Comment faire le bon choix entre LMP et LMNP ?

Seuils de revenus

La distinction entre LMP et LMNP repose avant tout sur les conditions d'éligibilité.

• Le LMNP s'applique si les recettes locatives sont inférieures à 23 000€ par an et qu'elles ne représentent pas plus de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal ;
• Le bailleur bascule au statut de LMP si l'un de ces seuils est dépassé.  

Autrement dit, un bailleur peut devenir LMP sans le vouloir, dès que l’activité meublée prend une part prépondérante dans ses revenus.

Avantages fiscaux

Les deux statuts permettent l’option pour le régime réel, offrant la possibilité de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier. Ces deux leviers peuvent permettre de défiscaliser la totalité des revenus locatifs.

En matière d'avantages fiscaux, la principale différence se situe au niveau des déficits. En LMNP, les déficits sont imputables uniquement sur les revenus issus de la location meublée, tandis qu’en LMP, ils sont imputables sur le revenu global (hors exceptions), ce qui peut fortement réduire l’impôt si le bailleur dispose de revenus élevés par ailleurs.

Cotisations sociales

Le bailleur LMP dépend du régime des travailleurs indépendants (SSI), sauf si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € (cas rare en LMP, mais possible). Il paie alors des cotisations sociales, souvent plus élevées que les prélèvements sociaux appliqués en LMNP.

En LMNP, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), sans affiliation à un régime social actif.

Imposition de la plus-value en cas de revente

En cas de revente :

• Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
• Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, ce qui peut ouvrir droit à une exonération sous conditions (notamment si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes n’excèdent pas certains seuils).

Ce régime professionnel peut être très avantageux, mais suppose une gestion rigoureuse et une bonne anticipation fiscale.

Le statut LMNP est le plus adapté dans les cas suivants :

• La location meublée engendre des revenus modestes : si les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 € par an ou restent secondaires par rapport aux autres revenus du foyer, le LMNP s’applique automatiquement ; 
• La location meublée ne constitue qu'un complément de revenus ou une activité ponctuelle : le statut de LMNP s'adresse aux bailleurs qui souhaitent louer sans transformer cette activité en une profession ;
• Le propriétaire souhaite optimiser sa fiscalité sans complexité : en optant pour le régime réel, il est possible d’amortir le bien et de déduire les charges pour réduire fortement l’imposition, tout en restant soumis aux seuls prélèvements sociaux (17,2 %).
• Le propriétaire souhaite alléger la gestion de la location : le bailleur LMNP n'a pas à tenir une comptabilité complexe. Il n'a pas à déclarer son activité à l'URSSAF et à s'acquitter de cotisations sociales. 

Le statut LMP est le plus adapté dans les cas suivants :

• L’activité de location meublée génère des revenus importants : si les loyers perçus dépassent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié des revenus du foyer, le statut LMP s’applique automatiquement ;
• Le propriétaire souhaite réduire au maximum son revenu global : les déficits issus de l'activité peuvent réduire l'impôt dû sur l'ensembles des revenus du foyer fiscal. En contrepartie, il faut mettre en place un montage complexe soutenu par une comptabilité irréprochable ;
• La location meublée est une activité professionnelle s'inscrivant sur le long terme : après 5 ans d’activité et sous conditions de recettes, la revente d’un bien meublé peut être totalement exonérée de plus-value professionnelle ;
• Le bailleur accepte des cotisations sociales plus élevées : en contrepartie des avantages fiscaux, il doit s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et s’acquitter de cotisations.