Comment procéder à l'immatriculation d'une activité LMNP sur le site de l'INPI ?

Étape 1 - Création du compte sur le guichet unique INPI

L’immatriculation d’une LMNP s’effectue exclusivement en ligne sur le portail officiel procedures.inpi.fr. Avant toute chose, le bailleur doit donc créer son compte personnel. Pour ce faire il faudra cliquer sur le bouton correspondant.

Une nouvelle page s'affichera. Sur celle-ci, mieux vaut choisir la création d'un compte sur INPI Connect pour gagner du temps. Ce choix permettra d'ouvrir un compte sur le site de l'INPI en saisissant une simple adresse e-mail et un mot de passe.

Après avoir confirmé son adresse e-mail, le bailleur peut enfin s'authentifier sur le site de l'INPI et commencer la procédure.

Étape 2 - Créer son activité LMNP

Avant de détailler chaque étape, il est utile de rappeler que ce statut peut aussi offrir des avantages fiscaux importants selon la situation du bailleur.

Après s'être authentifié, le bailleur doit se lancer dans la création de l'activité LMNP en cliquant sur "Créer, modifier ou cesser une entreprise" sous le volet "Entreprises".

Par la suite, il faut cliquer sur "Créer une entreprise".

À l'écran suivant, il faudra saisir les information suivantes. En revanche, il faut cocher "Oui" sur la dernière question si le bailleur exerce une autre activité non salariée.

Par la suite, le bailleur devra saisir ses informations personnelles pour l'identifier aux yeux de l'administration.

Une fois les informations saisies, il faut fixer l'adresse de l'entreprise. Elle correspond en réalité à l'adresse à laquelle l'administration enverra le courrier relatif à l'activité LMNP. Dans la majorité des cas, il est donc préférable de cocher "Oui" à la question "L'entrepreneur souhaite-t-il fixer l'adresse de son entreprise à son domicile personnel ?"

Il ne reste plus qu'à cocher "Non" aux questions relatives au contrat d'appui et à l'insaisissabilité pour finaliser cette seconde étape.

Étape 3 - Créer un établissement pour y associer une activité LMNP

Après avoir achevé tout ce qui a été dit plus haut, le bailleur doit créer l'établissement qui va exercer l'activité LMNP. En d'autres termes, il faudra déclarer le logement à louer. Dans un premier temps, le propriétaire devra donc fournir les informations essentielles sur le bien.

Une fois l'établissement créé, il faut encore l'associer à une activité LMNP. Pour ce faire, le déclarant doit cliquer sur "ajouter une activité".

Le bailleur doit maintenant indiquer les informations clés sur l'activité qu'il souhaite exercer au sein de l'établissement.
Pour cette étape, le bailleur doit saisir différentes informations :

• Le début d'activité correspond à la date à partir de laquelle le bien a été loué en meublé. Pour les bailleurs LMNP au réel, cette date correspond également au début des amortissements. Toute erreur occasionnera des demandes de justificatifs par la suite ;
• Pour la section "Exercice de l'activité", il faut cocher "Permanente" pour la location meublée de longue durée (bail meublé classique). En revanche, on cochera "Saisonnière" pour la location meublée de courte durée (location saisonnière, location airbnb) ;
• La "Description de l'activité" déterminera le code APE attribué par l'administration. Il faut simplement veiller à ne pas évoquer les prestations para-hôtelières si le propriétaire n'en propose pas. Cette erreur risque d'entrainer une erreur d'attribution de code APE et peut obliger le bailleur à s'acquitter de cotisations sociales ;
• Le déclarant doit se fier à la capture d'écran pour bien catégoriser son activité en LMNP.

Après avoir créer l'établissement et son activité LMNP, le bailleur sera invité à ajouter un nom de domaine. Il doit simplement passer cette étape pour enfin indiquer ses choix fiscaux.

Étape 4 - Choisir son régime fiscal

Le bailleur doit désormais exprimer ses options fiscales à l'aide d'une page correspondante.

Le bailleur doit indiquer le régime d’imposition applicable aux recettes de location meublée.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques ;
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Dans cette hypothèse, aucune option formelle n’est à exercer. Le régime micro-BIC doit toutefois être mentionné lors de la déclaration d’activité.

Le régime réel s’applique automatiquement en cas de dépassement de ces montants ou sur option expresse lorsque les recettes demeurent inférieures.

Le régime mentionné lors de l’immatriculation conditionne les obligations déclaratives et les modalités de calcul du résultat imposable dès le premier exercice.

L’activité LMNP est, en principe, exonérée de TVA. L’assujettissement est limité à certaines situations particulières, notamment en présence de prestations para-hôtelières ou d’exploitation en résidence de services.

Étape 6 - Téléversement des pièces justificatives

La plateforme peut demander le dépôt de pièces justificatives au format PDF, notamment :

• Une pièce d’identité en cours de validité ;
• Un justificatif de domicile ou du lieu d’exploitation si différent ;
• Le bail en cours lorsque le logement est déjà loué.

