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Qui doit payer la taxe d'habitation en LMNP ?

taxe habitation lmnp

SOMMAIRE

  • Qui est redevable de la taxe d'habitation en LMNP ?
  • Le meublé de tourisme classé est-il soumis à la taxe d'habitation ?
  • Quand payer la taxe d'habitation ?
  • Comment contester un avis de taxe d'habitation ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation si la location est inoccupée au 1er janvier ou s'il l’a occupé au cours de l'année.

Le locataire est redevable de la taxe s'il loue le bien à longueur d'année et que celui-ci lui sert de résidence secondaire.

Les erreurs d’imposition peuvent être contestées auprès de l'administration fiscale avec des preuves du statut locatif ou de l'usage réel du logement.

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La taxe d'habitation, impôt local généralement dû par l'occupant d'un logement au 1er janvier de chaque année fiscale, a subi des modifications importantes en 2023. Bien qu'elle ait été supprimée pour les résidences principales, cette taxe continue de s'appliquer aux résidences secondaires. Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le paiement de la taxe d'habitation dépend de la nature de la location (longue durée ou saisonnière).

Qui est redevable de la taxe d'habitation en LMNP ?

Les propriétaires qui louent leurs biens sous le statut de LMNP sont soumis aux mêmes règles que les autres propriétaires concernant la taxe d'habitation.

En cas de location longue durée

Le redevable de la taxe d'habitation pour un logement en LMNP est déterminé selon 3 situations distinctes au 1er janvier de chaque année fiscale :

  • Le logement est occupé par le locataire comme résidence principale : le locataire est exonéré de taxe d'habitation.
  • Le logement est utilisé à titre de résidence secondaire par le locataire : le paiement de la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant. Cette règle s'applique même si le bien est occupé à titre gratuit tout au long de l'année.
  • Le logement est vacant au 1er janvier : la responsabilité du paiement de la taxe d'habitation revient au propriétaire. Cependant, il peut demander une exonération s'il prouve qu'il a activement cherché à louer le bien, en vain.

En cas de location de courte durée ou location saisonnière

Les logements loués pour de courtes durées ou de manière saisonnière sont soumis à des règles spécifiques. Celles-ci dépendent de la durée de location et de l'usage du bien :

  • Logement meublé exclusivement destiné à la location : si le bien est loué tout au long de l'année sans aucune utilisation personnelle par le propriétaire, ce dernier n'est pas redevable de la taxe d'habitation. Toutefois, il doit s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE), la location de biens meublés étant considérée comme une activité commerciale.
  • Logement loué une partie de l'année : le propriétaire devient responsable de la taxe d'habitation ainsi que de la CFE. Cela s'applique même si le logement est occupé par des locataires temporaires au 1er janvier.

En cas d'usage personnel du bien pendant la location

Un arrêt du Conseil d'Etat rendu le 26 Janvier 2016 démontre que l'administration peut contraindre le propriétaire à s'acquitter de la taxe, si ce dernier à utilisé le bien à titre personnel. Cette situation concerne aussi bien les locations longue durée que les locations de courte durée ou saisonnière. 

Pour se prémunir d'une telle situation, le propriétaire doit présenter des pièces prouvant que le logement n'a pas été utilisé à des fins personnels. Il peut s'agir des annonces de locations en cours ou encore des échanges avec les locataires potentiels. Un mandat de gestion reste cependant le moyen le plus sûr. Dans ce cas de figure, le contribuable doit indiquer le numéro SIREN du mandataire, que ce soit une personne physique ou une agence immobilière. 

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Le meublé de tourisme classé est-il soumis à la taxe d'habitation ?

Un meublé de tourisme classé est un logement qui a obtenu un classement officiel (de 1 à 5 étoiles) auprès d'un organisme accrédité. Ce classement garantit un niveau de confort et de services aux locataires.

En tant que résidence secondaire, un meublé de tourisme classé est généralement soumis à la taxe d'habitation.

