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 ans.

Concrètement, cela signifie qu’un bailleur déficitaire en LMP peut :

• Réduire son imposition sur l’ensemble de ses revenus (salaires, retraites, etc.) si l’activité de location meublée est déficitaire ;
• Conserver cet avantage fiscal tant qu’il reste en LMP et que les déficits sont correctement déclarés.

Cette imputation globale est un atout considérable pour les bailleurs fortement imposés, notamment ceux qui investissent dans des biens anciens ou rénovés avec des charges élevées et un amortissement important.

Le retour au statut LMNP s’opère de la même manière que le passage initial au LMP, c’est-à-dire de manière automatique, dès lors que l’une des deux conditions suivantes n’est plus remplie :

• Les recettes locatives annuelles repassent sous le seuil de 23 000 € ;
• L’activité de location meublée cesse d’être la principale source de revenus du foyer fiscal (par exemple, en cas de reprise d’un emploi salarié ou de perception d’autres revenus plus élevés).

Ce retour est constaté lors de la déclaration annuelle des revenus. Le bailleur redevient alors LMNP sans formalité particulière, mais il doit adapter ses déclarations et ses options fiscales en conséquence.