Comment procéder à l'immatriculation d'une activité LMNP sur le site de l'INPI ?

L’immatriculation d’une LMNP s’effectue exclusivement en ligne sur le portail officiel procedures.inpi.fr . La procédure comprend huit étapes :

Étape 1 - Création du compte sur le guichet unique INPI

Le loueur crée un compte personnel en renseignant une adresse électronique valide et un mot de passe sécurisé.

Le compte est ouvert en son nom, même si la saisie est réalisée par un mandataire ou un expert-comptable.

Une fois connecté, il sélectionne la rubrique « Créer, modifier ou cesser une entreprise ».

Étape 2 - Choix du cadre juridique en nom propre

La location meublée non professionnelle s’exerce en nom propre, sous le régime de l’entreprise individuelle.

Sur le guichet unique, le bailleur doit donc déclarer une création d’activité en tant qu’entrepreneur individuel et renseigner l’adresse du siège de l’exploitation, généralement fixée à son domicile.

Cette formalité ne signifie pas que le déclarant crée son entreprise. Elle ne donne pas lieu à une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Étape 3 - Déclaration de l’activité de location meublée relevant des BIC

Lors de la saisie, le bailleur doit qualifier l’activité comme location de logements meublés relevant des bénéfices industriels et commerciaux.

Le descriptif fournit permettra d'obtenir le bon code APE "APE 6820A — Location de logements" pour une activité LMNP. Une description imprécise peut conduire l'administration à attribuer le mauvais code APE plus tard. Cette imprécision expose le bailleur au paiement des cotisations sociales.

La date de début d’activité renseignée doit correspondre au début effectif de l’exploitation, c’est-à-dire à la première mise en location réelle du logement.

Étape 4 - Déclaration des logements loués

L’entreprise individuelle est identifiée par un seul numéro SIREN.
En revanche, chaque logement déclaré est enregistré comme établissement distinct et reçoit son propre numéro SIRET.

Pour chaque bien, le bailleur renseigne :

• L’adresse complète du logement ;
• La date de début d’exploitation ;
• Les éléments d’identification du bien (référence cadastrale ou toute précision utile).

La mise en location d’un nouveau bien après l’immatriculation initiale impose le dépôt d’une formalité de modification dans le délai légal applicable.

Étape 5 - Choix du régime fiscal lors de l’immatriculation LMNP

Le bailleur doit indiquer le régime d’imposition applicable aux recettes de location meublée.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques ;
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Dans cette hypothèse, aucune option formelle n’est à exercer. Le régime micro-BIC doit toutefois être mentionné lors de la déclaration d’activité.

Le régime réel s’applique automatiquement en cas de dépassement de ces montants ou sur option expresse lorsque les recettes demeurent inférieures.

Le régime mentionné lors de l’immatriculation conditionne les obligations déclaratives et les modalités de calcul du résultat imposable dès le premier exercice.

L’activité LMNP est, en principe, exonérée de TVA. L’assujettissement est limité à certaines situations particulières, notamment en présence de prestations para-hôtelières ou d’exploitation en résidence de services.

Étape 6 - Téléversement des pièces justificatives

La plateforme peut demander le dépôt de pièces justificatives au format PDF, notamment :

• Une pièce d’identité en cours de validité ;
• Un justificatif de domicile ou du lieu d’exploitation si différent ;
• Le bail en cours lorsque le logement est déjà loué.

Selon la situation, un justificatif attestant de la jouissance ou de la propriété du bien peut être réclamé.

Étape 7 - Validation de la formalité et attribution des numéros SIREN et SIRET

Après validation sur le guichet unique, le dossier est transmis à l’INSEE pour inscription au répertoire SIRENE.

L’attribution des identifiants intervient dans un délai généralement compris entre quelques jours et deux semaines.

À l'issue de l'immatriculation, le loueur reçoit :

• Un numéro SIREN identifiant l’exploitation ;
• Un numéro SIRET pour chaque logement déclaré.

