Quel est le Code APE pour une location en LMNP ?

Le code APE est un système d'identification composé d'une suite de chiffres et de lettres.  Attribué par l'INSEE, il permet de classer l'activité d'une entreprise au sein d'une nomenclature précise. Il sert ainsi à identifier le secteur d'activité auquel appartient le LMNP.

Une fois ce code obtenu, il est à afficher sur les factures, bons de commande et documents liés à son activité. Cet identifiant unique sert à des fins statistiques mais aussi à déterminer la convention collective applicable, la caisse de retraite correspondante ainsi que les assurances obligatoires pour l'exercice des activités de l'entreprise.

Le code attribué au loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le code APE 6820A, qui correspond à la location de logements, qu'ils soient meublés ou vides. Il est délivré par l'Insee suite à la déclaration d'activité de LMNP.

Les activités couvertes par le code APE 6820A

Pour l'Insee, le code APE 6820A est attribué pour toutes les activités suivantes :

• La location d'appartements ou de maisons meublées ou vides ;
• La location saisonnière de résidences secondaires ;
• La location de logements sociaux par des organismes HLM ;
• La gestion de logements dans des résidences étudiantes ou des structures pour personnes âgées non médicalisées ;
• L'exploitation d'emplacements pour des caravanes résidentielles ;
• La promotion immobilière de logements en vue d'une exploitation propre.

Les activités non couvertes par le code APE 6820A

En revanche, certaines activités ne relèvent pas de ce code APE :

• L'exploitation d'hôtels proposant des services spécifiques ;
• Les chambres d'hôtes et gîtes touristiques ;
• La location de camps ou de parcs pour des caravanes à usage non résidentiel ;
• La location de lieux d'hébergement à usage non résidentiel ou dédiés à des séjours de courte durée ;
• Les hébergements atypiques comme les yourtes ou les cabanes dans les arbres ;
• Les investissements immobiliers.

Ces activités para hôtelières relèvent du code APE 5520Z - Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. Ce code concerne aussi bien les chambres d’hôtes que les gîtes ou les résidences de tourisme.

Un bailleur passe du code APE 6820A au code APE 5520Z, s'il propose 3 des 4 prestations suivantes :

• La fourniture du petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux (pendant le séjour) ;
• La fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.) ;
• La réception de la clientèle, même sans présence permanente sur place.

Un code APE 5520Z implique un changement de régime fiscal et social :

• Le bailleur sort du statut LMNP classique pour être requalifié en loueur en meublé professionnel (LMP), voire en exploitant d’établissement para-hôtelier ;
• L’activité devient soumise à TVA, ce qui nécessite une comptabilité différente et peut entraîner des obligations déclaratives plus lourdes ;
• La protection sociale change : selon les revenus générés, le bailleur peut être affilié au régime des travailleurs indépendants (SSI) ;
• Certaines aides ou exonérations fiscales liées au statut LMNP peuvent être perdues.

L'attribution du code APE par l'Insee est automatique. Il est déduit à partir des informations transmises lors de l'immatriculation LMNP. Après l'inscription sur le guichet unique de l'INPI (Institut Nationale de la Propriété Intellectuelle), le dossier est transmis à l'Insee. Le loueur en meublé professionnel reçoit ensuite les documents essentiels pour exercer son activité :

• L'avis de l'Insee précisant l'activité exercée, la date d'enregistrement et le numéro Siret, ainsi que le code APE 6820A associé ;
• Le mémento fiscal rappelant les données de l'avis Insee ainsi que les choix fiscaux ;
• Le formulaire 751-SD relatif au début d'activité ;
• Le Cerfa 1447 relatif à la taxation de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Même si l'inscription de l'activité en LMNP a eu lieu sous le Cerfa 6820A, un changement est possible lorsqu'elle évolue.

Les situations nécessitant un changement de code APE

Le code APE peut être amené à évoluer dans les situations suivantes :

• L'attribution d'un code erroné en début d'activité ;
• Passage d’une location meublée longue durée à une activité touristique ;
• Ajout de prestations para-hôtelières ;
• L'évolution de la nomenclature des activités. Dans ce cas, un nouveau code APE plus précis peut s'avérer nécessaire.

La procédure à suivre pour un changement de code APE

Si une erreur a été commise lors de l'attribution du code APE, le LMNP peut transmettre une réclamation à l'Insee.

Dans le cas d'un changement d'activité dominante, le LMNP déclare le changement via le guichet unique de l'Inpi. Bien entendu, il devra transmettre le formulaire de modification accompagné des justificatifs du changement significatif de l'activité, les statuts mis à jour ainsi que la copie du dernier procès-verbal de l'assemblée générale. Si la demande est approuvée, un nouveau numéro Siret avec un nouveau code APE sera attribué par le centre de formalités des entreprises (CFE). Il procèdera également aux modifications nécessaires dans le registre du commerce et des sociétés (RCS) en informant le greffe du tribunal de commerce de l'évolution de l'activité.

Le code APE n’a aucune influence directe sur la fiscalité. C’est bien la nature de l’activité réelle et le régime choisi (micro-BIC ou réel) qui déterminent les règles fiscales. Toutefois, un mauvais code peut entraîner des incompréhensions lors de la déclaration des revenus, voire des requalifications.

Par exemple, un bailleur en meublé déclaré avec un code lié à l’hébergement touristique peut attirer l’attention de l’administration sur un éventuel défaut d’immatriculation au RCS (obligatoire pour les activités commerciales).

Le code APE peut être examiné par les banques lors d’une demande de prêt, car il permet d’identifier la nature du revenu généré. Un code 6820A indique une gestion patrimoniale stable, alors qu’un code 5520Z peut soulever des questions sur la rentabilité et la régularité de l’activité.

Du côté des assureurs, ce code peut influer sur le type de contrat PNO ou multirisque proposé. Enfin, les plateformes de gestion locative ou comptable s’y intéressent pour adapter leurs services et outils déclaratifs.