Toutefois, les meublés de tourisme classés situés en zones de revitalisation rurale (ZRR) peuvent être exemptés de cette taxe. Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit déposer une demande spécifique avant le 1er janvier de l'année d'imposition (formulaire n° 1205-GD) au centre des finances publiques.

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Quand payer la taxe d'habitation en LMNP ?

S'il est redevable de cette taxe, le propriétaire recevra son avis d'imposition en ligne sur son espace particulier en mi-août s'il a opté pour des paiements non mensualisés ou en mi-septembre le cas échéant. Autrement, il recevra l'avis par courrier entre le mois de septembre et octobre. 

Le contribuable aura jusqu'à au 15 octobre pour payer la taxe d'habitation s'il a reçu son avis par courriel. En revanche, il aura jusqu'au 20 octobre s'il a choisi de régler les démarches en ligne.

L'administration peut se tromper de destinataire lors de l'envoi de l'avis de taxe d'habitation

L'administration s'appuie sur les informations fournies par le déclarant pour envoyer l'avis. Si certaines informations sur le bien sont floues, erronées  ou manquantes, la taxe sera imputée à tort au propriétaire. Les responsables peuvent estimer que le bailleur utilise le bien à titre personnel.

Comment contester un avis de taxe d'habitation ?

Pour contester un avis de taxe d'habitation, par exemple si le logement concerné est loué à l'année en tant que résidence principale, le LMNP doit rapidement prendre contact avec le centre des impôts compétent après réception de l'avis. Cette démarche peut être réalisée en ligne via l'espace particulier sur impots.gouv.fr, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou directement au service des impôts.

Il est nécessaire de fournir tous les justificatifs pertinents, tels qu'un bail de location signé par le locataire ou un contrat de location saisonnière, afin de prouver l'usage réel du logement.

En cas de rejet de la réclamation par l'administration fiscale, il est possible de saisir le conciliateur fiscal départemental. Si cette démarche n'aboutit pas, l'affaire peut être portée devant le tribunal administratif en dernier recours.

Contester un avis de taxe d'habitation n'exempte pas le LMNP de payer la taxe dans les délais impartis

Si la réclamation est acceptée, l'administration fiscale procédera à un remboursement du montant réglé. En revanche, si la demande est rejetée et que la taxe n'a pas été payée, une majoration de 10 % pour retard de paiement pourra être appliquée. Cette pénalité peut être évitée si une demande de sursis de paiement a été déposée et acceptée en attendant la décision définitive.

FAQ

Quelles sont les taxes dues en LMNP ?

Les taxes à régler par le LMNP peuvent inclure, selon l'utilisation du bien :

  • la cotisation foncière des entreprises (CFE) généralement due pour l'exploitation d'une activité de location meublée ;
  • la taxe d'habitation si le logement est considéré comme une résidence secondaire ;
  • et la taxe foncière due par le propriétaire du bien, qu'il soit loué ou non.

Quelles sont les conditions pour être exempté de la taxe d'habitation ?

Pour bénéficier d'une exonération de la taxe d'habitation, le bien immobilier doit être utilisé comme résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition, que ce soit par le propriétaire ou par un locataire. Si le logement est vacant à cette date, le propriétaire peut demander une exonération si le bien est exclusivement destiné à la location et qu'il ne constitue pas son habitation personnelle.

Qui doit payer la taxe d'habitation dans un logement locatif non meublé (locataire ou propriétaire) ?

Dans un logement locatif non meublé, la taxe d'habitation est généralement à la charge du locataire s'il occupe le bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

La taxe d'habitation est-elle déductible des revenus locatifs pour un propriétaire en LMNP ?

Oui, la taxe d'habitation peut être déductible des revenus locatifs pour un propriétaire en LMNP, à condition qu'il soit soumis au régime réel d'imposition. Pour que cette déduction soit applicable, la taxe doit être payée par le propriétaire et le bien doit être effectivement loué. La déduction s'effectue sur le formulaire 2042-C-PRO, dans la section relative aux revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pour l'année où la taxe a été acquittée.

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