Le numéro SIRET doit être mentionné lors de la déclaration annuelle des revenus dans la catégorie des BIC, notamment sur le formulaire n° 2042 C PRO.

Il est recommandé de conserver l’accusé de dépôt ainsi que l’avis de situation au répertoire SIRENE qui peuvent être réclamés en cas de contrôle ou lors d’une formalité ultérieure de modification ou de cessation.

Étape 8 - Documents fiscaux et obligations post-immatriculation

Après l’attribution du numéro SIRET, les informations sont transmises au service des impôts des entreprises (SIE) compétent.

Le loueur peut recevoir :

• Un mémento fiscal précisant le régime d’imposition et les obligations déclaratives ;
• Le formulaire 751-SD relatif au début d’activité ;
• Le formulaire 1447-C-SD pour la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE) à déposer dans un délai de 90 jours suivant le début d’activité.

La CFE est due à compter de l’année suivant celle du début d’activité, sauf exonération, notamment lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 5 000€ (article 1459 du CGI).

En cas d’option pour le régime réel, le loueur doit déposer chaque année, par voie dématérialisée, une déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes.

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (article 34 du CGI), qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non. En conséquence, toute mise en location impose une déclaration sur le guichet unique.

Cette obligation concerne :

• Les bailleurs en location longue durée ;
• Les loueurs en location saisonnière ;
• Les propriétaires proposant leur logement meublé sur des plateformes de réservation en ligne (Airbnb, Abritel, Booking).

Par ailleurs, l’immatriculation d'une activité LMNP débouche sur l'attribution d'un numéro SIREN et d'un numéro SIRET pour chaque logement déclaré.

Le numéro SIRET est indispensable pour déclarer les recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sans immatriculations et donc sans SIRET, le bailleur s'expose à un litige avec l'administration fiscale. 

L'immatriculation doit être effectuée dans un délai de quinze jours suivant le début d'activité. À cette occasion, le propriétaire doit déclarer précisément la date du début d'activité.

En location meublée, cette date correspond à : 

• La date d'entrée du premier locataire ; 
• La date de prise d'effet du bail lorsqu’elle coïncide avec la mise à disposition réelle du logement ;
• La date de première mise en location en cas de location saisonnière. 

Lorsque le logement est détenu en indivision, l’activité est déclarée sous la rubrique « exploitation en commun » sur le guichet unique. L’immatriculation est effectuée au nom de l’indivision, et non au nom de chaque indivisaire.

Un représentant accomplit la formalité pour la déclaration initiale ainsi que pour toute modification ou cessation ultérieure.

L’indivision se voit attribuer ses propres identifiants SIREN et SIRET, correspondant à l’exploitation et aux logements déclarés.

Sur le plan fiscal, le résultat est déterminé au niveau de l’exploitation puis réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits. Chacun déclare sa quote-part en BIC dans ses revenus personnels.

Confusion entre location meublée et création de société

Lors de la saisie sur le guichet unique, certains bailleurs choisissent par erreur une forme de société au lieu d’une activité exercée en nom propre. Cette erreur oriente le dossier vers un parcours déclaratif inadapté et nécessite, dans la plupart des cas, une nouvelle immatriculation.

Erreur sur la date de début d’activité 

Une date inexacte crée un écart entre la situation réelle et les données enregistrées. Elle impose le dépôt d’une formalité de modification.

Omission d’un logement exploité en LMNP

Chaque logement constitue un établissement distinct et doit faire l’objet d’une déclaration spécifique. L’omission d’un bien loué impose le dépôt d’une formalité de modification afin d’obtenir le numéro SIRET correspondant.

Erreur dans le choix du régime fiscal

Le régime d’imposition indiqué lors de l’immatriculation détermine les obligations déclaratives et les modalités de calcul du résultat imposable. Un choix inadapté peut entraîner une imposition défavorable et des obligations comptables inappropriées.