Qui doit payer la taxe d'habitation en LMNP ?

Le bailleur LMNP n’est pas automatiquement redevable de la taxe d’habitation. Ce sont les conditions d’occupation du logement au 1er janvier de l’année d’imposition qui déterminent qui en est responsable. Si le logement est occupé par un locataire, c’est généralement ce dernier qui paiera. En revanche, dans certaines situations, notamment pour les logements vacants ou les locations saisonnières, la taxe peut revenir au bailleur, même sans usage personnel.

Le régime fiscal LMNP ne dispense pas d’une éventuelle taxation à la taxe d’habitation. C’est l’usage réel du bien au 1er janvier qui prime, pas le statut du loueur.

Cas du locataire en place au 1er janvier

Si un locataire occupe le logement meublé au 1er janvier, la taxe d’habitation lui est en principe due. Il est donc important de prouver cette occupation pour éviter que l’administration fiscale ne réclame à tort cette taxe au bailleur. Ce cas est le plus fréquent en LMNP classique (bail meublé longue durée).

Cas d'un logement vacant au 1er janvier

Si le logement est vide au 1er janvier, la taxe d’habitation peut être mise à la charge du propriétaire, même s’il n’y réside pas. L’administration considère alors que le bien est librement à sa disposition. Le bailleur doit donc anticiper cette situation et conserver les justificatifs de fin de bail ou de vacance locative (état des lieux, résiliation, annonce de relocation).

Cas particulier d'une location saisonnière ou Airbnb

Les locations meublées de courte durée, en particulier les meublés de tourisme type Airbnb, restent soumises à la taxe d’habitation, même si elles ne sont pas occupées au 1er janvier. L’administration considère que le logement est « à usage privatif » du propriétaire pour en faire un bien de loisir ou de rapport.

Bien que les règles soient claires, le bailleur peut être imputé à tort de la taxe d'habitation. Plusieurs circonstances peuvent conduire à cette situation :

• Oubli de déclarer l’occupant réel dans l’espace « biens immobiliers » sur impots.gouv.fr ;
• Absence de justificatif d’occupation au 1er janvier ;
• Changement de locataire autour du 1er janvier non documenté ;
• Confusion entre location à l’année et location courte durée.

Pour prévenir cette imputation, le bailleur doit : 

1. Déclarer méthodiquement tout changement touchant à l'occupation du bien : cette formalité s'effectue sur son espace personnel du site des services des impôts dans l'espace "biens immobiliers". 
2. Conserver les justificatifs d'occupation : le bailleur doit toujours garder sous la main les documents prouvant l'occupation du logement (bail, état des lieux d'entrée…). Ces pièces sont essentielles pour une éventuelle contestation ;
3. Anticiper les changements autour du 1er janvier : Un changement de locataire proche du 1er janvier requiert une vigilance particulière. En cas d’entrée ou de sortie entre décembre et janvier, il faut préciser les dates exactes et conserver les documents associés. Si aucun occupant n’est en place au 1er janvier, la taxe peut être réclamée au bailleur ;
4. Être rigoureux face à une location saisonnière : En meublé de tourisme, il est difficile d’échapper à la taxe d’habitation : même si le logement n’est pas occupé au 1er janvier, il est réputé à disposition du bailleur. À défaut d'une exonération spécifique (rare), cette taxe s’applique. Il est donc important de l’intégrer dans le calcul de la rentabilité.

Le bailleur peut contester une taxe d'habitation injustifiée : 

• En ligne via la messagerie accessible sur son espace personnel du site des services des impôts ; 
• Par courrier, en adressant sa réclamation au centre des finances publiques mentionné sur l’avis d’imposition.

Le propriétaire doit : 

1. Exposer brièvement les faits (date d'entrée du locataire, type de bail) ;
2. Demander la décharge ou le dégrèvement de la taxe d’habitation ;
3. Joindre tous les justificatifs prouvant l’occupation du bien au 1er janvier.

L’administration fiscale dispose d’un délai de 6 mois pour instruire la réclamation. Si la demande est acceptée, une décharge totale ou partielle de la taxe est accordée. En cas de rejet ou d'absence de réponse dans les délais, il est possible d’engager un recours auprès du conciliateur fiscal départemental, voire saisir le tribunal administratif.

Différence entre taxe d’habitation et CFE

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est une taxe distincte de la taxe d’habitation. Elle s’applique à toute activité professionnelle dont la location meublée même en LMNP. Contrairement à la taxe d’habitation, la CFE est toujours due par le bailleur LMNP, dès lors que le bien est exploité à titre lucratif, même si un locataire occupe le bien. 

Un bailleur LMNP peut donc être redevable à la fois :

• De la taxe d’habitation (si le bien est à sa disposition)
• Et de la CFE (parce qu’il exerce une activité de location meublée). 

La taxe sur les logements vacants (TLV)

En complément, un logement meublé vacant au 1er janvier dans une zone tendue peut aussi être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe concerne les logements non occupés depuis au moins un an, même s’ils sont meublés. Elle s’ajoute à la CFE et/ou à la taxe d’habitation dans certains cas. Il convient donc pour le bailleur de bien suivre la situation d’occupation et de fournir les preuves de mise en location active si nécessaire.