Faut-il adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) en LMNP ?

Jusqu’en 2022, l’adhésion à un CGA permettait d'éviter une majoration forfaitaire de 25 % du bénéfice imposable. Ce surcoût fiscal pouvait représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Or, depuis le 1er janvier 2023, cette majoration a été définitivement supprimée. 

En conséquence, adhérer à un CGA ne permet donc plus de réduire mécaniquement l’impôt sur le revenu en s'affranchissant de la majoration. 

Pourtant, cette adhésion reste intéressante si le bailleur remplit ces 3 conditions : 

1. Le bailleur LMNP est affilié au régime réel ou réel simplifié ; 
2. Il ne souhaite pas faire appel à un expert-comptable ; 
3. Sa comptabilité est vouée à être complexe (plusieurs biens en location, amortissements élevés, des charges déductibles de plusieurs natures…). 

Un appui pour gérer sa comptabilité rigoureuse

En adhérant à un CGA, le bailleur accède à un ensemble d’aides pratiques :

• Une vérification annuelle de la cohérence de sa déclaration de résultats ;
• Un accès à des outils de tenue comptable ;
• Des conseils pour la gestion des amortissements, le suivi des charges et les obligations déclaratives.

Cela peut remplacer — partiellement — l’intervention d’un expert-comptable. Le CGA ne tient pas la comptabilité du bailleur, mais il propose une assistance à la déclaration 2031 (ou 2035 pour certains cas hybrides), ce qui est particulièrement utile pour les bailleurs souhaitant optimiser leurs charges tout en gardant un certain niveau d’autonomie.

Une protection en cas de contrôle fiscal

Le CGA réalise un examen de cohérence et de vraisemblance de la comptabilité. Cette mission, sans être aussi poussée qu’un audit, permet de sécuriser les déclarations du bailleur et de détecter d’éventuelles anomalies.

Ce contrôle en amont peut constituer un argument favorable en cas de vérification par l’administration fiscale : les adhérents d'un CGA sont considérés comme manifestant une volonté de transparence, ce qui réduit le risque de redressement fiscal ou de contrôle approfondi.

Des ressources pédagogiques ciblées

Les CGA proposent des formations, des lettres d’information ou des webinaires spécialement adaptés aux LMNP. Ces supports permettent de mieux comprendre les subtilités du régime réel : distinction entre charges et immobilisations, traitement des travaux, ou encore règles de l’amortissement non déductible sur le terrain.

Ainsi, même si l’adhésion à un CGA ne permet plus de réduire l’impôt, elle continue d’offrir une réelle valeur ajoutée aux bailleurs qui souhaitent garder la main sur leur gestion comptable sans se priver d’un regard professionnel.

En 2025, l’adhésion à un centre de gestion agréé coûte généralement entre 120 € et 250 € par an, selon le CGA choisi et les services proposés.

Certains centres appliquent un tarif unique, d’autres le moduleraient en fonction du chiffre d’affaires ou du nombre de logements exploités.

La cotisation annuelle versée au CGA est une charge entièrement déductible, au même titre que les frais de gestion, d’assurance ou les dépenses d’entretien. Elle vient donc réduire les revenus locatifs déclarés à l’administration fiscale.

Tous les centres de gestion agréés ne se valent pas, et tous ne sont pas familiers avec les spécificités du LMNP. Pour que l’adhésion soit réellement utile, mieux vaut prendre ces précautions :

Vérifier la spécialisation du CGA

Avant d’adhérer, le bailleur doit s'assurer que le CGA maîtrise les règles fiscales propres au statut de LMNP. Certains CGA sont historiquement tournés vers les artisans et commerçants, sans réelle compétence sur le BIC non professionnel. D’autres, en revanche, disposent de services dédiés aux LMNP ou d’une documentation adaptée à cette activité. Il est donc recommandé de poser la question dès le premier contact.

Privilégier un CGA offrant un accompagnement structuré

Un bon CGA ne se contente pas d’un simple visa fiscal. Il propose généralement :

• Une vérification annuelle des déclarations ;
• Un rapport de mission clair et exploitable ;
• Des outils en ligne de saisie comptable ou de suivi d’activité ;
• Des formations ou bulletins d’information adaptés aux bailleurs.

Ce type d'accompagnement est précieux, surtout pour ceux qui tiennent eux-mêmes leur comptabilité via un logiciel.

Se méfier des erreurs classiques au moment de l’adhésion

Plusieurs pièges sont à éviter :

• Adhérer trop tard : pour être valide fiscalement, l’adhésion doit intervenir dans les 5 mois suivant le début de l’activité ou avant le 31 mai de l’année en cours si l’activité a débuté précédemment ;
• Croire que le CGA fait la comptabilité : le CGA intervient en complément, mais il ne produit pas de bilan ni ne tient les écritures ;
• Sous-estimer la charge de travail : même avec un CGA, une comptabilité LMNP au réel nécessite rigueur et régularité dans le classement des factures, la tenue des tableaux d’amortissement ou le suivi des loyers.