Comment fonctionne le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Définition du statut LMNP

Le statut LMNP s’adresse aux bailleurs qui louent un logement meublé à titre non professionnel. L’activité reste secondaire et les recettes issues de la location ne constituent pas la source principale de revenus. Le LMNP concerne les locations meublées classiques, étudiantes, saisonnières ou situées dans des résidences de services.

Conditions pour être éligible au LMNP

L’éligibilité dépend des recettes locatives et de la situation fiscale du foyer, deux critères qui constituent les principales Le micro BIC s’applique par défaut. Il offre un abattement sur les recettes, ce qui réduit automatiquement le montant imposable.. Les revenus meublés doivent rester inférieurs à 23 000 euros par an ou représenter un montant inférieur aux autres revenus imposables du foyer. Ce statut est appliqué automatiquement si ces seuils ne sont pas dépassés.

Exemple : Un foyer dont les salaires atteignent 40 000 euros et qui perçoit 18 000 euros de loyers meublés reste en LMNP, car les revenus locatifs n’excèdent pas les autres revenus du foyer. À l’inverse, un bailleur percevant 25 000 euros de loyers pour 20 000 euros de revenus professionnels bascule vers le statut LMP.

Biens éligibles en location meublée

Le logement doit être décent, disposer d’une surface suffisante, d’installations sécurisées et d’un diagnostic énergétique conforme. Le bien doit être meublé de manière à permettre une occupation immédiate avec un mobilier complet. La location meublée doit également être autorisée par le règlement de copropriété.

Pour garantir le statut LMNP, le contrat doit être un bail meublé officiel intégrant la liste complète du mobilier obligatoire prévue par le décret du 31 juillet 2015. Sans un bail conforme, le statut peut être remis en cause et les avantages fiscaux perdus. C’est pourquoi il est essentiel de partir d’un modèle conforme afin de sécuriser la location meublée et le régime LMNP.

Déclaration P0i et numéro SIRET

La mise en location meublée doit être déclarée dans les quinze jours suivant le début de l’activité. La déclaration se fait en ligne via le formulaire P0i, ce qui permet d’obtenir un numéro SIRE attribué par l’administration. Ce numéro est utilisé pour les déclarations fiscales liées à l’activité meublée. Dans certains cas, comme les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes, une déclaration préalable en mairie peut être exigée.

Obligations comptables du propriétaire LMNP

Le propriétaire LMNP doit tenir une comptabilité adaptée au régime choisi. Le micro BIC ne nécessite que la conservation des justificatifs, tandis que le régime réel impose une tenue comptable complète avec amortissements. L’intervention d’un expert-comptable reste recommandée lorsque le bailleur déclare au réel, notamment pour établir la liasse fiscale et sécuriser les calculs d’amortissement.

Le régime micro BIC en LMNP

Le LMNP micro BIC s’applique par défaut. Il offre un abattement sur les recettes, ce qui réduit automatiquement le montant imposable. Cet abattement varie selon le type de location. Le micro BIC convient aux bailleurs avec peu de charges ou un bien faiblement financé.

Le régime réel en LMNP

Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, travaux et charges de copropriété. Il permet aussi l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement l’imposition. Ce régime devient souvent le plus avantageux lorsque les frais engagés ou l’investissement initial sont importants.

Exemple : Un bailleur qui perçoit 12 000 euros de loyers et supporte 8 000 euros de charges, intérêts et amortissements peut ramener son résultat fiscal à zéro grâce au régime réel. Dans ce cas, aucun impôt n’est dû sur les loyers alors que les revenus ont bien été encaissés.

Le choix entre le Micro-BIC et le Régime Réel influence directement la rentabilité d’une location meublée. Pour faire ce choix sereinement, il devient indispensable de connaître précisément ses charges, ses loyers, ses amortissements et ses justificatifs.

C’est là que BailFacile intervient. L’outil centralise toute la gestion du LMNP et donne une vision claire de la situation comptable, ce qui facilite réellement la décision entre Micro-BIC et Réel et sécurise la suite de la gestion.

Amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement en LMNP compense la perte de valeur du logement et du mobilier au fil des années. Il réduit le bénéfice imposable sans entraîner de dépense réelle. L’amortissement s’applique à la plupart des équipements et à la valeur du bâti, mais il ne s’applique pas au terrain.

Fiscalité des revenus locatifs

Les recettes meublées sont imposées dans la catégorie des BIC. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon les recettes réalisées, les locations saisonnières peuvent déclencher des cotisations sociales. Le choix du régime fiscal influence directement le niveau de taxation.

Taxation des plus-values en LMNP

La revente d’un bien meublé relève du régime des plus-values des particuliers. Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value. Le montant imposable bénéficie d’abattements qui augmentent avec la durée de détention. L’exonération totale d’impôt intervient après vingt-deux ans et l’exonération des prélèvements sociaux après trente ans.

Cas d’application et d’exonération du TVA

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA. Elle peut s’appliquer si le logement se situe dans une résidence de tourisme classée ou si certains services para hôteliers sont proposés comme l’accueil, le ménage ou le petit-déjeuner. En l’absence de ces services, la location reste hors champ de la TVA.

Le LMNP est soumis à la taxe foncière. La taxe d’habitation ne s’applique que dans des situations particulières comme l’usage du logement en tant que résidence secondaire ou un logement vacant.

Le bailleur peut également être redevable de la CFE, sauf exonération pour des recettes modestes ou pour la location d’une partie de la résidence principale, car la LMNP CFE s’applique à toute activité de location meublée exercée au 1er janvier. Les taxes varient selon la commune et la nature de la location exercée.