Selon la situation, un justificatif attestant de la jouissance ou de la propriété du bien peut être réclamé.

Étape 7 - Validation de la formalité et attribution des numéros SIREN et SIRET

Après avoir saisies les informations de correspondance, le bailleur peut enfin valider son dossier et finaliser l'immatriculation de l'activité LMNP auprès de l'INPI.

Après validation sur le guichet unique, le dossier est transmis à l’INSEE pour inscription au répertoire SIRENE.

L’attribution des identifiants intervient dans un délai généralement compris entre quelques jours et deux semaines.

À l'issue de l'immatriculation, le loueur reçoit :

• Un numéro SIREN identifiant l’exploitation ;
• Un numéro SIRET pour chaque logement déclaré.

Le numéro SIRET doit être mentionné lors de la déclaration annuelle des revenus dans la catégorie des BIC, notamment sur le formulaire n° 2042 C PRO.

Il est recommandé de conserver l’accusé de dépôt ainsi que l’avis de situation au répertoire SIRENE qui peuvent être réclamés en cas de contrôle ou lors d’une formalité ultérieure de modification ou de cessation.

Étape 8 - Documents fiscaux et obligations post-immatriculation

Après l’attribution du numéro SIRET, les informations sont transmises au service des impôts des entreprises (SIE) compétent.

Le loueur recevra à l'adresse qu'il aura indiquée :

• Un mémento fiscal précisant le régime d’imposition et les obligations déclaratives ;
• Le formulaire 751-SD relatif au début d’activité ;
• Le formulaire 1447-C-SD pour la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE) à déposer dans un délai de 90 jours suivant le début d’activité.

La CFE est due à compter de l’année suivant celle du début d’activité, sauf exonération, notamment lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 5 000€ (article 1459 du CGI).

En cas d’option pour le régime réel, le loueur doit déposer chaque année, par voie dématérialisée, une déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes.

Une fois l’immatriculation réalisée, la gestion administrative et fiscale du LMNP peut être simplifiée.

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (article 34 du CGI), qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non. En conséquence, toute mise en location impose une déclaration sur le guichet unique.

Cette obligation concerne :

• Les bailleurs en location longue durée ;
• Les loueurs en location saisonnière ;
• Les propriétaires proposant leur logement meublé sur des plateformes de réservation en ligne (Airbnb, Abritel, Booking).

Par ailleurs, l’immatriculation d'une activité LMNP débouche sur l'attribution d'un numéro SIREN et d'un numéro SIRET pour chaque logement déclaré.

Le numéro SIRET est indispensable pour déclarer les recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sans immatriculations et donc sans SIRET, le bailleur s'expose à un litige avec l'administration fiscale. 

L'immatriculation doit être effectuée dans un délai de quinze jours suivant le début d'activité. À cette occasion, le propriétaire doit déclarer précisément la date du début d'activité.

En location meublée, cette date correspond à : 

• La date d'entrée du premier locataire ; 
• La date de prise d'effet du bail lorsqu’elle coïncide avec la mise à disposition réelle du logement ;
• La date de première mise en location en cas de location saisonnière. 

Lorsque le logement est détenu en indivision, l’activité est déclarée sous la rubrique « exploitation en commun » sur le guichet unique. L’immatriculation est effectuée au nom de l’indivision, et non au nom de chaque indivisaire.

Un représentant accomplit la formalité pour la déclaration initiale ainsi que pour toute modification ou cessation ultérieure.

L’indivision se voit attribuer ses propres identifiants SIREN et SIRET, correspondant à l’exploitation et aux logements déclarés.

Sur le plan fiscal, le résultat est déterminé au niveau de l’exploitation puis réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits. Chacun déclare sa quote-part en BIC dans ses revenus personnels.

Confusion entre location meublée et création de société

Lors de la saisie sur le guichet unique, certains bailleurs choisissent par erreur une forme de société au lieu d’une activité exercée en nom propre. Cette erreur oriente le dossier vers un parcours déclaratif inadapté et nécessite, dans la plupart des cas, une nouvelle immatriculation.

Erreur sur la date de début d’activité 

Une date inexacte crée un écart entre la situation réelle et les données enregistrées. Elle impose le dépôt d’une formalité de modification.

Omission d’un logement exploité en LMNP

Chaque logement constitue un établissement distinct et doit faire l’objet d’une déclaration spécifique. L’omission d’un bien loué impose le dépôt d’une formalité de modification afin d’obtenir le numéro SIRET correspondant.

Erreur dans le choix du régime fiscal

Le régime d’imposition indiqué lors de l’immatriculation détermine les obligations déclaratives et les modalités de calcul du résultat imposable. Un choix inadapté peut entraîner une imposition défavorable et des obligations comptables inappropriées.