Comment la CFE impacte la fiscalité des bailleurs LMNP ?

Définition

La CFE est l’un des deux volets de la contribution économique territoriale avec la CVAE. Elle s’applique aux activités non salariées exercées au 1er janvier, y compris la location meublée, et constitue un élément central de la LMNP fiscalité. Le classement LMNP ou LMP n’a pas d’impact sur le principe d’imposition.

LLa taxe reste due chaque année à la commune où se situe le logement, quelle que soit l’option fiscale choisie, LMNP micro Bic ou réel. La CFE constitue une charge déductible au régime réel, ce qui réduit le bénéfice imposable et s’ajoute aux mécanismes de l'amortissement d'un LMNP qui améliorent la rentabilité.

Base d’imposition

La base repose sur la valeur locative cadastrale du bien, déterminée selon la nature du logement, la surface et les caractéristiques retenues par l’administration. Les recettes locatives N-2 servent de référence pour déterminer la tranche applicable. En cas de pluralité de biens situés dans différentes communes, une base est calculée pour chaque emplacement.

Base minimum

Si la valeur locative calculée est trop faible, la commune applique une base minimale fixée dans une fourchette définie par la loi. Cette base varie selon les recettes locatives et dépend des conditions LMNP prévues par la réglementation. Les communes peuvent revoir ce montant chaque année. La CFE due résulte toujours du taux local appliqué à cette base.

Exemple : Un LMNP qui déclare 4 500 euros de recettes peut être rattaché à la tranche la plus basse et se voir appliquer une base minimale de 350 euros, alors qu’un bailleur avec 25 000 euros de recettes relèvera d’une base minimale plus élevée fixée autour de 700 euros.

Base du taux fixés par la commune

Chaque commune fixe librement son taux de CFE. Les écarts entre territoires sont donc fréquents. Le calcul final dépend du taux annuel voté et de la base applicable au logement. Un même bailleur peut ainsi payer des montants différents selon les villes où se trouvent ses biens. BailFacile simplifie cette gestion en centralisant les justificatifs ce qui peut aider sur la suivie des obligations fiscales locales.

Calcul selon la valeur locative cadastrale

La CFE se calcule à partir de la valeur locative cadastrale ou, si elle est trop faible, de la base minimale communale. La formule reste simple.

CFE = base × taux communal

La valeur locative dépend du type de logement meublé, de la surface et des caractéristiques cadastrales.

Cas des biens gérés via une agence ou une plateforme

La gestion via un intermédiaire n’a aucun effet sur l’assiette de la CFE. L’agence ne devient pas redevable. Le bailleur LMNP reste l’unique assujetti, même en gestion déléguée ou en mandat complet. Le bien situé dans une résidence de services constitue une exception, car dans ce cas l’exploitant prend en charge la CFE.

Exonérations spécifiques

Les locations occasionnelles d’une partie de la résidence principale restent hors champ. Les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes peuvent aussi être exonérés lorsque l’activité ne constitue pas une exploitation commerciale au sens fiscal. Les bailleurs proposant un loyer modéré dans leur résidence principale bénéficient également d’une exonération.

Exonérations locales

Certaines communes accordent des exonérations pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux ou les logements situés dans des zones ciblées. Ces exonérations dépendent d’un vote local. Elles peuvent être totales ou limitées dans le temps.

Exonérations temporaires pour les nouveaux LMNP

La première année d’activité est exonérée. La deuxième année bénéficie d’une base réduite de moitié. Ces dispositifs facilitent l’entrée en activité des nouveaux bailleurs en meublé.

Déclaration initiale avec le formulaire 1447

Tout début d’activité impose une immatriculation via le guichet unique. Un numéro SIREN est ensuite attribué. Le formulaire 1447-C-SD est automatiquement envoyé par l’administration et permet la première détermination de la CFE. Cette déclaration doit être retournée dans les délais fixés.

Déclaration de modification ou cessation

Une nouvelle déclaration est nécessaire en cas de changement de surface, de cessation d’activité ou de modification du lieu de location. L’administration demande alors une actualisation avant le deuxième jour ouvré suivant le premier mai.

Le paiement annuel intervient avant le 15 décembre. Si la CFE dépasse 3 000 €, un acompte est exigé entre fin mai et mi-juin. Le règlement se fait depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr, après activation via le code reçu par courrier. Les options possibles sont le paiement en ligne, le prélèvement mensuel ou le prélèvement à l’échéance. Un défaut de paiement entraîne une mise en demeure et une majoration de 5 % du montant dû.